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香港での奇跡的な再会 [海外業務]

先週末から有給休暇を取って友人の住む香港に行って来ました。
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香港に行くのは今回で4回目、前回の訪問から約2年ぶりです。
その間香港の友人は年2回ペースで計4回来日しています。

今回は初めて友人宅に招かれ、高層マンションの最上階にあるルーフバルコニーでバーベキューを楽しみました。

日本では考えられないですが、煙がもくもくのバーベキューも自由にできるそうです。
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また、友人宅は15年ほど前に購入した45㎡程度の小さな1LDKのマンションですが、購入時4千万円程度だったのが今や8千万円ほどに高騰しているそうです。

家賃の高騰もすさまじく同じ程度のマンション賃料は月20万円もするそうです。坪単価1.5万円ですので、六本木並みです。

私の友人は共働きで既に住宅ローンは完済しているとのことですので、かなり生活にゆとりがあると思われますが、日本に別宅を購入するため、貯蓄に励んでいるようです。

香港は徐々に中国化が進み徐々に住みづらくなっていますので、お金に余裕のある人は日本やカナダ、オーストラリアに親族を住まわせたりして、万一に備えているようです。

街中にも日本の池袋や新宿の1R投資物件のビラが店頭に貼ってあるくらい日本の不動産の人気は根強いようです。
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これは日本の政治の安定性と香港内と比較した相対的な高利回り、日本へのあこがれが理由のようです。

香港人にとって、日本人はあこがれのニューヨーカーのようなイメージだそうです。

香港では、香港人の友人に3か月ぶりに再開したのですが、もう一人偶然、奇跡的な再会がありました。

昨年末からインドネシアの数百億円規模のJVの組成のため一緒に働いている、あのインドネシアの不動産コンサルタントです。

彼は香港にも多くの人脈を持ち、今回は国際会議のため同じ日に香港島のセントラルに来ていました。

お互いの宿泊しているホテルも偶然近くだったため、夜中に1時間だけ会って話をしました。

こんな偶然があるということは、そのビッグプロジェクトもうまくいく可能性が高いかもしれません。

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香港と中国における不動産評価の理論と実務―公開のための評価

香港と中国における不動産評価の理論と実務―公開のための評価

  • 作者: BMI Appraisals
  • 出版社/メーカー: アドスリー
  • 発売日: 2010/05
  • メディア: 単行本

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不動産会社の購入者アンケート [マンション購入ノウハウ]

今週は、クライアントも本格稼働し、やや忙しい週となりました。
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そんな中、3年ぶりに前職の不動産会社の仲間と新年会に行って来ました。

久しぶりに会社の様子を聞くと、私の退職以降マンションの売り上げがぐんぐん伸び、今やボーナスの水準は私の在職時の2倍となっているそうです。

特に若手への厚遇はすばらしく、以前は1年で半分はやめていた不動産販売現場の新入社員もほとんどが辞めず、マネージャーたちは腫れものに触るように新人を扱っているそうです。

また、対応が変わったのは、購入者アンケートを行い、営業マンにフィードバックを行うようになったことです。以前から購入者アンケートはあったものの私の在職時はそこまで重要視されてこなかったので、非常に驚きました。

アンケートによると、成績優秀営業マンの中でも顧客満足度の高低ははっきり分かれてしまっているようです。

不動産は、リピータ率が低いので以前は顧客との情報格差を有利に使って「買わせる」のが最も効率がよいとされてきましたが、クレーム社会となり、売却後のアフターコストにも目を向けるようになったということです。

新人の扱いと顧客の扱いに共通するのは、今や不動産業界ですら理不尽なことは許されなくなっているとともに、かつて権力を持ってきたもののとそうでないものの力関係が変わってきているということです。

不動産鑑定業界においても、昔のように資格の重みだけでは商売できない時代になってきていると思います。

資格の裏付けとなるプロフェッショナルなものがないとダメなのです。

これから香港の友人宅へ遊びに行って来ますので、香港の最新の不動産事情について来週ここで書かせていただきます。

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D09 地球の歩き方 香港 マカオ 深セン 2017~2018

D09 地球の歩き方 香港 マカオ 深セン 2017~2018

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: ダイヤモンド・ビッグ社
  • 発売日: 2017/06/22
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)
FIGARO japon(フィガロジャポン) 2018年 02 月号[朝から夜まで遊びつくす 24時間、香港中毒。表紙:水原希子]

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  • 作者:
  • 出版社/メーカー: CCCメディアハウス
  • 発売日: 2017/12/20
  • メディア: 雑誌
香港行ったらこれ食べよう!: 地元っ子、旅のリピーターに聞きました。

香港行ったらこれ食べよう!: 地元っ子、旅のリピーターに聞きました。

  • 作者: 清水 真理子
  • 出版社/メーカー: 誠文堂新光社
  • 発売日: 2017/09/04
  • メディア: 単行本

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平成30年新年業務開始 [鑑定実務]

新年明けましておめでとうございます。
本年も何卒よろしくお願いいたします。
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昨年末は29日まで頑張ったのに、年初はしっかり4日から仕事始めとなりました。
取引先はまだ休暇中のところも多いので、ゆったりと年末実査に行った雪国の評価をしようと思ってパソコンを立ち上げると、海外からのメールが何件も来ていました。

日本では正月3が日を休むのは当たり前ですが、海外では元旦のみ休みというところも多くしっかり年始から働いています。

メールの中には香港からの日本の不動産の評価依頼もあり、このところ海外からの日本の不動産評価をして欲しいという依頼が大変増えていると感じています。

依頼目的は、会計上の評価、相続財産の評価等で海外法人や外国人の所有する日本の不動産の評価です。

以前は台湾やシンガポール、香港が中心でしたが、最近ではタイ、マレーシア等新興国に移ってきています。

北海道のリゾートの取引事例の調査でも驚いたのですが、購入者がタイ、マレーシア、インドネシアとアジアの新興国が多いのに対し、売り側はオーストラリア、香港、シンガポールと先進国となっています。

一人当たりのGDPではまだまだ日本の数分の1程度の国ですが、富裕層の収入はすさまじく、私の不動産関係の知人の車も全てベンツやBMWの上級モデルで、毎年のように日本にやってきます。

富裕層になると、日常とは違うものを求めるようになり、熱帯の国の富裕層は日本の雪国のリゾートを求めるようです。

また、なぜカナダやスイスでないかというと、日本の雪国の方が圧倒的に近いからというのが大きな理由のようです。

来週末からは、またプライベートで香港に旅行しますので、今週末はその分しっかりと勉強します。

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図解 ASEANを読み解く

図解 ASEANを読み解く

  • 作者: みずほ総合研究所
  • 出版社/メーカー: 東洋経済新報社
  • 発売日: 2015/09/18
  • メディア: 単行本
ASEANを知るための50章 (エリア・スタディーズ)

ASEANを知るための50章 (エリア・スタディーズ)

  • 作者: 黒柳 米司
  • 出版社/メーカー: 明石書店
  • 発売日: 2015/12/02
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)

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2017年の振り返り [目標]

昨日をもって今年の業務が終了しました。
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今年は、1月の不動産鑑定士試験修了考査、3月の鑑定士登録、5月の米国不動産鑑定士MAI候補者登録と前半に大きな動きがあったとともに、5月以降には徐々にアジアで活躍する不動産鑑定士や不動産コンサルタントとの業務が増え、12月には海外出張、海外鑑定士との共同鑑定も実現することができました。

年初の目標では渡米して米国の人脈を広げるつもりでしたが、なかなか米国関係の仕事が少なく、結果、より広く深いアジアでの人脈を広げることができました。

毎日続けている800ページの米国鑑定士基本書の音読も引き続き継続することができ、9周目の500ページほどまできました。

実際不動産鑑定士として海外の鑑定実務を行うことで、基本書の学習よりも実際の案件で実務的なことを学ぶ方がずっと身になるということが分かりました。

しかしながら、基礎力がないと実務能力も伸びていかないので、引き続きこの習慣は続けていくつもりです。

年明け早々から海外がらみの大型案件もあり、実務としては幸先のいいスタートが切れそうですが、来年の目標としては、今年忙しさにかまけておろそかになりがちだった多種多様なアセットの評価の勉強とMAIの単位取得をしっかりと行いたいと思います。

お陰様で英語を理解するスピードは年初よりも格段に速くなったのですが、それを受ける実践的な鑑定知識がないと意味がなくなってしまうと感じています。

また、昨年はメール交換くらいしかできなかった米国鑑定士とのネットワーク構築もしっかりやっていこうと思います。

4万円の年会費、1科目5万円の授業料、1か月の学習期間と、費用も時間も格段にかかりますが、やはり米国不動産鑑定士MAI資格の取得の有無は私の今後にも大きくかかわってくると思いますので、しっかりと頑張ります。

来年夏前の渡米を目標に必要単位取得と貯蓄に励みたいと思います。

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The Appraisal of Real Estate, 14th Edition

The Appraisal of Real Estate, 14th Edition

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不動産鑑定士試験修了考査対策 [実務修習]

今週は、地方都市のホテルの評価に行って来ました。
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ビジネスホテルの評価は何度もやったことがあるのですが、今回はその地域を代表するような大型のシティホテルでしたので色々手間取り、内覧に3時間もかかってしまいました。

私は、旅行が大好きなので、ホテルの評価は楽しいのですが、歩きすぎて内覧終了後には疲労で足が震えました。

そんな大変な週でしたが、何と私の事務所では今週から修了考査対策の模擬面接が始まりました。

昨年は、模擬面接をしてもらう立場でしたが、今回は自分が面接をする立場です。

実際に面接をしてみて驚いたのですが、対策をしている人とそうでない人の差ははっきりと分かります。

9割近くが合格する試験なので自分は大丈夫とたかをくくっていると不合格の憂き目を見ます。

せっかくここまで努力したから対策は必要ないと考えるか、逆に最後まで力を抜かないか。
私は、昨年全22案件を再実査し、勤務先の模擬面接3回、さらには、修習同期とカラオケボックスで3時間面接を交互に行いました。

残念ながら、修了考査の競争相手は、何年もかかる試験を突破した人しかいません、

そんなすごい人の中での面接ですから、気を抜いている人間は、すぐに見抜かれます。

面接官も人間ですから、一生懸命努力している人を落とすことはないでしょう。

しかし、そうでない人は容易に落とされます。

修了考査を受ける方には、悔いのないように、あと1月頑張って欲しいです!

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こんなにおもしろい 不動産鑑定士の仕事

こんなにおもしろい 不動産鑑定士の仕事

  • 作者: 大島 大容
  • 出版社/メーカー: 中央経済社
  • 発売日: 2015/09/26
  • メディア: 単行本

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外国人不動産鑑定士との共同鑑定作業 [海外業務]

今週は、予定通り真冬の北海道にタイ人鑑定士と2日間出張に行って来ました。
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今回は開発がらみの土地であったため、予め入念な調査を行って行きました。

以前にも書いたように遠方の出張の場合、調査漏れは取り返しのつかないことになるので、全ての
調査窓口を入念に調べ予めほとんどの調査を終えていきました。

また、自宅出発の日の朝7時から帰宅の深夜0時まで分刻みでスケジュールを組み予め今回のパートナーに渡したところ、ちょっとびっくりはしていたものの、「郷に入っては郷に従え」で納得してもらいました。

スケジュールの中には4件のブローカーヒアリングもありましたが、これは全て飛込ではなく私の不動産業界時代の知人やその知人の紹介によるものでした。

タイでは、取引例が整備されていないため、全てブローカーヒアリングで事例収集するそうですが、自分が鑑定士であると伝えると正確な情報が得られないため、顧客と偽って情報収集するそうです。
日本でも知人から以外は正確な情報を得られないのは当然だと話すと納得していました。

今回は、事例取得から役所調査、ブローカーヒアリング、現地調査まで1日12時間一緒に行いましたので、両国の評価制度、行政上の規制、さらにはお互いの収入までいろいろ話ができお互いの理解が大変進みました。

また、私にとっての大きな収穫は英語を言語として理解する瞬間を味わうことができたことです。

私はネイティブではないので、英語でコミュニュケーションする際にどうしても一度日本語に置きなおす癖がついていましたが、今回の出張の2日目に英語がすっと言語として理解できるようになるいわゆる「霧が晴れる」瞬間を味わうことができたのです。

週末は、私のパートである地域分析、個別分析及び最有効使用の決定、評価手法の適用、鑑定評価額の決定と、まあ、ほとんど評価書の大部分を仕上げなくてはならないため、休日出勤で頑張ります。

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不動産鑑定評価の国際化 Japan Real Estate Appraisal in a Global Context

不動産鑑定評価の国際化 Japan Real Estate Appraisal in a Global Context

  • 作者: (財)日本不動産研究所・渡辺卓美
  • 出版社/メーカー: 住宅新報社
  • 発売日: 2008/09/01
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)
英語で読む証券化対象不動産の鑑定評価の実務

英語で読む証券化対象不動産の鑑定評価の実務

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 住宅新報社
  • 発売日: 2011/06/30
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)

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不動産鑑定士として初の海外出張で得たもの [海外業務]

先週の金曜日の深夜から今週の金曜日の早朝までの1週間、出張でタイに行って来ました。
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タイに行くのは、初めてではないので、街並みや雰囲気は分かっていたのですが、今回は出張ですので、現地の鑑定士とのディスカッションや現地調査の同行、10年以上駐在する日本人の方のお話等、うわべだけではないリアルなタイを味わうことができました。

また、実査は現地物件調査だけではなく、役所調査にも同行し、実際に権利証の写しも取得しました。
何と朝10時に役所に到着してから2時間半もかかり、さらには申請した土地5筆のうち、1筆は記録がなくなっているという恐ろしい現実も実際に目にしました。

また、偶然、私の中高時代の親友がバンコクに9年間駐在しているため、詐欺事件や借金の踏み倒しなど現地日本駐在員のリアルな体験も聞くことができました。

肝心の英語での私の発表ですが、やや受けが悪くおかしいと思っていたら、集まった30人中3名しか英語が分からないということが分かり、安心するとともに逆に今後の関係構築が心配になりました。

出張中、偶然に提携先の鑑定会社に日本の不動産の評価依頼があり、何と来週はタイの鑑定士に同行して一緒に日本の不動産の評価をすることになりました。

来週はゆっくり出張中に溜まった業務をしようと思っていたのに、危険な状況になりそうです。

しかしながら、タイ人鑑定士との共同鑑定作業は、またとない機会なので、大きな犠牲を払ってもやる価値はあると思います。

今はLINEで評価方針や防寒着の相談もしながらお互いの相違をうまく調整しながら作業を行っていきます。

今週はマイナスの気温に耐えうる体力づくりと防寒着の準備をして、さらにはタイ人とのコミュニケーションのため英語の勉強にもいそしみます。

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バンコク不動産投資-タイのコンドミニアム購入で失敗しないための基礎知識

バンコク不動産投資-タイのコンドミニアム購入で失敗しないための基礎知識

  • 作者: 藤澤 慎二
  • 出版社/メーカー: セルバ出版
  • 発売日: 2016/02/12
  • メディア: 単行本
はじめてのタイ不動産投資

はじめてのタイ不動産投資

  • 出版社/メーカー: パンローリング株式会社
  • メディア: Kindle版

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不動産鑑定士として初の海外出張 [海外業務]

今週は、何とかんとか業務に目処をつけ、滑り込みで、深夜初の飛行機に乗り込みました。
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今は海外に行かなくても、多くの外国人が日本を訪れ、インターネットで海外のデータの入手やコミュニケーションが取れる時代です。
それでも、わざわざ時間とお金をかけて海外に行くのは、それ以上の何かを得たいと思うからです。
今回の出張では、もちろん物件の実査もしますが、現地の鑑定士と同じベクトルを共有するというのが、最も大きな目的です。
また、実際に役所調査や現地調査も一緒に行って、どの程度の調査を行なっているのかも確認します。
一方的に日本流を押し付けても、上手くいかないので、まずは相互理解を深めていきたいと思います。

一生懸命作った資料にどんな反応があるか今から楽しみです。

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世界の中の日本の不動産鑑定評価制度 [海外業務]

今週は、来週からの海外出張に向けて、前倒しでの業務と研修会での発表資料の作成を行いました。

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幸い年末から年度末にかけての繁忙期の前で業務は落ち着いてきましたので、通常業務は何とかやっと先が見通せるようになってきました。

研修会の準備の方はというと、慣れない仕事に四苦八苦しつつも何とかこちらもかっこがつきました。

今回の出張の大きな目的の一つが、日本の鑑定評価についての理解を深め、現地鑑定士に積極的に日本的な評価作成にかかわってもらい業務改善を図るというものです。

せっかく何日もフェイストゥーフェイスで話しができる機会なので、日本の鑑定評価制度の発足から現在までの歴史についても調べ資料を作成してみました。

私は、まだこの業界に入って間もないので、日本の鑑定評価制度の歴史を調べることは、大変勉強になりました。

また、違いを説明するためには、相手国の制度についてもより深く学ばなければなりませんので、これを機会に不動産税制等も学び大変いい資料ができたと思います。

日本の不動産鑑定は、もともとは明治時代から行われてきた銀行での担保評価という素地がある中で、国の用地買収のための補償評価のため鑑定評価制度が発足したのに対し、今回の国では、いまだ鑑定評価制度が民間のもので金融機関のための担保評価がメイン業務です。

また、国民性も大きく異なり、几帳面な日本人に対し、彼らは細かいことは気にしない、南国気質ですので、なかなか相いれないことが多いですが、今回の研修を機に相互理解が深まると思います。

今週末も来週の海外出張に向けてしっかり勉強します。

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不動産鑑定前史概論―日本勧業銀行鑑定規則の制定を中心に

不動産鑑定前史概論―日本勧業銀行鑑定規則の制定を中心に

  • 作者: 馬場 武敏
  • 出版社/メーカー: 住宅新報社
  • 発売日: 1995/02
  • メディア: 単行本

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不動産鑑定士としての海外不動産営業 [海外業務]

今週は、来日した東南アジアの不動産コンサルタントと一緒にアウトバウンド投資の営業回りをしました。
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彼と会うのは半年ぶりですが既に4回目なので、大分気心も知れてきて、お互いを「ブラザー」と呼び合うまでになりました。

東南アジアの国では、一度会うと「フレンド」、3回会うと「ブラザー」と、非常に家族のハードルが低いのに驚きますが、このネットワーク力が力強い経済成長をもたらしているのだと思います。

また、今回は具体的な投資検討企業も出てきたので、営業にもぐっと力が入ります。

私は営業を長くやっているので、よく分かるのですが、どんなにいい物件も売り込み側に自信がないとなかなか売れません。
逆に多少厳しい物件であっても、自信がのある営業は顧客の心をつかむことができ、売ることができます。

今回は、1案件まとまれば御の字だと思っていたのですが、予期せず不動産以外の案件も見込みができ大変有意義な週となりました。

まだ成約までは至ってはいないものの、大きな前進が得られたので、次回は現地のデューデリジェンスを行うステップです。

デューデリジェンスというと、法的側面がクローズアップされがちですが、日本企業にとってどれだけ投資価値が高いかという物差しでの調査を現地のデューデリ会社ができないので、私にも大きなビジネスのチャンスがありそうです。

2週間後には海外研修も控えていますので、今週末もしっかり勉強します。

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