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不動産鑑定士としての海外不動産営業 [海外業務]

今週は、来日した東南アジアの不動産コンサルタントと一緒にアウトバウンド投資の営業回りをしました。
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彼と会うのは半年ぶりですが既に4回目なので、大分気心も知れてきて、お互いを「ブラザー」と呼び合うまでになりました。

東南アジアの国では、一度会うと「フレンド」、3回会うと「ブラザー」と、非常に家族のハードルが低いのに驚きますが、このネットワーク力が力強い経済成長をもたらしているのだと思います。

また、今回は具体的な投資検討企業も出てきたので、営業にもぐっと力が入ります。

私は営業を長くやっているので、よく分かるのですが、どんなにいい物件も売り込み側に自信がないとなかなか売れません。
逆に多少厳しい物件であっても、自信がのある営業は顧客の心をつかむことができ、売ることができます。

今回は、1案件まとまれば御の字だと思っていたのですが、予期せず不動産以外の案件も見込みができ大変有意義な週となりました。

まだ成約までは至ってはいないものの、大きな前進が得られたので、次回は現地のデューデリジェンスを行うステップです。

デューデリジェンスというと、法的側面がクローズアップされがちですが、日本企業にとってどれだけ投資価値が高いかという物差しでの調査を現地のデューデリ会社ができないので、私にも大きなビジネスのチャンスがありそうです。

2週間後には海外研修も控えていますので、今週末もしっかり勉強します。

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海外不動産投資セミナー [研修]

今週は、インドネシアの不動産投資セミナーに行って来ました。
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不動産投資セミナーというと個人投資家向けのややあやしいイメージですが、今回は政府機関主催の工業団地の紹介のための企業向けセミナーです。

私は投資家ではないので、あまり関係がなさそうですが、海外不動産の評価依頼の多くが新規の工業団地内の土地取得や売却にかかわるものなので、大変参考になります。

インドネシアというと、バリ島とジャカルタくらしか一般的には知られていませんが、東西に非常に長い国で、その距離は約5,000キロに及び、国土は日本の約5倍、人口は約2倍と東南アジアで非常に存在感のある国です。

今回はインドネシア第二の都市、スラバヤ近郊の工業団地の紹介でした。
日本からスラバヤへは、バリ島経由で約11時間と決して便利ではありませんが、リゾート地経由というのが魅力です。

セミナーで最も参考になったのが、工業団地の開発主体による姿勢の違いです。

インドネシアでは現在多くの官主導のSEZ、経済特区がありますが、インフラ開発はなかなか進んでいないため、進出企業も二の足を踏むそうです。

一方、民間主導の工業団地は先行投資を積極的に行う結果、企業も進出が安心してできるため、発展が早いそうです。

鶏と卵の関係で難しいですが、やはり先行投資する勇気が結果につながるようです。

最近は業務が非常に忙しいわりに見返りはあまりありませんが、やはり先行投資が大事ということを肝に銘じ週末も休日返上で一生懸命頑張ります。

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海外不動産の仲介業務 [海外業務]

今週は、来週来日する海外からの来客のアポどりなど日本にいるのに英語まみれの週でした。
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そのアポの中でもエキサイティングだったのが、100億円規模の開発案件のJV組成の話。

私は仲介会社ではないので、数億円の仲介手数料が入ることはありませんが、少なくとも紹介料がわりに多くのコンサルの仕事が入る可能性はあります。

鑑定業界では億単位の報酬を一度に得ることはまずあり得ませんが、報酬を得る確率は非常に高く、見積もりをした案件の8割は依頼につながります。

一方、不動産仲介の方は千三屋と言われるくらい、成約し報酬を得られる機会はまれです。

私も用地仕入れをしていた時は、年間2件買えれば御の字、1件も買えない恐怖におびえながら毎日業者回りや地主回りをしたものです。

非常に両極端なので、どちらがいいかと言われると難しいところですが、私は千に三の確率で大金の方が好きです。
根拠はありませんが、自分は強運の持ち主だと信じているからです。

強運と言えば、あるトラブルがきっかけで海外の提携先から招待をいただき、1週間ほど海外研修に行く機会を得ることができました。

プライベートでは、何度か訪れたことがある国ですが、不動産鑑定士として、発表やディスカッションもあるようなので、日本の不動産鑑定士がばかにされないよう、この3連休も一生懸命に勉強します。

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区分所有店舗の鑑定評価 [鑑定実務]

今週は、区分所有の店舗の評価を行いました。
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最近では、居住用の区分所有建物及びその敷地(いわゆるマンション)の評価では、平成26年の基準改正とその試算価格の説得力の低さから積算価格を求めることは非常に少なくなりました。

しかしながら、事務所や店舗ではマンションのように豊富に規範性のある事例がないため、収益価格一本というわけにもいかないので、積算価格を算出します。

積算価格を求めるには、まず一棟全体の土地建物価格を算出して、その価格に位置別、階層別効用比から求めた比率をかけて対象不動産の価格を求めるというものです。

この効用比を求めるのには、各区画の専有面積を使うので、もし、建築図面等がないと最悪数百もある専有部分の登記記録を取得しなければなりません。

幸い今回の対象不動産は、分譲マンションの一部だったので、情報サービス会社のパンフレット提供サービスを使って容易に全区画の面積を取得できました。

しかも、以前は紙の価格表をスキャンしたものしか取得できなかったのに、今ではエクセルデータに落とし込むことができ、気の遠くなるような足し算や入力の手間が省けました。

これは、AIではないですが、省力化という意味では非常に画期的です。

しかも販売当初の位置別、階層別効用比も簡単に算出でき、大変参考になりました。

しかしながら、販売当初の価格表は販売手法によりすべての価格をオープンにして販売することはまずなく販売期によって操作されている可能性がある上、見晴らしのいい11階と12階の階層別効用比など中古で販売された際にはほぼ差がないものも価格差をつけないと12階に顧客が集中してしまうという特殊事情もあるため、鵜呑みにしてはいけません。

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地方への出張 [鑑定実務]

今週は、自分のための研修、研修講師とやっとやり終えたと思ったら、週末には九州に出張になってしまいました。
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出張が決まったのが出発のたった3日前だったので、ホテルや飛行機の手配が大変でした。
ただのビジネスホテルなのに1.3万円とちょっとしたシティホテル並の料金になってしまいました。

地方の評価の場合、交通機関や宿に加えて、事例取得の為に地元の鑑定士協会への予約もあるので、段取りがとても大事です。

今回は私もよく分からない地域なので、知り合いに九州の業者を紹介してもらい、業者ヒアリングの手配もしました。

業者ヒアリング先には、私の古巣の九州支店も含まれていて、場所を確認するためホームページを見ていたら、偶然私の新人の時の大変お世話になった先輩が支店長であることを知りました。
その先輩は、私が転職するため退職届けを出した時の人事課長だったこともあり、不動産鑑定士としてお会い出来ると思うと大変感慨深いです。

そう言えば、本日は不動産鑑定士試験合格発表の日。

合格された方は、大変おめでとうございます。

また、残念だった方は、来年に向けて一生懸命頑張りましょう。

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大規模工場の鑑定評価 [鑑定実務]

今週は、大規模な工場の評価を行いました。
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工場の評価は、対象不動産の確定に始まり画定に終わるという感じで、とにかく対象不動産の確定が大変です。

今回の対象は、築後40年以上経過しており、その間、増築と改築、一部取り壊しなど無数の工事が行われていました。

現地調査までに固定資産税通知、建物図面、航空地図、建物登記記録等を駆使しておおよその目安をつけて調査に向かいましたが、ちょうど大規模なリニューアル工事が進行中で航空地図と現況が大きく異なっていました。

幸い、立会いただいた方が、その工場に20年以上も勤務されていたので、建物のリニューアルの推移について詳細にうかがうことができ何とか全ての建物を確定することができました。
ここで予定時刻を30分経過です。

さらに、その後調査に出向いた役所でも、なかなか建築概要書が見つからず30分以上も待たされました。

おかげで楽しみにしていた昼ご飯も食べることができず、あわただしく予約時間をやや過ぎて鑑定士協会に事例を取得するために駆け込みました。

まだまだ、要領が悪く、なかなかすばらしい段取りというのが身に付きません。

早く実査のついでにグルメを堪能できるような優秀な不動産鑑定士になりたいものです。

そういえば、今週金曜日は、いよいよ不動産鑑定士論文式試験の合格発表です。

是非合格者の方には、不動産鑑定業界に入ってほしいですね。

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こんなにおもしろい 不動産鑑定士の仕事

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不動産鑑定士の講師業務 [鑑定実務]

先週末でようやく上期末を乗り切りほっと一息の10月を迎えました。
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ところが、この時期になると増えてくるのが、企業の研修講師としての仕事です。

私は不動産セミナーの講師や社内の宅建の講師もしていたので、話をすること自体は苦にならないのですが、その研修の資料の作成等準備は大変時間がかかり苦手です。

金融機関では、最近の不動産担保融資の減少の影響で若手の不動産知識がかなり低下しているようです。

それでも、既存の不動産担保融資の管理が多く残っているため業務量はそれなりにあり、社内研修の必要があるようです。

研修の資料の作成で一番難しいのがターゲットに合わせた資料の作成です。

内容が簡単すぎても難しすぎても受講者の興味を惹かず、居眠り続出の意味のない研修になってしまいます。

また、全員が同じレベルならまだ簡単ですが、様々なレベルの人が混在している場合は、分かりやすい内容を中心としつつも、不動産実務経験者でないと知らないような話題を織り交ぜて興味を惹くとともに記憶に残る研修とします。

鑑定実務と不動産実務で最も大きく異なるのが、個別格差や地域格差の考え方。
容積率200%と300%の格差は不動産実務なら50%ですが、そこまで格差をつけている評価書を見たとはありません。

日本の鑑定評価で求めるのは、市場価値のはずですが、税務目的の公的評価がスタンダードとなっているため、高すぎない評価を行うという考えがあるからでしょう。

研修の資料作成は大変ですが、自分の知識や経験を整理しブラッシュアップするいい機会となりますので、やり終えた後は充実感があります。

3連休の週末も忘れかけた知識の修復のため一生懸命勉強します。

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講師・インストラクターハンドブック 効果的な学びをつくる参加者主体の研修デザイン

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訪日外国人接待 [海外業務]

今週は、プライベートと業務の両方で訪日外国人の接待に行ってきました。
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まだ、紅葉には早すぎる時期ですが、前回の桜の季節にも同じ週に両方の訪日外国人を迎えましたので、何か理由があるのか調べてみました。

特に両国の祝日が重なっているわけでもなく、9月の連休明け、かつ、上期末で日本人の移動が少なく航空券が安いという理由だけのようです。

最近では、東京のホテル料金も値上がりしてしまったので、少しでも航空券の安い時期を狙ったらたまたま同じ週になったということでしょう。

プライベートでは、鎌倉・江の島の日帰り旅行、業務では北海道料理の居酒屋へ行って来ました。

いずれも日本らしいところという共通点があります。

鎌倉では、友人の強い希望で「スラムダンク」で有名な鎌倉高校駅前の踏切前でアニメのシーンと同じ写真を撮りに行きました。

現地に行ってみると、踏切に江ノ電のくる瞬間を待ち構える多くの同じ目的のアジア系の若者の人だかりがありました。
こんなちっぽけな踏切に、はるばる海外からやってくるとは、日本のアニメ人気のすごさを思い知らされます。
アジサイで有名な長谷寺近くのお土産屋では、アジサイの手ぬぐいを喜んで買っていました。アジサイは桜ととおに日本的な花だそうです。

また、北海道料理の居酒屋では、出てくる全ての料理について、どこの海で採れたものか聞かれ、そのほとんどが近海産でないことを知ると非常にがっかりしていました。

居酒屋での話題は、北朝鮮情勢に始まり、日本の暴力団、ラーメン、ゴルフとバラエティに富み、会話に大変疲れました。

今回も自分は日本についてあまりよくわかっていないことを実感した訪日外国人接待となりました。

今週末は、反省を踏まえ、主な魚の産地と英語名、日本の花について勉強します。

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地方での役所調査 [鑑定実務]

今週は、ある地方都市に出張に行って来ました。
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受験生時代は、出張というと現地で美味しい食事、余った時間で観光など楽しいイメージでしたが、現実は少し違いました。

まず、出張前に行政調査で行くべき所管の課の場所を確認し、事例取得のための鑑定協会訪問、現地調査、事例調査の時間を考えスケジュールを組みます。

次に、スケジュールに沿って交通機関、宿、鑑定協会の予約を行います。

また、時間が許す限り、出張前に評価書を仕上げておくというのが非常に重要です。

現地調査を終えてから報告書を書くのが当たり前だと思っていましたが、それだと後で調査不足が発生する可能性が高いばかりでなく、効率的な調査ができません。

役所に行って初めて前面道路が県道だと分かったら、県庁所在地でない限り、まず間違いなく市役所からどこか離れた県の合同庁舎等へ回り道することになります。

今回は関東だったので、ギリギリ日帰りできるギチギチのスケジュールを組んでいました。

予めしっかり調べてスケジューリングしていたので、事例取得、現地調査、事例調査とスムーズに行きました。
ところが、最後の役所調査で、建築確認記載事項証明が市役所でとれるはずが、確認年度が古すぎて離れた県の合同庁舎でないと取得不能とのことが発覚し、大きなロスをしてしまいました。

おかげで、予定の電車に間に合わず、帰りの電車は大幅に遅くなり、帰宅は何と深夜になって、くたくたになった出張でした。

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現地鑑定士との意思疎通 [海外業務]

今週は、東南アジアの大規模な更地の評価を行いました。
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今回は、珍しく再評価であったので簡単だと思って安心して現地鑑定士に依頼しました。

上がって来た評価書をざっと確認してみると、経過年数相応の価格上昇で、ひとまず安心しました。

ところが、いざ評価書の内容の確認をしたところ、何と用途地域が変わっていました。

用途地域が変われば当然、最有効使用も変わるだろうと思って評価書を読み進めてみると、前回評価書とまるで同じ文章で何も変わっていません。

普段はあまり腹が立つことがない私ですが、この手抜きには、さすがに頭に来ました。

しかし、自分自身も再評価の時には前回評価書のデータをベースに評価書を作成して、とんでもない凡ミスを犯すこともありと思い直し、落ち着いて対応しました。

どこの会社でも今では海外に電話することは少なく、コミュニケーションはメールメインになると思いますが、メールのいいところは、クレームも落ち着いて言えるところです。

特に英文でメールを打つと、自分の表現力の問題で怒りの感情を表すのが難しく、あまりこちらの感情が伝わりません。

しかし、一方で、こちらがしっかりと伝えたいことも読み流されてしまうこともあります。

先方への指示書に赤太字で表示したり、色々やってみましたがあまり効果はありません。
やはり効果があるのは、依頼の背景や調査項目の重要な理由を根気強く繰り返し説明することです。

また、こちらが現地のことを何も知らないと思われると、「どうせ分からないから」となめられてしまうので、一生懸命現地の事情に精通するよう努め、不明な点はしっかりと指摘します。

きちんとした対応ができるよう、この3連休もしっかり勉強します。

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ASEAN不動産投資の教科書: 始める前に知っておきたい15の知識

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