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築浅のワンルームマンションの評価 [鑑定実務]

今週は、久しぶりに区分マンションの評価を行いました。
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区分マンションといっても築浅のワンルームマンションでなかなか簡単なようで難解です。

私はマンション販売経験が長いので、あらゆるタイプのマンションの開発・販売経験があります。
新築ワンルームマンションは、マンションの中でも非常に特殊です。
顧客層は年収1500万円以上の年間何百万円も税金を払うエリートサラリーマン医師が中心となります。
なぜならば、購入目的が居住や投資ではなく節税対策がメインとなるからです。
セールストークとしては、家賃ローンを返済しながら建物の減価償却費や金利などの経費を計上して(すなわち赤字を計上して)節税ができるというものです。
収益物件なので利回りを重視するのかと思いきや建物割合が高く減価償却費の大きいものが好まれます。

他方築年数の古いワンルームマンションは、利回りが重視されます。
築年数に伴って価格が大きく下がり建物の減価償却費が小さくなり、かつ、空室リスクが増え節税対策商品としての魅力が薄れるからではないかと思います。

今回は、対象が築数年のワンルームマンションだったため、非常に困りました。

新築を基準に比準を行うと新築に近い価格となり、中古を基準に比準を行うと安すぎる価格となってしまいます。

また、収益価格は利回りの下限値でやっても新築と比較すると非常に割安な価格となります。

さらには、鑑定評価基準上は収益物件なので、収益価格を中心に決めるというのが大前提です。

本来は節税で戻ってくるであろう税金も収入に加えて収益還元を行えばいい数字が出てきそうですが、購入者によって節税額が大きく異なりますので、なかなか困難です。

いろいろ思案して、結局、新築ワンルームマンション特有のプレミアムも大きいので、今回は下限の利回りを用いた収益価格で評価額としました。

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