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個人からの鑑定評価依頼 [鑑定実務]

今週は、懇意にしている会社に紹介いただき、個人の顧客から評価依頼がありました。
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私の所属する事務所では、鑑定評価の依頼元は、ほとんど法人ですが、年に数件だけ個人からの依頼がくることがあります。

事務所によっては、相続税関連の評価を主な業務としていて、個人顧客がクライアントの多くを占めるということもありますが、一般的には鑑定評価の依頼元の多くは法人です。

私は、法人相手、個人相手両方の営業の経験もありますが、どちらが大変かというと個人相手の方が厄介だと思います。

例えば、同じ土地を買うという行為を考えても自分のお金で買うのと会社のお金で買うのと本気度が違うと思います。

今回は、不動産を多く保有する資産家の方からの依頼でした。

法人相手の評価依頼の受付であれば、依頼目的や対象不動産の概要を一通り伺って、納期や費用をおおむねお伝えし30分もあれば受付は終わるのですが、今回は1時間以上もかかりました。

まず、依頼者が欲張りすぎて、対象不動産や評価方針がなかなか決まりません。

我慢強く1時間近く話を伺ってやっと将来の相続税を見据えて資産の整理をしておきたいという要望が最も強いというのがわかりました。

おそらく何十億もの資産を持たれているのに、なかなか要求が厳しく、資産家が資産を守っていくのも大変だと思いました。

今週読んだ雑誌の記事で、幸福度は年収750万円を超えると収入に比例しないと書いてありましたが、まさにそう思わされる経験となりました。

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相続税・贈与税 土地評価の実務〈平成28年版〉

相続税・贈与税 土地評価の実務〈平成28年版〉

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 大蔵財務協会
  • 発売日: 2016/02
  • メディア: 単行本
あなたの相続税は戻ってきます 相続を知り尽くした不動産鑑定士と相続専門税理士の最強タッグがおくる土地評価と相続税の本 ( )

あなたの相続税は戻ってきます 相続を知り尽くした不動産鑑定士と相続専門税理士の最強タッグがおくる土地評価と相続税の本 ( )

  • 作者: 藤宮 浩
  • 出版社/メーカー: 現代書林
  • 発売日: 2014/01/15
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)

築浅のワンルームマンションの評価 [鑑定実務]

今週は、久しぶりに区分マンションの評価を行いました。
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区分マンションといっても築浅のワンルームマンションでなかなか簡単なようで難解です。

私はマンション販売経験が長いので、あらゆるタイプのマンションの開発・販売経験があります。
新築ワンルームマンションは、マンションの中でも非常に特殊です。
顧客層は年収1500万円以上の年間何百万円も税金を払うエリートサラリーマン医師が中心となります。
なぜならば、購入目的が居住や投資ではなく節税対策がメインとなるからです。
セールストークとしては、家賃ローンを返済しながら建物の減価償却費や金利などの経費を計上して(すなわち赤字を計上して)節税ができるというものです。
収益物件なので利回りを重視するのかと思いきや建物割合が高く減価償却費の大きいものが好まれます。

他方築年数の古いワンルームマンションは、利回りが重視されます。
築年数に伴って価格が大きく下がり建物の減価償却費が小さくなり、かつ、空室リスクが増え節税対策商品としての魅力が薄れるからではないかと思います。

今回は、対象が築数年のワンルームマンションだったため、非常に困りました。

新築を基準に比準を行うと新築に近い価格となり、中古を基準に比準を行うと安すぎる価格となってしまいます。

また、収益価格は利回りの下限値でやっても新築と比較すると非常に割安な価格となります。

さらには、鑑定評価基準上は収益物件なので、収益価格を中心に決めるというのが大前提です。

本来は節税で戻ってくるであろう税金も収入に加えて収益還元を行えばいい数字が出てきそうですが、購入者によって節税額が大きく異なりますので、なかなか困難です。

いろいろ思案して、結局、新築ワンルームマンション特有のプレミアムも大きいので、今回は下限の利回りを用いた収益価格で評価額としました。

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誰も触れない 不動産投資の不都合な真実 (経営者新書)

誰も触れない 不動産投資の不都合な真実 (経営者新書)

  • 作者: 八木 剛
  • 出版社/メーカー: 幻冬舎
  • 発売日: 2016/01/30
  • メディア: 新書
改訂版 資産運用・節税・相続のための 新・不動産投資メソッド 「じぶんリート」

改訂版 資産運用・節税・相続のための 新・不動産投資メソッド 「じぶんリート」

  • 作者: 大林 弘道
  • 出版社/メーカー: 幻冬舎
  • 発売日: 2017/01/31
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)

地方都市の継続地代の評価 [鑑定実務]

今週は、地方都市の継続地代の評価を行いました。
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東京や大阪などの大都市では、地代に関してのデータも豊富で期待利回りや一時金の水準なども把握しやすいのですが、今回は地方都市のため資料収集に大変苦労しました。

差額配分法では、事例がなく賃貸事例比較法の適用が困難なので新規賃料を求める積算法で期待利回りを使う必要があるため、今回は断念しました。

利回り方も新基準では単純に直近合意時点の利回りを採用するのではなく、「期待利回り、契約締結時及びその後の各賃料改定時の利回り、基礎価格の変動の程度」等を総合的に比較考量して求めると一番に期待利回りを挙げていますので、本来はいけないのかもしれませんが、スライド法とともに採用しました。

結果、更地価格にに対する地代の割合もおおむね全国的に妥当とされる水準に落ち着きましたので、結構うまくできたと思います。

ロールアップは来週になりますので、依頼者が納得してくれるかは、まだ来週のお楽しみですが、久しぶりに賃料の評価を行って実務修習テキストを見直したり、今週も大変勉強になりました。

実務修習生は、次回の8月からの内訳書の類型が地代、家賃となりますので、特に継続賃料の手法については、よく復習しないと、つい新基準に対応していない内訳書を書いてしまうので注意が必要です。

今週末も来週のロールアップに向けて勉強します。

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改訂増補 賃料(地代・家賃)評価の実際

改訂増補 賃料(地代・家賃)評価の実際

  • 作者: 田原 拓治
  • 出版社/メーカー: プログレス
  • 発売日: 2017/02/02
  • メディア: 単行本
Q&A 地代・家賃と借地借家 ― 弁護士・不動産鑑定士・税理士・宅建実務の専門家が解説する

Q&A 地代・家賃と借地借家 ― 弁護士・不動産鑑定士・税理士・宅建実務の専門家が解説する

  • 作者: 借地借家・賃料実務研究会
  • 出版社/メーカー: 住宅新報社
  • 発売日: 2014/02/27
  • メディア: 単行本

IVS新基準習得  [資格試験]

GWから始めたMAIの学習ですが、ようやく今週で1科目が終了しました。
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MAIでは、米国以外のみで業務を行う候補者は米国の鑑定基準であるUSPAPではなく、国際基準であるIVS国際評価基準の学習を義務付けています。
IVSは、鑑定試験合格後すぐに勉強を始めたので、最後の学習から2年も経っていて殆ど忘れてしまい、ほぼ一からの学習となりましたので、ややとまどいながらも約1か月程度で確認テストが合格できるレベルにまでもっていくことができました。

久しぶりにIVSの勉強をして気づいたのは、2017年に新基準に変更になったこと、不動産だけでなく動産、のれん、企業体の評価など評価対象が多岐にわたることです。

また、普段はMAIのテキストばかり読んでいますので、IVSが使っているイギリス英語にも戸惑いがあります。

そもそも米国では鑑定のことをAppraisalといいますが、英国ではValuationといい、英国でAppraisalというと鑑定士以外による査定のような意味合いになってしまうようです。

アジアの多くの国では、米国よりも英国の影響が強く、どちらかというとイギリス英語の方が広く使われていますので、注意が必要です。

会計でも米国会計基準よりもヨーロッパ系の国際会計基準が世界標準になっていますので、ヨーロッパの国の数の影響は大きいと実感します。

連合会の方も最近では、米国のMAIよりも英国のRICSを推進しているようですので、残念です。

ただRICSは、日本の鑑定士資格、10年以上の不動産経験、大卒の学歴等があれば誰でもなれるので資格の価値に魅力は感じません。

似たような資格ですが、私は価値ある方のMAI資格取得に向け今週も新科目の勉強をします。

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IFRSsの公正価値評価に対応した最新国際評価基準

IFRSsの公正価値評価に対応した最新国際評価基準

  • 作者: 日本不動産鑑定士協会連合会国際委員会
  • 出版社/メーカー: 住宅新報社
  • 発売日: 2012/06/22
  • メディア: 単行本

不動産鑑定士の営業活動 [鑑定実務]

今週は、業務も大分落ち着いているので、前期に新規で依頼をいただいた企業を中心に顧客回りに行ってきました。
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不動産鑑定というのは、ニーズが限られているので非常に新規の依頼が少なくリピーターがほとんどですが、何らかのきっかけで新規のご依頼をいただくこともあります。

最近多いのは、海外不動産絡みと国際会計基準絡みです。

鑑定士試験の会計学でも勉強した通り、かつてはIFRS国際会計基準の強制適用が2015年3月適用であったものが今は不透明な情勢です。

それでも国外に多くの関連会社を抱える企業は、その会計事務の効率化等の理由から徐々に国際会計基準の導入を行っています。

しかしながら、金融庁の2016年7月の資料によると国際会計基準適用の企業は、上場企業のわずか2割ほどで、まだまだこれからという感じです。

国際会計基準の評価で特徴的なのは、賃貸等不動産だけではなく自社利用の事業用不動産についても、時価と取得原価のどちらかを選択する過程で時価を選んだ場合は鑑定評価の必要が出てくるため、評価需要が増えるということです。

海外不動産評価については、主に海外の事業用不動産について、関連会社の再編等に伴いグループ内での売買やグルプ外への売買の税務や会計上のエビデンスとして評価が求められるものです。

受験時代は、会計学は業務にあまり関係ないかと思っていましたが、経理財務の担当者の方と打ち合わせをする際には、依頼目的の把握に必須ですし、営業トーク場も必須の知識です。

今週は、一流企業の優秀な方たちとお話ができ、日々の勉強のモチベーションが高まりました。
今週末も一生懸命勉強します。

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IFRS会計学基本テキスト(第5版)

IFRS会計学基本テキスト(第5版)

  • 作者: 橋本尚
  • 出版社/メーカー: 中央経済社
  • 発売日: 2017/03/01
  • メディア: 単行本
不動産の時価評価―新会計基準における鑑定評価の具体例

不動産の時価評価―新会計基準における鑑定評価の具体例

  • 作者: 黒沢 泰
  • 出版社/メーカー: プログレス
  • 発売日: 2010/02/25
  • メディア: 単行本

海外14か国目にしてソウル [食べ歩き]

今週は、業務も落ち着いていいるので、思い切って有給休暇を取得してソウルに弾丸旅行に行ってきました。
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お隣の国で週末にでも気軽にいけるのにもかかわらず、これまで全くご縁がなく海外14か国目がお隣の国韓国になりました。

4月よりはまだましなものの、北朝鮮情勢が緊迫し、韓国大統領選の直後の不安定な時期だけに非常に悩みましたが、38度ノースやらあやしいネット情報やらを熟読し安全だと確信し思い切っていってきました。

前回の香港旅行では初のLCCに搭乗し、その運航スケジュールのルーズさやサービスの悪さに閉口しましたので、今回は通常のエアラインで行ってきました。

大した買い物はしないものの、搭乗前に免税店に行ける時間帯のゆとりや座席足元のほんの10㎝のゆとりが旅行を特別のものにしてくれます。

現地についてみると、まったく平穏で、生き帰りの飛行機もほぼ満席でした。

ソウルに行って驚いたのがその建物の廊下やエレベーターホールの狭さとエスカレーターの少なさ、建物出入り口の段差の多さ、大通りを渡る横断歩道の少なさです。

不動産価格が高すぎて共用部に割けるゆとりがないのかと不動産価格を調べてみると、連合会の「平成25年世界地価等調査結果」によると日本の価格と比較して戸建てで約6割、マンションで7割ほどの水準です。

一人あたりのGDPは、」世界にも通用するサムスンやヒュンダイなどの立派な企業はあるものの、300万円少しと日本より100万円ほど低くなっています。

GDP比でいくとおおむね妥当な水準ですが、東京23区と比較して人口密度が1.3倍もあるにもかかわらず意外と低い水準です。

これには様々な要因があるとは思いますが、首都ソウルの位置にあると思います。
ソウルタワーに上ってみると、間近に北朝鮮の山々が目に入ってきます。

不動産の所有権は、長期間安定的に占有できることを前提としていますので、国が安定していないと意味がないのです。
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せっかくの休みも地価や建物の仕様が気になりリフレッシュ気分半分でした。

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東アジアの土地問題と土地税制―台湾・韓国・日本 (地方財政研究所叢書)

東アジアの土地問題と土地税制―台湾・韓国・日本 (地方財政研究所叢書)

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 勁草書房
  • 発売日: 1990/07
  • メディア: 単行本
D13 地球の歩き方 ソウル 2016~2017

D13 地球の歩き方 ソウル 2016~2017

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: ダイヤモンド・ビッグ社
  • 発売日: 2016/08/20
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)

地味な海外業務 [海外業務]

今週は、何故か海外がらみの仕事が集中し大変しんどい週でした。
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海外業務と言っても出張がある訳でもなく、ひたすら英文の評価書の校正と検証報告書という、海外の評価人が行なった評価書が適正かどうかのレポートの作成、さらには、監査法人からの英文評価書に対しての質問への回答作成です。

回答を作成するのは、いつもやっていることなのですが、英文で質問が来て回答も英文でしなければなりません。

私は、ネイティブではないので、英語の作業は結構疲れます。
また、きちんと英語で仕事をこなすには、それなりに勉強の継続も必要です。

今週は、労働時間は短かったものの内容が濃く、海外手当でもいただきたいとぼやきたくなりました。

しかしながら、まだまだ半人前の身ですので、仕事をいただけるだけありがたいと感謝を持って、業務を行います。

一人前になったら、しっかり取り返します。

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英語で読む証券化対象不動産の鑑定評価の実務

英語で読む証券化対象不動産の鑑定評価の実務

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 住宅新報社
  • 発売日: 2011/06/30
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)

MAI米国不動産鑑定士候補者登録 [資格試験]

今週は、月・火と真面目に出社したにもかかわらず、5連休を控えて電話もならない静かな週でしたが、私にとっては大きな出来事のあった週でした。
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3月に日本の鑑定士登録を終え、やろうと思えばすぐにでも登録できたのですが、ようやくMAI米国不動産鑑定士候補者の登録を行いました。

MAI候補者の登録申請には、日本人の場合、不動産鑑定士資格証明書、3人の推薦、経歴や志望動機を書いた英作文、年間300ドルの会費(日本人は450ドルの25%引)が必要です。
また、後日4年生大学の卒業証明書や1,500時間の実務経験証明のための論文も必要となりますので、大卒でない方、実務経験のない方は残念ながら対象にはなりません。

今回の登録から4年以内に所定の試験に合格できればMAIに認定されます。

この試験がもちろんすべて英語で、日本の鑑定士になじみのない関数電卓を駆使したものになりますので、途中で挫折する人も少なくありません。

また、費用も1科目6万円くらいするものを6科目、試験に5万円、課題の認定にも数万円,、さらに年会費と50万円はかかります。

ただ、以前はすべてWEB上で講義を受けることはできず、米国本土に行って授業を受ける必要がありましたが、今ではすべて日本国内で完結できますので、以前よりはずっと安い費用で取得可能となりました。

高額な資格取得費用を支払うことができるようGWもしっかりスキル向上のための勉強をします。

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HP 10bII+ Financial Calculator NW239AA#B17 - SPANISH VERSION - BRAND NEW

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  • 出版社/メーカー: HP
  • メディア: オフィス用品

海外でも土壌汚染対策 [海外業務]

今週は、ゴールデンウイーク前で様々な業務が駆け込みで飛び込んで来て忙しい週となりました。
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そんな中でも海外不動産の土壌汚染調査は最もやっかいな問題でした。

東南アジアの不動産の評価対象は、日本企業による工業団地内の工場の評価依頼が多いのですが、ここ半年くらいで評価と合わせて土壌汚染調査も依頼したいという声が増えてきています。

日本企業が土地の売買を行う場合、後々のリスクを考えてマニュアルに従う必要がある場合が少なくなく、そのマニュアルで国を問わず土壌汚染調査を行うべきとされている会社もあります。

もし、土壌が汚染された土地を買ってしまうと後々予想しないような汚染除去費用がかかってしまうことや、汚染を知らずに売った場合も売り主としての責任を問われる可能性もあります。

土壌汚染が怖いのは、売買当時には法律がなくても購入後法律が制定されて責任を負わなければならないケースもあるということです。

新興国の多くは、ほんの20年前の日本がそうであったように全く土壌汚染に関心がありません。

新興国の鑑定士に地歴調査をできないか頼んでみたら、そもそも過去地図の整備がされていないようで、できないし、それは鑑定士の仕事ではないと言われてしまいました。

土壌汚染による健康被害等が問題になり、成長よりも国民の健康の方が重視されてくるような成長段階にくると、徐々に法律が制定され大きな社会問題として大きな影響を及ぼします。

私の知る限り、不動産鑑定士が土壌汚染の端緒の有無を判断できるのは日本くらいですので、しっかり責任をもって判断できるよう勉強したいと思います。

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「土壌汚染対策法」早わかり―土壌汚染対策法の背景と海外事例

「土壌汚染対策法」早わかり―土壌汚染対策法の背景と海外事例

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 同友館
  • 発売日: 2003/09
  • メディア: 単行本

不動産鑑定士の翻訳業務 [海外業務]

今週は、久しぶりに鑑定評価書の英訳業務を行いました。
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通常海外業務は、日系企業からの依頼のほうが多く、海外の鑑定士が作成した海外の不動産の評価書を和訳するのが通常です。

今回は、外資系企業からの依頼で日本国内の評価書を海外の本部へ報告を行うため、英語で作成してほしい旨要望がありました。

私は英語はネイティブではないので、英文の評価書を理解して適切な日本語を探すという方が、非常に楽です。

日本の鑑定評価制度は、おおむね世界基準ですが、都市計画、建築等の制度、特殊アセットの法的背景等が各国それぞれ異なるので、日本語を単純に英訳するだけでなく、伝える相手側の諸制度も理解して説明しなければなりません。

普段から不動産、建築関係の制度には慣れてはいますが、特殊アセットを取り巻く法律となると、まったくと言っていいほど分かりません。

今週は、一から特殊アセットにかかわる法律までも英語で勉強しました。
基本的な考え方は同じでしたが、日本国内の方がはるかに法律が複雑で、海外から見た日本の非関税障壁とはまさにこのような分かりずらい法律あるのだと実感しました。

来週は、海外からその特殊アセットにかかわる来客があるので、習得した知識をフル活用してみようと思います。

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