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大規模工場の鑑定評価 [鑑定実務]

今週は、大規模な工場の評価を行いました。
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工場の評価は、対象不動産の確定に始まり画定に終わるという感じで、とにかく対象不動産の確定が大変です。

今回の対象は、築後40年以上経過しており、その間、増築と改築、一部取り壊しなど無数の工事が行われていました。

現地調査までに固定資産税通知、建物図面、航空地図、建物登記記録等を駆使しておおよその目安をつけて調査に向かいましたが、ちょうど大規模なリニューアル工事が進行中で航空地図と現況が大きく異なっていました。

幸い、立会いただいた方が、その工場に20年以上も勤務されていたので、建物のリニューアルの推移について詳細にうかがうことができ何とか全ての建物を確定することができました。
ここで予定時刻を30分経過です。

さらに、その後調査に出向いた役所でも、なかなか建築概要書が見つからず30分以上も待たされました。

おかげで楽しみにしていた昼ご飯も食べることができず、あわただしく予約時間をやや過ぎて鑑定士協会に事例を取得するために駆け込みました。

まだまだ、要領が悪く、なかなかすばらしい段取りというのが身に付きません。

早く実査のついでにグルメを堪能できるような優秀な不動産鑑定士になりたいものです。

そういえば、今週金曜日は、いよいよ不動産鑑定士論文式試験の合格発表です。

是非合格者の方には、不動産鑑定業界に入ってほしいですね。

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不動産鑑定士の講師業務 [鑑定実務]

先週末でようやく上期末を乗り切りほっと一息の10月を迎えました。
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ところが、この時期になると増えてくるのが、企業の研修講師としての仕事です。

私は不動産セミナーの講師や社内の宅建の講師もしていたので、話をすること自体は苦にならないのですが、その研修の資料の作成等準備は大変時間がかかり苦手です。

金融機関では、最近の不動産担保融資の減少の影響で若手の不動産知識がかなり低下しているようです。

それでも、既存の不動産担保融資の管理が多く残っているため業務量はそれなりにあり、社内研修の必要があるようです。

研修の資料の作成で一番難しいのがターゲットに合わせた資料の作成です。

内容が簡単すぎても難しすぎても受講者の興味を惹かず、居眠り続出の意味のない研修になってしまいます。

また、全員が同じレベルならまだ簡単ですが、様々なレベルの人が混在している場合は、分かりやすい内容を中心としつつも、不動産実務経験者でないと知らないような話題を織り交ぜて興味を惹くとともに記憶に残る研修とします。

鑑定実務と不動産実務で最も大きく異なるのが、個別格差や地域格差の考え方。
容積率200%と300%の格差は不動産実務なら50%ですが、そこまで格差をつけている評価書を見たとはありません。

日本の鑑定評価で求めるのは、市場価値のはずですが、税務目的の公的評価がスタンダードとなっているため、高すぎない評価を行うという考えがあるからでしょう。

研修の資料作成は大変ですが、自分の知識や経験を整理しブラッシュアップするいい機会となりますので、やり終えた後は充実感があります。

3連休の週末も忘れかけた知識の修復のため一生懸命勉強します。

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講師・インストラクターハンドブック 効果的な学びをつくる参加者主体の研修デザイン

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訪日外国人接待 [海外業務]

今週は、プライベートと業務の両方で訪日外国人の接待に行ってきました。
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まだ、紅葉には早すぎる時期ですが、前回の桜の季節にも同じ週に両方の訪日外国人を迎えましたので、何か理由があるのか調べてみました。

特に両国の祝日が重なっているわけでもなく、9月の連休明け、かつ、上期末で日本人の移動が少なく航空券が安いという理由だけのようです。

最近では、東京のホテル料金も値上がりしてしまったので、少しでも航空券の安い時期を狙ったらたまたま同じ週になったということでしょう。

プライベートでは、鎌倉・江の島の日帰り旅行、業務では北海道料理の居酒屋へ行って来ました。

いずれも日本らしいところという共通点があります。

鎌倉では、友人の強い希望で「スラムダンク」で有名な鎌倉高校駅前の踏切前でアニメのシーンと同じ写真を撮りに行きました。

現地に行ってみると、踏切に江ノ電のくる瞬間を待ち構える多くの同じ目的のアジア系の若者の人だかりがありました。
こんなちっぽけな踏切に、はるばる海外からやってくるとは、日本のアニメ人気のすごさを思い知らされます。
アジサイで有名な長谷寺近くのお土産屋では、アジサイの手ぬぐいを喜んで買っていました。アジサイは桜ととおに日本的な花だそうです。

また、北海道料理の居酒屋では、出てくる全ての料理について、どこの海で採れたものか聞かれ、そのほとんどが近海産でないことを知ると非常にがっかりしていました。

居酒屋での話題は、北朝鮮情勢に始まり、日本の暴力団、ラーメン、ゴルフとバラエティに富み、会話に大変疲れました。

今回も自分は日本についてあまりよくわかっていないことを実感した訪日外国人接待となりました。

今週末は、反省を踏まえ、主な魚の産地と英語名、日本の花について勉強します。

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地方での役所調査 [鑑定実務]

今週は、ある地方都市に出張に行って来ました。
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受験生時代は、出張というと現地で美味しい食事、余った時間で観光など楽しいイメージでしたが、現実は少し違いました。

まず、出張前に行政調査で行くべき所管の課の場所を確認し、事例取得のための鑑定協会訪問、現地調査、事例調査の時間を考えスケジュールを組みます。

次に、スケジュールに沿って交通機関、宿、鑑定協会の予約を行います。

また、時間が許す限り、出張前に評価書を仕上げておくというのが非常に重要です。

現地調査を終えてから報告書を書くのが当たり前だと思っていましたが、それだと後で調査不足が発生する可能性が高いばかりでなく、効率的な調査ができません。

役所に行って初めて前面道路が県道だと分かったら、県庁所在地でない限り、まず間違いなく市役所からどこか離れた県の合同庁舎等へ回り道することになります。

今回は関東だったので、ギリギリ日帰りできるギチギチのスケジュールを組んでいました。

予めしっかり調べてスケジューリングしていたので、事例取得、現地調査、事例調査とスムーズに行きました。
ところが、最後の役所調査で、建築確認記載事項証明が市役所でとれるはずが、確認年度が古すぎて離れた県の合同庁舎でないと取得不能とのことが発覚し、大きなロスをしてしまいました。

おかげで、予定の電車に間に合わず、帰りの電車は大幅に遅くなり、帰宅は何と深夜になって、くたくたになった出張でした。

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現地鑑定士との意思疎通 [海外業務]

今週は、東南アジアの大規模な更地の評価を行いました。
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今回は、珍しく再評価であったので簡単だと思って安心して現地鑑定士に依頼しました。

上がって来た評価書をざっと確認してみると、経過年数相応の価格上昇で、ひとまず安心しました。

ところが、いざ評価書の内容の確認をしたところ、何と用途地域が変わっていました。

用途地域が変われば当然、最有効使用も変わるだろうと思って評価書を読み進めてみると、前回評価書とまるで同じ文章で何も変わっていません。

普段はあまり腹が立つことがない私ですが、この手抜きには、さすがに頭に来ました。

しかし、自分自身も再評価の時には前回評価書のデータをベースに評価書を作成して、とんでもない凡ミスを犯すこともありと思い直し、落ち着いて対応しました。

どこの会社でも今では海外に電話することは少なく、コミュニケーションはメールメインになると思いますが、メールのいいところは、クレームも落ち着いて言えるところです。

特に英文でメールを打つと、自分の表現力の問題で怒りの感情を表すのが難しく、あまりこちらの感情が伝わりません。

しかし、一方で、こちらがしっかりと伝えたいことも読み流されてしまうこともあります。

先方への指示書に赤太字で表示したり、色々やってみましたがあまり効果はありません。
やはり効果があるのは、依頼の背景や調査項目の重要な理由を根気強く繰り返し説明することです。

また、こちらが現地のことを何も知らないと思われると、「どうせ分からないから」となめられてしまうので、一生懸命現地の事情に精通するよう努め、不明な点はしっかりと指摘します。

きちんとした対応ができるよう、この3連休もしっかり勉強します。

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マンションの歴史を感じる実査 [鑑定実務]

今週は、久しぶりの築古の区分マンションの実査に行ってきました。
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区分マンションは、都心の超高級マンションを除いて総額が数千万円と安いため、あまり鑑定評価の依頼は来ません。

今回は、適正価格での売買を行う事情があり、築古で総額も安いものでしたが、依頼がありました。

しかも、昭和40年代と50年代の築後40年超と30年超の築古物件がセットでした。

都心の物件であったため、当時は気合を入れて設計したと思われ大変興味深い実査となりました。

昭和40年代築の方は、ダイニングを除き居室は全て和室です。
現在では、マンションの間取りは一番日当りのいいバルコニー側にリビングがあるのが普通ですが、バルコニーに面して和室が2室、ダイニングキッチンは部屋の中心にあります。

昭和50年代の方はというと、玄関だけが下階にあって、階段を上って上階のリビングに出るという面白いタイプ。リビングはバルコニーに面して設けられていました。

どうしてわざわざ下階に階段を設けているかというと、北側の洋室を外廊下に面しないようにするためです。
今は一般的な外廊下側の居室ですが、暗くプライバシーを守りづらいため、当時の設計者は工夫をしたようです。

今は居室のプライバシ-よりも室内での階段の上り下りが嫌われるため、マンションの最上階で斜線規制等でエレベーターの設置が最上階までできずやむを得ず作る場合を除いてあまり見かけません。

当時最先端だった、この室内に段差のあるマンションは、機能的減価として減価が必要でしょう。

あまり変わった間取りのマンションを買うと将来後悔することもありそうです。

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住み替え、リフォームの参考にしたいマンションの間取り―「都心に住むby suumo」(リクルートホールデ

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マンションリノベーションの基本 (主婦の友実用No.1シリーズ)

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海外不動産評価での取引事例の収集 [海外業務]

今週は、東南アジアの不動産の評価を行いました。
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同じ東南アジアでも国によって、不動産の取引慣行、入手可能な情報、鑑定評価手法も異なるので、大変興味深いとともに都度勉強が必要です。

今回の、対象不動産は大規模な事業用不動産でした。

その国は、東南アジア諸国の中でも比較的経済発展が進んでいて、かつ、イギリスの植民地であった歴史もあり、英語での情報収集も容易に可能です。

また、不動産の売買価格に応じて登記のための印紙税を支払う仕組みになっているため、登記するたびに売買価格が登録されるため、豊富な取引事例を入手できます。

事例が豊富なため、地域ごとの価格水準や、地域内での規模による格差等もエクセルで統計的に分析できるため、大変うらやましく思いました。

しかしながら、データの収集目的が納税のためのもであるので、総額はわかるものの、当然土地建物の内訳価格は不明なので、結局は建物の状況等については個別に判断して更地価格を把握しなければなりません。

現地の鑑定士は、エクセルの分析を駆使して最も適切な事例を導き出して、土地建物一体で比準していましたが、日本ではマンション以外にそういう手法は使わないので、ついついすべての事例の建物価格をチェックしてしまいました。

まだまだ分からない事もあるので、週末も勉強して解決していきます。

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ASEAN不動産投資の教科書: 始める前に知っておきたい15の知識

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高圧線下地の鑑定評価 [鑑定実務]

今週は、工業地の鑑定評価を行いました。
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工業地は、非常に面積が大きいことが多く、現地調査で見落とすものも多いので、予め住宅地図やグーグルアースでいつもよりもしっかり調査して臨みます。

今回は、住宅地図等で敷地の一部が高圧線価値にあるのが分かったので、現地では敷地の周囲の境界や全体の地勢、隣地の状況、接道とともに上空を通過する高圧線の位置も確認しました。

高圧線下は、電圧による建築制限や心理的嫌悪感、風切り音等の騒音があり評価に影響があるため、確認が必要です。

幸い敷地の真ん中ではなく、周辺部に抵触しているだけであったので、あまり大きな影響はないという結論になりましたが、私の経験では高圧線下地には地役権の設定が登記簿にあるというのが一般的だと思っていましたが、地方や工業地では登記されていないことも多いそうなので注意が必要です。

特に工業地は、敷地が大きいため地図等で予め確認しておかないと現地確認でも見落としてしまうこともあるでしょう。

登記がある場合はしっかりと建物の建築制限の範囲等が記載されていますが、そうでない場合は、高圧線鉄塔に問い合わせ先が明記されていますので、電話でも電圧や制限内容が確認できます。

私は敷地内上空に高圧線の通過しているものだけでなく、敷地内に鉄塔のあるマンションも担当したことがありますので、よく電磁波測定器で敷地内を測定し安全性をお客様に説明したことがあります。

電磁波というと大きな鉄塔のある高圧線ばかりが気になりますが、販売したマンションの近くで大きく電磁波反応があったのが、一見普通の電柱にかかった普通の電線でした。

これを見せることでお客様は安心し、マンションは着実に売れていきました。

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ホテルの不動産鑑定評価e研修 [研修]

今週は、ホテルの鑑定評価を行いました。
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何度もホテルの評価は経験していますが、最近、連合会のe研修でホテルの鑑定評価についての研修を受けたばかりだったので、新鮮な気持ちで評価ができました。

研修では、その対象ホテルと競合ホテルとの位置づけや、宿泊販売ルート別の割合、料飲部門と宿泊部門とのコスト構造の違いなど非常に興味深い内容だったのですが、なかなか競合物件の情報等の入手が難しく、なかなか研修で得た知識を活かすことはできませんでした。

ただ、ホテルのランク別の競合やマーケットの考え方、室内設備のグレードの見方など、マンションのマーケット調査とよく似たところがあり、一定の地域に特化すれば、それなりの評価は自分でもできるのではないかという自信にもなりました。

担当された講師の所属する会社は、株式会社日本ホテルアプレイザルというホテルの評価専門の事務所で、ホームページの「スタッフ紹介」を見てみると、ほとんどの方がホテル業界や旅行業界の経験者です。

また、受注案件比率を見てみると、鑑定評価や調査報告書の割合はわずか3割未満で、マーケット調査やコンサル業務が7割を占めています。

なかなか鑑定事務所でここまでマーケット調査に特化しているところは聞いたことがありませんので、驚きとともにマーケット調査やコンサル業務の可能性を感じました。

夏休みでホテル業や観光業に触れる機会もいつもよりも多い時期ですので、マーケティング意識を持ちながら楽しみたいと思います。

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ホテル・商業施設・物流施設の鑑定評価

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事業用不動産等のマーケット分析と評価 (ヘルスケアアセット/ホテル・旅館/太陽光発電施設)

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  • 作者: 谷澤総合鑑定所
  • 出版社/メーカー: 清文社
  • 発売日: 2015/12/14
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不動産鑑定士試験終了後の就職活動 [その他]

先週の土曜日から今週月曜日までの3日間は、不動産鑑定士論文式試験でした。
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私も自身の試験合格から3年近くが経ち、あまり試験内容等には興味がなくなってしまいましたが、毎年大きく動いていると感じるのが就活環境です。

以前は試験合格発表後に就活するイメージでしたが、今は殆どの大手や外資系鑑定事務所が、試験終了後の今週からリクルーティングを始めています。

日本不動産鑑定士協会連合会のホームページを見ると、大手3社、外資系4社をはじめ、29社が求人を出しています。

求人の条件を見てみると、中には実務修習生で年収500万円、鑑定士で年収700万円と私の合格年にはなかったような好条件を提示している事務所もあります。

昨今は、新聞報道等で飲食業や運輸業の人手不足が叫ばれていますが、鑑定業界も例外ではなく人手不足が加速しているようです。

実務についている身としては、さほど業務量が増えている実感はありませんが、監査法人等が監査の厳格化に伴い採用を強化しているなど、就業範囲の拡大が影響しているのではないでしょうか。

事実、私の知る、鑑定事務所勤務だった若手鑑定士の少なくない人数が待遇のよい監査法人や投資運用会社に転職しています。

また、不動産鑑定士の年齢構成がいびつで、東京都不動産鑑定士協会の会員構成によると60歳以上が約45%、40歳代が37%と非常に多いのに対して40歳未満は約17%しかいないことも、採用側に将来の人手不足の危機感をもたらし、採用意欲を高めていると思われます。

最近では40代だけではなく50代での鑑定事務所への転職成功の話も私の身近にありますので、試験合格に少しでも自信のある方は、さっそく応募してみましょう。

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こんなにおもしろい 不動産鑑定士の仕事

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  • 作者: 大島 大容
  • 出版社/メーカー: 中央経済社
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ベーシック不動産実務ガイド(第2版)

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  • 出版社/メーカー: 中央経済社
  • 発売日: 2015/12/19
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