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現地鑑定士との意思疎通 [海外業務]

今週は、東南アジア大規模な更地の評価を行いました。
seoul tower (2).jpg
今回は、珍しく再評価であったので簡単だと思って安心して現地鑑定士に依頼しました。

上がって来た評価書をざっと確認してみると、経過年数相応の価格上昇で、ひとまず安心しました。

ところが、いざ評価書の内容の確認をしたところ、何と用途地域が変わっていました。

用途地域が変われば当然、最有効使用も変わるだろうと思って評価書を読み進めてみると、前回評価書とまるで同じ文章で何も変わっていません。

普段はあまり腹が立つことがない私ですが、この手抜きには、さすがに頭に来ました。

しかし、自分自身も再評価の時には前回評価書のデータをベースに評価書を作成して、とんでもない凡ミスを犯すこともありと思い直し、落ち着いて対応しました。

どこの会社でも今では海外に電話することは少なく、コミュニケーションはメールメインになると思いますが、メールのいいところは、クレームも落ち着いて言えるところです。

特に英文でメールを打つと、自分の表現力の問題で怒りの感情を表すのが難しく、あまりこちらの感情が伝わりません。

しかし、一方で、こちらがしっかりと伝えたいことも読み流されてしまうこともあります。

先方への指示書に赤太字で表示したり、色々やってみましたがあまり効果はありません。
やはり効果があるのは、依頼の背景や調査項目の重要な理由を根気強く繰り返し説明することです。

また、こちらが現地のことを何も知らないと思われると、「どうせ分からないから」となめられてしまうので、一生懸命現地の事情に精通するよう努め、不明な点はしっかりと指摘します。

きちんとした対応ができるよう、この3連休もしっかり勉強します。

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マンションの歴史を感じる実査 [鑑定実務]

今週は、久しぶりの築古の区分マンションの実査に行ってきました。
shibuya.jpg
区分マンションは、都心の超高級マンションを除いて総額が数千万円と安いため、あまり鑑定評価の依頼は来ません。

今回は、適正価格での売買を行う事情があり、築古で総額も安いものでしたが、依頼がありました。

しかも、昭和40年代と50年代の築後40年超と30年超の築古物件がセットでした。

都心の物件であったため、当時は気合を入れて設計したと思われ大変興味深い実査となりました。

昭和40年代築の方は、ダイニングを除き居室は全て和室です。
現在では、マンションの間取りは一番日当りのいいバルコニー側にリビングがあるのが普通ですが、バルコニーに面して和室が2室、ダイニングキッチンは部屋の中心にあります。

昭和50年代の方はというと、玄関だけが下階にあって、階段を上って上階のリビングに出るという面白いタイプ。リビングはバルコニーに面して設けられていました。

どうしてわざわざ下階に階段を設けているかというと、北側の洋室を外廊下に面しないようにするためです。
今は一般的な外廊下側の居室ですが、暗くプライバシーを守りづらいため、当時の設計者は工夫をしたようです。

今は居室のプライバシ-よりも室内での階段の上り下りが嫌われるため、マンションの最上階で斜線規制等でエレベーターの設置が最上階までできずやむを得ず作る場合を除いてあまり見かけません。

当時最先端だった、この室内に段差のあるマンションは、機能的減価として減価が必要でしょう。

あまり変わった間取りのマンションを買うと将来後悔することもありそうです。

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住み替え、リフォームの参考にしたいマンションの間取り―「都心に住むby suumo」(リクルートホールデ

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海外不動産評価での取引事例の収集 [海外業務]

今週は、東南アジア不動産の評価を行いました。
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同じ東南アジアでも国によって、不動産の取引慣行、入手可能な情報、鑑定評価手法も異なるので、大変興味深いとともに都度勉強が必要です。

今回の、対象不動産は大規模な事業用不動産でした。

その国は、東南アジア諸国の中でも比較的経済発展が進んでいて、かつ、イギリスの植民地であった歴史もあり、英語での情報収集も容易に可能です。

また、不動産の売買価格に応じて登記のための印紙税を支払う仕組みになっているため、登記するたびに売買価格が登録されるため、豊富な取引事例を入手できます。

事例が豊富なため、地域ごとの価格水準や、地域内での規模による格差等もエクセルで統計的に分析できるため、大変うらやましく思いました。

しかしながら、データの収集目的が納税のためのもであるので、総額はわかるものの、当然土地建物の内訳価格は不明なので、結局は建物の状況等については個別に判断して更地価格を把握しなければなりません。

現地の鑑定士は、エクセルの分析を駆使して最も適切な事例を導き出して、土地建物一体で比準していましたが、日本ではマンション以外にそういう手法は使わないので、ついついすべての事例の建物価格をチェックしてしまいました。

まだまだ分からない事もあるので、週末も勉強して解決していきます。

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ASEAN不動産投資の教科書: 始める前に知っておきたい15の知識

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高圧線下地の鑑定評価 [鑑定実務]

今週は、工業地の鑑定評価を行いました。
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工業地は、非常に面積が大きいことが多く、現地調査で見落とすものも多いので、予め住宅地図やグーグルアースでいつもよりもしっかり調査して臨みます。

今回は、住宅地図等で敷地の一部が高圧線価値にあるのが分かったので、現地では敷地の周囲の境界や全体の地勢、隣地の状況、接道とともに上空を通過する高圧線の位置も確認しました。

高圧線下は、電圧による建築制限や心理的嫌悪感、風切り音等の騒音があり評価に影響があるため、確認が必要です。

幸い敷地の真ん中ではなく、周辺部に抵触しているだけであったので、あまり大きな影響はないという結論になりましたが、私の経験では高圧線下地には地役権の設定が登記簿にあるというのが一般的だと思っていましたが、地方や工業地では登記されていないことも多いそうなので注意が必要です。

特に工業地は、敷地が大きいため地図等で予め確認しておかないと現地確認でも見落としてしまうこともあるでしょう。

登記がある場合はしっかりと建物の建築制限の範囲等が記載されていますが、そうでない場合は、高圧線鉄塔に問い合わせ先が明記されていますので、電話でも電圧や制限内容が確認できます。

私は敷地内上空に高圧線の通過しているものだけでなく、敷地内に鉄塔のあるマンションも担当したことがありますので、よく電磁波測定器で敷地内を測定し安全性をお客様に説明したことがあります。

電磁波というと大きな鉄塔のある高圧線ばかりが気になりますが、販売したマンションの近くで大きく電磁波反応があったのが、一見普通の電柱にかかった普通の電線でした。

これを見せることでお客様は安心し、マンションは着実に売れていきました。

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KKmoon デジタル電磁検出器 電磁波測定器 線量計 検出器メーター【並行輸入品】
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ホテルの不動産鑑定評価e研修 [研修]

今週は、ホテル鑑定評価を行いました。
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何度もホテルの評価は経験していますが、最近、連合会のe研修でホテルの鑑定評価についての研修を受けたばかりだったので、新鮮な気持ちで評価ができました。

研修では、その対象ホテルと競合ホテルとの位置づけや、宿泊販売ルート別の割合、料飲部門と宿泊部門とのコスト構造の違いなど非常に興味深い内容だったのですが、なかなか競合物件の情報等の入手が難しく、なかなか研修で得た知識を活かすことはできませんでした。

ただ、ホテルのランク別の競合やマーケットの考え方、室内設備のグレードの見方など、マンションのマーケット調査とよく似たところがあり、一定の地域に特化すれば、それなりの評価は自分でもできるのではないかという自信にもなりました。

担当された講師の所属する会社は、株式会社日本ホテルアプレイザルというホテルの評価専門の事務所で、ホームページの「スタッフ紹介」を見てみると、ほとんどの方がホテル業界や旅行業界の経験者です。

また、受注案件比率を見てみると、鑑定評価や調査報告書の割合はわずか3割未満で、マーケット調査やコンサル業務が7割を占めています。

なかなか鑑定事務所でここまでマーケット調査に特化しているところは聞いたことがありませんので、驚きとともにマーケット調査やコンサル業務の可能性を感じました。

夏休みでホテル業や観光業に触れる機会もいつもよりも多い時期ですので、マーケティング意識を持ちながら楽しみたいと思います。

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ホテル・商業施設・物流施設の鑑定評価

ホテル・商業施設・物流施設の鑑定評価

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事業用不動産等のマーケット分析と評価 (ヘルスケアアセット/ホテル・旅館/太陽光発電施設)

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不動産鑑定士試験終了後の就職活動 [その他]

先週の土曜日から今週月曜日までの3日間は、不動産鑑定士論文式試験でした。
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私も自身の試験合格から3年近くが経ち、あまり試験内容等には興味がなくなってしまいましたが、毎年大きく動いていると感じるのが就活環境です。

以前は試験合格発表後に就活するイメージでしたが、今は殆どの大手や外資系鑑定事務所が、試験終了後の今週からリクルーティングを始めています。

日本不動産鑑定士協会連合会のホームページを見ると、大手3社、外資系4社をはじめ、29社が求人を出しています。

求人の条件を見てみると、中には実務修習生で年収500万円、鑑定士で年収700万円と私の合格年にはなかったような好条件を提示している事務所もあります。

昨今は、新聞報道等で飲食業や運輸業の人手不足が叫ばれていますが、鑑定業界も例外ではなく人手不足が加速しているようです。

実務についている身としては、さほど業務量が増えている実感はありませんが、監査法人等が監査の厳格化に伴い採用を強化しているなど、就業範囲の拡大が影響しているのではないでしょうか。

事実、私の知る、鑑定事務所勤務だった若手鑑定士の少なくない人数が待遇のよい監査法人や投資運用会社に転職しています。

また、不動産鑑定士の年齢構成がいびつで、東京都不動産鑑定士協会の会員構成によると60歳以上が約45%、40歳代が37%と非常に多いのに対して40歳未満は約17%しかいないことも、採用側に将来の人手不足の危機感をもたらし、採用意欲を高めていると思われます。

最近では40代だけではなく50代での鑑定事務所への転職成功の話も私の身近にありますので、試験合格に少しでも自信のある方は、さっそく応募してみましょう。

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こんなにおもしろい 不動産鑑定士の仕事

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  • 作者: 大島 大容
  • 出版社/メーカー: 中央経済社
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ベーシック不動産実務ガイド(第2版)

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不動産鑑定業界のグローバル化 [海外業務]

今週は、初めて経験する地域の不動産鑑定の問い合わせがありました。
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それはなんとアフリカです。
私もこれまで14カ国に行ったことがありますが、南米とアフリカ、中東の3地域は、まだ未踏の地です。

アジアの国々の問い合わせは多いので、どの国がどの程度不動産鑑定評価制度が整っているかは、わかっているのですが、アフリカは全く未知の世界です。

まずは、不動産鑑定評価制度が整っているかどうか調べてみると、何と英国国際資格であるRICSの認定を受けた鑑定士がちゃんといて制度が機能しているようです。

しかしながら、鑑定単独では仕事が成り立たないらしく、どの業者も不動産業と兼業しているようです。

日本では取引事例が不動産鑑定士協会の管理下にありますが、まだ発展途上の国では不動産業者でないと情報を入手できないことも多く、自然と不動産業者が鑑定業を兼務することになります。

不動産業と鑑定業の兼務は一見非常に合理的なようですが、取引関係者に公正な評価は難しいので、評価ニーズが増え、社会が公正な評価を求めるようになると自然と分離していきます。

不動産鑑定業なんか要らないという意見もありますが、これは、公正でない不動産評価は要らないということだと思います。

今までいろいろな国の不動産鑑定評価制度を調べてきましたが、どの国にも何かしら不動産鑑定評価制度らしきものがありました。

アフリカにもきちんと活躍する不動産鑑定士がいることを知ると感動すら覚えます。

日に日に海外評価の問い合わせが増えてきていますので、MAI米国鑑定士の勉強もますます頑張れます。

昨日で800ページのテキストを7周音読し終えました。

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海外不動産の評価

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  • 作者: 下崎 寛
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  • 発売日: 2008/10
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The Appraisal of Real Estate, 14th Edition

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  • 作者:
  • 出版社/メーカー:
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不動産鑑定士登録後初の修習同期会 [その他]

今週は、不動産鑑定士資格登録後初めて修習同期会に行ってきました。
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メンバーの半分は修習1年コースで既に不動産鑑定士登録から1年が経過、残りの半分は私と同じく2年コースで鑑定士登録を終えたばかりという構成でした。

昨年同様修了考査の話題は皆無で、自身の待遇の変化や転職についての話題で、あっという間の終電時刻という大変楽しいものでした。

話の中で気になったのが転職希望の鑑定事務所勤務の同期の話です。

不動産鑑定士試験合格を機に全くの異業種から鑑定事務所に転職したものの、不動産についての基本的な知識不足に悩み、不動産鑑定士という自身のステイタスと無資格者の業者の知識の豊富さを比べて、また、不動産業者に転職して一からやり直したいとのこと。

私の経験から言うと、不動産業者内で不動産鑑定士は極めて異質な存在で、あまり仲間からは歓迎されないイメージがあります。

私が試験に受かったその日からあだ名は「先生」となり、何かと仲間とは壁を感じるようになりました。

超一流不動産会社では、普通に不動産鑑定士もいて問題ないかもしれませんが、よほど若くない限り資格を活かして転職というのは難しいのではないでしょうか。

本来ならば、不動産鑑定士資格を取得する前の段階で不動産取引経験を積んでおくとスムーズですが、今度は資格取得後の収入ダウンの可能性が高く転職に二の足を踏むことになりそうです。

私のアドバイスとしては、せっかく不動産鑑定士になったので、その資格を最大限活かせる今の事務所にとどまり、依頼者とのヒアリングや立ち合い時のヒアリングで間接的に経験値を上げていくか、専門分野に特化した鑑定事務所に転職してはどうかということです。

不動産業者も通常は、住宅、事務所、物流、商業等その分野の中ではプロであっても他分野では専門的な知識はありません。

私も住宅以外は殆ど専門的な知識はありませんので、鑑定業界に入ってからは日々勉強です。

なかなか全てがマスターできないのがストレスになるかもしれませんが、ゼネラリストなら仕方ないとある一定の線を引きつつ、それでも知識を深めていけるのがむしろ不動産鑑定士の魅力だと思います。

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こんなにおもしろい 不動産鑑定士の仕事

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不動産鑑定士の社外活動 [その他]

不動産鑑定資格を取得すると入会できる会がいくつかありますが、今週はそんな会から懇親会の誘いがいくつもありました。
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まずは、出身大学の不動産鑑定士会です。
私は比較的規模の大きい大学の出身なので、多くの同窓の不動産鑑定士がいらっしゃり、同年代の不動産鑑定士や社外の先輩鑑定士との交流が持てればと思い入会しました。

実務修習の講義の合間に各大学の不動産鑑定士会入会のチラシが配られ、存在は知っていたものの、なかなか修習中は余裕がなく入会していなかったのですが、このたび入会してみました。

残念ながら、同期生に知り合いはいなかったのですが、何人もの知人が同窓生と知り大いに親近感がわきました。

2番目は、修習同期会です。
こちらは、入会というものではないですが、実務修習講義や修了考査試験対策を通じて親しくなった仲間の会です。

私の期では、大規模なものは修習講義の時ともう1回あったのみですが、小規模なものは3・4回は開いていると思います。

業務上たまたま修習同期と仕事を一緒にすることもまれにありますが、なかなか会う機会はないので、社外の同期の近況を聞くことは大変参考になります。

同期の中には、資格取得後即転職してしまった人や転職を試みている人もいますので、じっくりとその心境を聞いてみたいものです。

最後は、不動産鑑定士協会です。
まだ、新人なので受けるべき研修も多く、集合研修時に目を皿のようにして知り合いを見つけ、情報交換するのも大変有意義です。

不動産鑑定業界は非常に狭い業界なので、自然と他社の同業人に出会うことはなく、自分の殻に閉じこもっていてはなかなか視野が開けません。

今回誘っていただいた希少な機会を活用してますます成長していきたいと思います。


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雑談力が上がる話し方――30秒でうちとける会話のルール

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資産評価政策学会セミナー参加 [研修]

1週間前の土曜日に資産評価政策学会のセミナーに参加してきました。
seminar.jpg
テーマは、最近ニュースにもなった所有者不明土地問題で、不動産鑑定士、司法書士、土地家屋調査士、国土交通省の方、新聞記者、大学教授がパネラーとして参加していて、なかなか面白いものでした。

特に興味深かったのが、各士業の方が所有者不明土地問題について自身の立場から話をされたシーンでした。
土地家屋調査士の方は境界確定の問題、司法書士の方は、所有者不明土地問題が生じる原因となる日本登記の対抗要件主義について話をされ、大変実務に基づいた分かりやすいお話でした。

しかしながら、不動産鑑定士の方の話は、所有者不明土地の鑑定評価額に与える影響を民間の場合と公共補償の場合とで大きく異なるという話をされたのですが、今ひとつ説得力に欠けていました。

どうしてかとよくよく考えてみると、他の士業の方のお話には実体験に基づいた具体的な例示が多くあり説得力があったのに対して、鑑定士のお話には理論の話しかなかったのです。

私は、今、米国鑑定士MAIの勉強をしていますが、経済的耐用年数までも取引事例から算出するという徹底したマーケット主義です。

また、取引事例についても単に協会の事例をそのまま使うことはなく、売買当事者にヒアリングし、きちんと売買事情の把握も行って取引価格の妥当性の検証も行います。

所有者不明土地の問題があれば、本来ならば、所有者確定や境界確定の期間やコスト、またはその確定できないリスクが与える影響を各専門家にヒアリングした結果、こうだったくらい話をしてくれると不動産鑑定士の評価も高まるかなと思いました。

私もいつか、こういう場でお話ができる立場になれるようこの3連休も一生懸命勉強します。

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所有者不明の土地取得の手引―売買・相続・登記手続

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