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ホテルの不動産鑑定評価e研修 [研修]

今週は、ホテル鑑定評価を行いました。
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何度もホテルの評価は経験していますが、最近、連合会のe研修でホテルの鑑定評価についての研修を受けたばかりだったので、新鮮な気持ちで評価ができました。

研修では、その対象ホテルと競合ホテルとの位置づけや、宿泊販売ルート別の割合、料飲部門と宿泊部門とのコスト構造の違いなど非常に興味深い内容だったのですが、なかなか競合物件の情報等の入手が難しく、なかなか研修で得た知識を活かすことはできませんでした。

ただ、ホテルのランク別の競合やマーケットの考え方、室内設備のグレードの見方など、マンションのマーケット調査とよく似たところがあり、一定の地域に特化すれば、それなりの評価は自分でもできるのではないかという自信にもなりました。

担当された講師の所属する会社は、株式会社日本ホテルアプレイザルというホテルの評価専門の事務所で、ホームページの「スタッフ紹介」を見てみると、ほとんどの方がホテル業界や旅行業界の経験者です。

また、受注案件比率を見てみると、鑑定評価や調査報告書の割合はわずか3割未満で、マーケット調査やコンサル業務が7割を占めています。

なかなか鑑定事務所でここまでマーケット調査に特化しているところは聞いたことがありませんので、驚きとともにマーケット調査やコンサル業務の可能性を感じました。

夏休みでホテル業や観光業に触れる機会もいつもよりも多い時期ですので、マーケティング意識を持ちながら楽しみたいと思います。

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ホテル・商業施設・物流施設の鑑定評価

ホテル・商業施設・物流施設の鑑定評価

  • 作者: 村木信爾
  • 出版社/メーカー: 住宅新報社
  • 発売日: 2011/05/06
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)
事業用不動産等のマーケット分析と評価 (ヘルスケアアセット/ホテル・旅館/太陽光発電施設)

事業用不動産等のマーケット分析と評価 (ヘルスケアアセット/ホテル・旅館/太陽光発電施設)

  • 作者: 谷澤総合鑑定所
  • 出版社/メーカー: 清文社
  • 発売日: 2015/12/14
  • メディア: 単行本

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不動産鑑定士試験終了後の就職活動 [その他]

先週の土曜日から今週月曜日までの3日間は、不動産鑑定士論文式試験でした。
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私も自身の試験合格から3年近くが経ち、あまり試験内容等には興味がなくなってしまいましたが、毎年大きく動いていると感じるのが就活環境です。

以前は試験合格発表後に就活するイメージでしたが、今は殆どの大手や外資系鑑定事務所が、試験終了後の今週からリクルーティングを始めています。

日本不動産鑑定士協会連合会のホームページを見ると、大手3社、外資系4社をはじめ、29社が求人を出しています。

求人の条件を見てみると、中には実務修習生で年収500万円、鑑定士で年収700万円と私の合格年にはなかったような好条件を提示している事務所もあります。

昨今は、新聞報道等で飲食業や運輸業の人手不足が叫ばれていますが、鑑定業界も例外ではなく人手不足が加速しているようです。

実務についている身としては、さほど業務量が増えている実感はありませんが、監査法人等が監査の厳格化に伴い採用を強化しているなど、就業範囲の拡大が影響しているのではないでしょうか。

事実、私の知る、鑑定事務所勤務だった若手鑑定士の少なくない人数が待遇のよい監査法人や投資運用会社に転職しています。

また、不動産鑑定士の年齢構成がいびつで、東京都不動産鑑定士協会の会員構成によると60歳以上が約45%、40歳代が37%と非常に多いのに対して40歳未満は約17%しかいないことも、採用側に将来の人手不足の危機感をもたらし、採用意欲を高めていると思われます。

最近では40代だけではなく50代での鑑定事務所への転職成功の話も私の身近にありますので、試験合格に少しでも自信のある方は、さっそく応募してみましょう。

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こんなにおもしろい 不動産鑑定士の仕事

こんなにおもしろい 不動産鑑定士の仕事

  • 作者: 大島 大容
  • 出版社/メーカー: 中央経済社
  • 発売日: 2015/09/26
  • メディア: 単行本
ベーシック不動産実務ガイド(第2版)

ベーシック不動産実務ガイド(第2版)

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 中央経済社
  • 発売日: 2015/12/19
  • メディア: 単行本

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不動産鑑定業界のグローバル化 [海外業務]

今週は、初めて経験する地域の不動産鑑定の問い合わせがありました。
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それはなんとアフリカです。
私もこれまで14カ国に行ったことがありますが、南米とアフリカ、中東の3地域は、まだ未踏の地です。

アジアの国々の問い合わせは多いので、どの国がどの程度不動産鑑定評価制度が整っているかは、わかっているのですが、アフリカは全く未知の世界です。

まずは、不動産鑑定評価制度が整っているかどうか調べてみると、何と英国国際資格であるRICSの認定を受けた鑑定士がちゃんといて制度が機能しているようです。

しかしながら、鑑定単独では仕事が成り立たないらしく、どの業者も不動産業と兼業しているようです。

日本では取引事例が不動産鑑定士協会の管理下にありますが、まだ発展途上の国では不動産業者でないと情報を入手できないことも多く、自然と不動産業者が鑑定業を兼務することになります。

不動産業と鑑定業の兼務は一見非常に合理的なようですが、取引関係者に公正な評価は難しいので、評価ニーズが増え、社会が公正な評価を求めるようになると自然と分離していきます。

不動産鑑定業なんか要らないという意見もありますが、これは、公正でない不動産評価は要らないということだと思います。

今までいろいろな国の不動産鑑定評価制度を調べてきましたが、どの国にも何かしら不動産鑑定評価制度らしきものがありました。

アフリカにもきちんと活躍する不動産鑑定士がいることを知ると感動すら覚えます。

日に日に海外評価の問い合わせが増えてきていますので、MAI米国鑑定士の勉強もますます頑張れます。

昨日で800ページのテキストを7周音読し終えました。

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海外不動産の評価

海外不動産の評価

  • 作者: 下崎 寛
  • 出版社/メーカー: 大蔵財務協会
  • 発売日: 2008/10
  • メディア: 単行本
The Appraisal of Real Estate, 14th Edition

The Appraisal of Real Estate, 14th Edition

  • 作者:
  • 出版社/メーカー:
  • メディア: ハードカバー

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不動産鑑定士登録後初の修習同期会 [その他]

今週は、不動産鑑定士資格登録後初めて修習同期会に行ってきました。
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メンバーの半分は修習1年コースで既に不動産鑑定士登録から1年が経過、残りの半分は私と同じく2年コースで鑑定士登録を終えたばかりという構成でした。

昨年同様修了考査の話題は皆無で、自身の待遇の変化や転職についての話題で、あっという間の終電時刻という大変楽しいものでした。

話の中で気になったのが転職希望の鑑定事務所勤務の同期の話です。

不動産鑑定士試験合格を機に全くの異業種から鑑定事務所に転職したものの、不動産についての基本的な知識不足に悩み、不動産鑑定士という自身のステイタスと無資格者の業者の知識の豊富さを比べて、また、不動産業者に転職して一からやり直したいとのこと。

私の経験から言うと、不動産業者内で不動産鑑定士は極めて異質な存在で、あまり仲間からは歓迎されないイメージがあります。

私が試験に受かったその日からあだ名は「先生」となり、何かと仲間とは壁を感じるようになりました。

超一流不動産会社では、普通に不動産鑑定士もいて問題ないかもしれませんが、よほど若くない限り資格を活かして転職というのは難しいのではないでしょうか。

本来ならば、不動産鑑定士資格を取得する前の段階で不動産取引経験を積んでおくとスムーズですが、今度は資格取得後の収入ダウンの可能性が高く転職に二の足を踏むことになりそうです。

私のアドバイスとしては、せっかく不動産鑑定士になったので、その資格を最大限活かせる今の事務所にとどまり、依頼者とのヒアリングや立ち合い時のヒアリングで間接的に経験値を上げていくか、専門分野に特化した鑑定事務所に転職してはどうかということです。

不動産業者も通常は、住宅、事務所、物流、商業等その分野の中ではプロであっても他分野では専門的な知識はありません。

私も住宅以外は殆ど専門的な知識はありませんので、鑑定業界に入ってからは日々勉強です。

なかなか全てがマスターできないのがストレスになるかもしれませんが、ゼネラリストなら仕方ないとある一定の線を引きつつ、それでも知識を深めていけるのがむしろ不動産鑑定士の魅力だと思います。

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こんなにおもしろい 不動産鑑定士の仕事

こんなにおもしろい 不動産鑑定士の仕事

  • 作者: 大島 大容
  • 出版社/メーカー: 中央経済社
  • 発売日: 2015/09/26
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ベーシック不動産実務ガイド(第2版)

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  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 中央経済社
  • 発売日: 2015/12/19
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不動産鑑定士の社外活動 [その他]

不動産鑑定資格を取得すると入会できる会がいくつかありますが、今週はそんな会から懇親会の誘いがいくつもありました。
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まずは、出身大学の不動産鑑定士会です。
私は比較的規模の大きい大学の出身なので、多くの同窓の不動産鑑定士がいらっしゃり、同年代の不動産鑑定士や社外の先輩鑑定士との交流が持てればと思い入会しました。

実務修習の講義の合間に各大学の不動産鑑定士会入会のチラシが配られ、存在は知っていたものの、なかなか修習中は余裕がなく入会していなかったのですが、このたび入会してみました。

残念ながら、同期生に知り合いはいなかったのですが、何人もの知人が同窓生と知り大いに親近感がわきました。

2番目は、修習同期会です。
こちらは、入会というものではないですが、実務修習講義や修了考査試験対策を通じて親しくなった仲間の会です。

私の期では、大規模なものは修習講義の時ともう1回あったのみですが、小規模なものは3・4回は開いていると思います。

業務上たまたま修習同期と仕事を一緒にすることもまれにありますが、なかなか会う機会はないので、社外の同期の近況を聞くことは大変参考になります。

同期の中には、資格取得後即転職してしまった人や転職を試みている人もいますので、じっくりとその心境を聞いてみたいものです。

最後は、不動産鑑定士協会です。
まだ、新人なので受けるべき研修も多く、集合研修時に目を皿のようにして知り合いを見つけ、情報交換するのも大変有意義です。

不動産鑑定業界は非常に狭い業界なので、自然と他社の同業人に出会うことはなく、自分の殻に閉じこもっていてはなかなか視野が開けません。

今回誘っていただいた希少な機会を活用してますます成長していきたいと思います。


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雑談力が上がる話し方――30秒でうちとける会話のルール

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  • 作者: 齋藤 孝
  • 出版社/メーカー: ダイヤモンド社
  • 発売日: 2010/04/09
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いい空気を一瞬でつくる 誰とでも会話がはずむ42の法則

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  • 作者: 秀島史香
  • 出版社/メーカー: 朝日新聞出版
  • 発売日: 2017/03/07
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資産評価政策学会セミナー参加 [研修]

1週間前の土曜日に資産評価政策学会のセミナーに参加してきました。
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テーマは、最近ニュースにもなった所有者不明土地問題で、不動産鑑定士、司法書士、土地家屋調査士、国土交通省の方、新聞記者、大学教授がパネラーとして参加していて、なかなか面白いものでした。

特に興味深かったのが、各士業の方が所有者不明土地問題について自身の立場から話をされたシーンでした。
土地家屋調査士の方は境界確定の問題、司法書士の方は、所有者不明土地問題が生じる原因となる日本登記の対抗要件主義について話をされ、大変実務に基づいた分かりやすいお話でした。

しかしながら、不動産鑑定士の方の話は、所有者不明土地の鑑定評価額に与える影響を民間の場合と公共補償の場合とで大きく異なるという話をされたのですが、今ひとつ説得力に欠けていました。

どうしてかとよくよく考えてみると、他の士業の方のお話には実体験に基づいた具体的な例示が多くあり説得力があったのに対して、鑑定士のお話には理論の話しかなかったのです。

私は、今、米国鑑定士MAIの勉強をしていますが、経済的耐用年数までも取引事例から算出するという徹底したマーケット主義です。

また、取引事例についても単に協会の事例をそのまま使うことはなく、売買当事者にヒアリングし、きちんと売買事情の把握も行って取引価格の妥当性の検証も行います。

所有者不明土地の問題があれば、本来ならば、所有者確定や境界確定の期間やコスト、またはその確定できないリスクが与える影響を各専門家にヒアリングした結果、こうだったくらい話をしてくれると不動産鑑定士の評価も高まるかなと思いました。

私もいつか、こういう場でお話ができる立場になれるようこの3連休も一生懸命勉強します。

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所有者不明の土地取得の手引―売買・相続・登記手続

所有者不明の土地取得の手引―売買・相続・登記手続

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 青林書院
  • 発売日: 2017/05/01
  • メディア: 単行本
筆界特定事例集

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  • 作者: 東京法務局不動産登記部門地図整備筆界特定室
  • 出版社/メーカー: 日本加除出版
  • 発売日: 2010/11/01
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依頼者プレッシャー問題と鑑定評価業務 [鑑定実務]

今週は鑑定業界内ではお馴染みの依頼者プレッシャーがニュースになり少しだけ不動産鑑定評価制度に注目が集まりました。
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依頼者プレッシャーとは、クライアント等から鑑定評価額について不当な評価額を出すよう強要されることをいいます。

クライアントの中には、せっかく報酬を払うのだから自分の思い通りの価格を出してもらうのは当然だと考えている人や、そもそも不当な価格を作るために鑑定評価を依頼してくるとんでもない人もいます。

他業界で起こった公認会計士が東芝や富士フィルムの監査を適正に行えなかったことも同じ構図だと思います。

お客様は神様という土壌の中で、なかなか顧客の要望を無視するというのは難しいものです。

特に毎年同じクライアントから継続して依頼をもらう場合は、なれ合いになりやすく、プレッシャーというよりは忖度に近いものが発生することもあります。

私は、「それは無理です」と断ると角が立つので、「万一の場合お客様にもご迷惑がかかることがありますので」とやんわりと相手にも危害が及ぶことがあることをほのめかしてお断りするようにしています。

基本、鑑定評価を頼んでくるような人は大企業の会社員、公務員資産家ですので、自分の地位に傷がつくと気づいた瞬間に矛を収めます。

米国ではAMCという鑑定士への依頼を取り持つ機関があって、依頼者と鑑定士との利害関係を遮断するしくみもあるようですが、そうすると社会主義的で鑑定士の営業努力がなくなってしまいそうで心配です。

仕組みづくりも大事ですが、変な依頼は断れるくらいの豊富な収入が必要だと思います。


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JAREA-RICS事業評価セミナー参加 [研修]

今週は、鑑定士登録後初の集合研修となる「JAREA-RICS事業評価セミナー」に参加してきました。

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このセミナーには、まだ実務修習中であった2年前にも参加し、今回は講師が香港の方から日本の方に変更になっていたので、大変楽しみにして参加しました。

セミナーは、2部制で、第一部はRICSジャパン駐日代表の小嶋氏による制度概要に関する講義、第二部は日本公認会計士協会 ・経営研究調査会バリュエーション専門部会専門委員の中嶋氏によるIVS(国際評価基準)の事業評価の概要についての講義でした。

2年前に参加した際には、不動産鑑定士である講師の方が、事業評価は不動産鑑定士がやるべき評価として、企業の成長段階に応じて3手法を使い分けるという興味深いお話を聞くことができました。

今回は、制度概要の説明の中で限りなく不動産鑑定士が事業評価を行うことは困難という趣旨の説明があり、がっかりしたうえ、後半の講義もせっかく日本での企業評価の第一人者の講義であるにもかかわらず、時間不足の否めない状況で終了となってしまいました。

講義終了後には活発な質疑応答もあり大変参考になった講義でしたが、改善の余地は大きいものと参加した知人の多くは感じていたようです。

先日の国土交通省の報道発表で、今後不動産鑑定士の研修への参加が義務付けられる方向と報じられたこともあり、当日の研修で会った修習同期に勤務先の集合研修への理解度を尋ねてみると、「研修に行く暇があるなら仕事をしろ」というところが多いようです。

久しぶりに会った同期と研修後飲みにでも行きたかったのですが、皆業務が忙しいらしく、足早に研修会場を後にし、事務所に戻って行きました。

研修の義務化には色々とハードルがありそうです。

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Investment Valuation: Tools and Techniques for Determining the Value of any Asset, University Edition (Wiley Finance Series)
Valuation: Measuring and Managing the Value of Companies, University Edition (Wiley Finance)

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  • 作者: McKinsey & Company Inc.
  • 出版社/メーカー: Wiley
  • 発売日: 2015/08/17
  • メディア: ペーパーバック

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個人からの鑑定評価依頼 [鑑定実務]

今週は、懇意にしている会社に紹介いただき、個人の顧客から評価依頼がありました。
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私の所属する事務所では、鑑定評価の依頼元は、ほとんど法人ですが、年に数件だけ個人からの依頼がくることがあります。

事務所によっては、相続税関連の評価を主な業務としていて、個人顧客がクライアントの多くを占めるということもありますが、一般的には鑑定評価の依頼元の多くは法人です。

私は、法人相手、個人相手両方の営業の経験もありますが、どちらが大変かというと個人相手の方が厄介だと思います。

例えば、同じ土地を買うという行為を考えても自分のお金で買うのと会社のお金で買うのと本気度が違うと思います。

今回は、不動産を多く保有する資産家の方からの依頼でした。

法人相手の評価依頼の受付であれば、依頼目的や対象不動産の概要を一通り伺って、納期や費用をおおむねお伝えし30分もあれば受付は終わるのですが、今回は1時間以上もかかりました。

まず、依頼者が欲張りすぎて、対象不動産や評価方針がなかなか決まりません。

我慢強く1時間近く話を伺ってやっと将来の相続税を見据えて資産の整理をしておきたいという要望が最も強いというのがわかりました。

おそらく何十億もの資産を持たれているのに、なかなか要求が厳しく、資産家が資産を守っていくのも大変だと思いました。

今週読んだ雑誌の記事で、幸福度は年収750万円を超えると収入に比例しないと書いてありましたが、まさにそう思わされる経験となりました。

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相続税・贈与税 土地評価の実務〈平成28年版〉

相続税・贈与税 土地評価の実務〈平成28年版〉

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 大蔵財務協会
  • 発売日: 2016/02
  • メディア: 単行本
あなたの相続税は戻ってきます 相続を知り尽くした不動産鑑定士と相続専門税理士の最強タッグがおくる土地評価と相続税の本 ( )

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  • 作者: 藤宮 浩
  • 出版社/メーカー: 現代書林
  • 発売日: 2014/01/15
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)

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築浅のワンルームマンションの評価 [鑑定実務]

今週は、久しぶりに区分マンションの評価を行いました。
shinbashi.jpg
区分マンションといっても築浅のワンルームマンションでなかなか簡単なようで難解です。

私はマンション販売経験が長いので、あらゆるタイプのマンションの開発・販売経験があります。
新築ワンルームマンションは、マンションの中でも非常に特殊です。
顧客層は年収1500万円以上の年間何百万円も税金を払うエリートサラリーマン医師が中心となります。
なぜならば、購入目的が居住や投資ではなく節税対策がメインとなるからです。
セールストークとしては、家賃ローンを返済しながら建物の減価償却費や金利などの経費を計上して(すなわち赤字を計上して)節税ができるというものです。
収益物件なので利回りを重視するのかと思いきや建物割合が高く減価償却費の大きいものが好まれます。

他方築年数の古いワンルームマンションは、利回りが重視されます。
築年数に伴って価格が大きく下がり建物の減価償却費が小さくなり、かつ、空室リスクが増え節税対策商品としての魅力が薄れるからではないかと思います。

今回は、対象が築数年のワンルームマンションだったため、非常に困りました。

新築を基準に比準を行うと新築に近い価格となり、中古を基準に比準を行うと安すぎる価格となってしまいます。

また、収益価格は利回りの下限値でやっても新築と比較すると非常に割安な価格となります。

さらには、鑑定評価基準上は収益物件なので、収益価格を中心に決めるというのが大前提です。

本来は節税で戻ってくるであろう税金も収入に加えて収益還元を行えばいい数字が出てきそうですが、購入者によって節税額が大きく異なりますので、なかなか困難です。

いろいろ思案して、結局、新築ワンルームマンション特有のプレミアムも大きいので、今回は下限の利回りを用いた収益価格で評価額としました。

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誰も触れない 不動産投資の不都合な真実 (経営者新書)

誰も触れない 不動産投資の不都合な真実 (経営者新書)

  • 作者: 八木 剛
  • 出版社/メーカー: 幻冬舎
  • 発売日: 2016/01/30
  • メディア: 新書
改訂版 資産運用・節税・相続のための 新・不動産投資メソッド 「じぶんリート」

改訂版 資産運用・節税・相続のための 新・不動産投資メソッド 「じぶんリート」

  • 作者: 大林 弘道
  • 出版社/メーカー: 幻冬舎
  • 発売日: 2017/01/31
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)

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