マンション業界探険記

あのリーマンショックから１年以上経過し、ようやくマンション業界も復活の兆しが見えてきました。
私の所属する会社は何とかこの危機を乗り切り再びマンション用地の仕込みに動き始めました。

カタカナ系デベロッパーの多くは、倒産し、その主要メンバーは、再び新しい会社を起こし、販売会社や仲介会社として、力を蓄え、再びデベロッパーとしての復活を目指しています。また、会社は残ったものの、実質的にはオーナー支配から、資金力のある別企業支配に移行した会社も少なくありません。


私自身はといいうと、リーマンショックの昨年９月から営業部に異動、自分の仕入れた物件の販売を行っています。

久しぶりの販売現場は、あの山一ショック以上の厳しい状況でした。しかしながら、そんな中でも確実にマンションが欲しいというお客様が少なからずいらしゃって、どうにかリストラも逃れやってこれました。

この厳しい時期の経験は、今後の会社人生の中でも大きな経験となると思います。業界仲間の中には、同じように営業の前線で頑張っている方、不動産とは縁の無い業種の関係会社に移られた方、保険業界の営業部門で活躍されている方等がいらしゃっいますが、この業界に残れただけでも幸運と思い、日々営業活動を行っています。

久しぶりに営業現場に戻ってよかったのは、多くのお客様の住まい購入への夢や入居されたときのお客様の喜ばれる姿に久しぶりに直に触れられ、損得勘定ばかりの用地の仕事で忘れていたことを思い出すことができたことです。

まだ、仕入れ部門に戻れるのはしばらく先になりそうですが、営業を続けながらも、用地情報を収集し、営業目線の開発マンを目指します。

併せて、もう３年目になる不動産鑑定士受験ですが、先日の合格発表の結果、来夏も頑張らなければいけないことになってしまったので、最後の挑戦として背水の陣で頑張ります。

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基準の文章だけでは、原稿用紙４枚はうめられません！要因と手法の解説が合否を分ける！



重要な論点のみに的を絞った財務論諸表論最新版！最新の法改正が反映されていて大変参考になります。

不動産鑑定士短答試験の結果発表が先日あり、お陰様で何とか合格できました。

試験終了直後の自己採点結果、あまりにも低い点数に自己嫌悪に陥ってしまいましたが、鑑定理論の間違えた個所を再度復習して気分を入れ替えて、次の8月頭の2次試験に向けて、さらに猛勉強をしています。

仕事の方もようやく用地の値段が下がってきたので、そろそろ用地仕込みを本格化しています。

先日も収支が合いそうな情報があったので、実地の調査を行いました。

その土地は立地はよいのですが、過去に周辺で土壌汚染が出ていたので、まず地歴の調査ために
国会図書館へ向かいました。


国会図書館というだけあって、国会議事堂の真ん前にあります。ここには、過去に発行されたものも
含めてほとんどの本が所蔵されているため、何十年も前の地図ももちろん見られます。

目録のデータを調べると50年以上前の地図があったので、調べてみると、きちんとした住宅らしき
ものがありました。この地図と、閉鎖謄本といって現在は使われていない過去の不動産の所有者の
履歴情報が記録された資料をつきあわせて問題のないことを確認しました。また、隣接地も同様に
住宅のようでした。念のため、他の年代の地図で10年ごとの変化も確認し途中周囲も含めて用途の
変更がないことも確認し、土地の方も合格です。

ここで工場跡地等土壌汚染の疑いがある場合は、実際に土を採取して検査することになります。

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１年ぶりに私の担当する物件のプレ広告が開始されました。


やはりプレ広告の王道は「アンチラ」、つまりアンケート付き新聞折込チラシです。

昨今は、インターネット広告の普及でわざわざハガキでアンケートに答えるのは何とも資源の無駄
使いと思いますが、どうしても止められません。
インターネット広告は、既にマンションを探している層には非常に有効ですが、まだマンションを具体
的に検討していない層には、まだ折込チラシに取って替わるまではいっていないというのが業界の
認識なのです。

物件規模にもよりますが、何十万部から百万部以上のチラシを折り込みます。

費用も数百万円から数千万円もかかります。こんなにお金をかけるのは、もちろん理由があります。

主な理由は事前に顧客の反応を見て、販売価格の目安を決めるためです。

アンケートには、必ず希望予算、希望間取り・広さが書かれています。また、自己資金の金額や
世帯年収を記入する欄もあります。

お客様が来場した後からも、価格は変更できますが、最初に見せる価格があまりにも市場と
かけはなれて高いとせっかくのお客様を逃します。逆に低すぎる価格を見せた後で、値段を
上げても購入意欲を失います。

また、もちろんモデルルームオープン後は、モデルルームへの来場を促し、マンションを購入して
もらう目的もありますが、わざわざモデルルームオープン前にしつこくチラシを折り込むのは、
オープン時に多くの顧客を呼び込み、「人気のある物件」として、売れ行きをよりよくするためでも
あります。人間の心理として閑散としたモデルルームでは買う気が起きないのは、特に大きな
買い物であるマンションでは致命傷となるのです。

マンション購入という人生最大の買い物の決断を促すためにも多くのお金がかかっています。

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先週の日曜日に不動産鑑定士短答式試験が実施されました。


不動産鑑定理論と行政法規の２科目で、５択の各４０問、各２時間、計４時間の
試験です。

昨年から問題が急激に難しくなっていたため、特に行政法規については、万全の準備を
していたはずでしたが、かなり難しく５割を超えるのがやっとでした。

鑑定理論については、２次試験の範囲でもあるので、６割超はとれました。
本来ならば、７割以上が合格の目安なので、不合格のはずですが、問題の難易度が
昨年から急激に上がっているので、合格点は昨年並みかそれ以下になりそうです。

昨年の合格予想点が５５％程度のようなので、何とか滑り込みセーフと信じています。

それにしても難問が多く、大手予備校３社の回答（予想）を比べても、鑑定理論では
４０問中４問が正解が異なる、もしくは正解が複数というひどい問題です。

行政法規については、１次試験のみの科目のため、２次試験に重点をおいて勉強して
いた方には、足をすくわれる結果になったかもしれません。

合格発表は６月２０日としばらく先なので、合格を信じて８月の２次試験の勉強をします。

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昨年の７月より試験勉強を始め早９ヶ月が経ち、いよいよ不動産鑑定士短答式試験まで１ヵ月となりました。

ここ数カ月は２次試験である論文試験よりも択一試験である短答式試験向けの勉強に集中しています。

過去問を解いていて気になるのが、新試験制度となった１８年度試験以降、５つの選択肢から一つの
正解や不正解を選択する問題よりも圧倒的に正解や不正解の肢の数や組み合わせを選ぶ問題が
多いこと。

しかも、問題自体が紛らわしいものが多く、正確な知識が問われるのです。

これは、論文試験の片手間の勉強では合格は難しいということを意味します。

特に仕事を持ちながらの私にとっては時間配分が厳しいいため、まずは短答式試験に集中ということ
になりました。

幸い、今年になってからの用地仕入れは、非常に選別の厳しいものとなっており、無理をしない
ため、仕事量は落ち着いています。

ただし、本来なら昨年度に着工するはずだった物件の建築確認がまとめて下りてくるため、
ＧＷ明けは平日の勉強時間を確保するのが厳しくなりそうです。

仕事の環境が厳しい今が資格試験勉強のチャンスと思い頑張ります。

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一般の問題集の手薄な各論第三章の問題が１００肢もあるお勧め問題集。

私も取引したことのある不動産会社がいよいよ倒産するとのうわさを耳にしました。


最近は横浜のデベロッパー２社が立て続けに倒産し、今は少しでも悪い兆候があると倒産をうわさされます。

マンション分譲事業は、たった１０％程度の利益のために巨額の借り入れをして、何年間も利益が出ないという極めてリスクの高い事業です。地価が上がっているときには、よほどひどい土地を買わない限り、金利負担と地価の含み益が相殺されるため、最悪分譲前に土地転売すれば痛手はないものです。

しかし、地価が一旦下落に転じると、金利負担と地価の含み損、さらには、マンション売れ行きの鈍化と三重苦に苦しむことになるのです。

こうなると、自己資本の乏しい新興デベロッパーはひとたまりもありません。昨年秋ころから保有事業用地を事業化前に転売する企業が増えましたが、最近では決算のための投げ売りも少なくありません。

ただし、郊外の土地になればなるほど昨今の建築費の高騰の影響が大きく、ほとんどタダでも引き取り手がない状況です。横浜のデベロッパーが倒産したのも都心部で土地を買えずに超郊外専業に転身したのが、倒産の引き金となったと思われます。

逆に、ここのところ静観を決めていた大手デベロッパーや一部の新興デベロッパーが、この地価の反落を機に用地を買っているとの情報もちらほら耳にします。

その中には、郊外専業ゆえに倒産が近いとうわさされていた会社が含まれていて大変驚きました。昨年業界で全く用地仕入の実績がなく、資金が不足とうわさされていた会社が実は相場の先行きを読んでいて、あえて買わず、相場が下落した今買いに入っているのです。

これからは、売値を下げられる大手と市場の動きを巧みに読む新興デベロッパーが業界再編の核になりそうです。

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鑑定士試験の経済学は試験委員の著書までも勉強する必要があるとのことで、勉強の合間の気晴らしに読み込んでいます。

山の手線の駅徒歩圏内、近くには古くからある高級住宅街もある土地ながら不思議と物件名に工夫の凝らされたマンションを２つ偶然発見しました。


城東地域では、東京イースト等、場所から醸し出される古臭いイメージを払拭する物件は多く見かけるのですが、ここは山手線の大崎と目黒の間です。

近くには、清泉女子大学の裏手に広がる島津山と呼ばれる高級住宅地や皇后の実家もあった池田山もあるのですが、なぜか駅のイメージがよくありません。

２つのマンションの一つはプラウドタワー「東」五反田。島津山や池田山と同じ東五反田にアドレスがあるということを強調しています。



もうひとつのマンションは、パークタワー「グランスカイ」とマンションのアドレスよりもマンションの立体的位置を強調しています。

よく言われることは、田園調布東や成城南など著名な住宅街の名前に方位がつく物件は、とんでもなく期待する住所とは違う位置にあるということです。

また、はっきりと住所を明かさない物件の多くもあまりいい場所にないことが多いものです。

最近では、物件名称にまで公正取引委員会の規制があるので、あまり極端なことはできなくなりました。

男らしく堂々と物件の所在する地名を使うか、ひと工夫するか、どちらが消費者に受け入れられるか担当者としては非常に悩ましいところです。

ただ、あいまいな名前を使って担当者としてあまりいい土地でないことを認めるのも嫌なものです。

最近では城東のあまりイメージのよくない駅名も堂々と謳うマンションも出てきましたので、時代の変化を感じます。

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昨年の夏ころから徐々に兆候があったのですが、私の勤務する会社はもちろん、マンション業界全体が地価の下落に直面しています。

一昨年までは、急激な地価の上昇で、「新価格」、「新々価格」の名の下で強気な用地仕入れを行ってきましたが、今は土地の入札情報にも見向きもせずじっと静観です。

ただし、ここ数年高値で仕入れた土地が各社供給蓄積されているため、そう単純に価格の安いマンションが供給されるわけではありません。

さらには、ここ１年間で資材や労務費の高騰により２割から３割の建築工事費の上昇から、マンション価格にはかなりの上昇要因があります。

特に郊外型のマンションでは、相対的に建築工事費のマンション価格に対する割合が高いため、例え土地値がただでも平均的なマンションで２５００万円を超えてしまうため、事業化を断念せざるを得ない物件もあります。

国土交通省は建築着工件数の大幅減は一時的といっていますが、着工減と、建築費の上昇の時期がちょうど重なっているため、本当にマンション供給が回復するものかはなはだ疑問です。

大幅な建築需要減により、工事費が下がると思いきや世界的には新興国を中心に建設ラッシュ。まだまだ建築費が下がる兆しはありません。

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いよいよ明日は、不動産鑑定士試験の試験案内の配布の日です。ちょうど今日は、第一次試験である短答式試験３カ月前となります。

そんな切羽詰まった時期にもかかわらず、今日は東京マラソンの観戦に行ってきました。もちろん、観戦の行き帰りの電車内では参考書でひたすら鑑定理論の暗記です。

受験勉強開始から７カ月あまり、８月の２次試験までをゴールとすると、東京マラソンでいうとちょうどこの日本橋あたりです。

先頭集団がしっかり形成され、優勝者はこの集団から出ることはほぼ間違いないように思えます。このあたりに自分がいるとはとても思えませんが、何とかまずは、１次試験に合格し、８月の論文試験まで臨めるよう頑張りたいものです。

日本橋にきたついでに高島屋の糖朝へ。今年の正月に香港へ行った時も本店に行きましたが、ほぼ同じ本格的な味。蝦ワンタン麺にスィーツと春巻きがついたセットで１６８０円とちょっと高めですが、香港気分を気軽に味わえるので、お勧めです。

帰りは銀座まで足を伸ばしてみると、何と東国原知事が走っていました。（頭半分と片腕片足しか写ってません。）

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この時期からは、短答式対策で問題集を繰り返し解き理解の整理。

 

管理組合の理事になってから１１ヵ月。ようやく最初の仕事らしい仕事は、何と管理組合総会です。

管理組合総会では、次期理事の選出と活動報告を行います。つまりは、最初で最後の仕事です。 

不動産会社に勤務し、マンション管理のスペシャリストであるマンション管理士の資格を取ったばかりの私にとっては、何ともさみしい１年でした。

管理組合総会にあたりようやく管理会社の担当と話をする機会を得たので、修繕工事の費用の相見積もりの実施、次年度の理事への引き継ぎの徹底、ペット飼育規約の作成等気づいたことを話しました。

が、もう私の任期は、もうわずかのため、まるで聞く耳はありません。

私の住むマンションは、私の元勤務していた会社の分譲のため、身元がばれて永遠に管理組合の役員をやらされるのが、嫌なのであまり口を出さずに暮らしてきました。

しかし、このままいくと、管理会社のいいなりの管理で余計な修繕積立金の取り崩しが続きそうで心配になります。管理会社にとっては、所詮修繕積立金は人のお金、面倒な相見積もりをとって、発注業者に嫌われるよりも、修繕積立金を取り崩し、なくなったら値上げをすればいいと思うのも無理はありません。

ここに社会保険庁と似た構造があります。よい管理を行った管理会社にインセンティブを与えない限り、なかなか管理会社が入居者のために頑張るのは無理のようです。

ここはやはり、入居者の代表である理事が頑張らないといけません。ただ、土日も勉強とアフターに忙しい今はちょっと厳しいです。やはり、有償でも独立したマンション管理士にコンサルに入ってもらいたいです。気づかぬうちに何百万円という無駄金が業者に流れていることを考えると年数十万円程度のコンサルフィーは安いものです。

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