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高圧線下地の鑑定評価 [鑑定実務]

今週は、工業地の鑑定評価を行いました。
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工業地は、非常に面積が大きいことが多く、現地調査で見落とすものも多いので、予め住宅地図やグーグルアースでいつもよりもしっかり調査して臨みます。

今回は、住宅地図等で敷地の一部が高圧線価値にあるのが分かったので、現地では敷地の周囲の境界や全体の地勢、隣地の状況、接道とともに上空を通過する高圧線の位置も確認しました。

高圧線下は、電圧による建築制限や心理的嫌悪感、風切り音等の騒音があり評価に影響があるため、確認が必要です。

幸い敷地の真ん中ではなく、周辺部に抵触しているだけであったので、あまり大きな影響はないという結論になりましたが、私の経験では高圧線下地には地役権の設定が登記簿にあるというのが一般的だと思っていましたが、地方や工業地では登記されていないことも多いそうなので注意が必要です。

特に工業地は、敷地が大きいため地図等で予め確認しておかないと現地確認でも見落としてしまうこともあるでしょう。

登記がある場合はしっかりと建物の建築制限の範囲等が記載されていますが、そうでない場合は、高圧線鉄塔に問い合わせ先が明記されていますので、電話でも電圧や制限内容が確認できます。

私は敷地内上空に高圧線の通過しているものだけでなく、敷地内に鉄塔のあるマンションも担当したことがありますので、よく電磁波測定器で敷地内を測定し安全性をお客様に説明したことがあります。

電磁波というと大きな鉄塔のある高圧線ばかりが気になりますが、販売したマンションの近くで大きく電磁波反応があったのが、一見普通の電柱にかかった普通の電線でした。

これを見せることでお客様は安心し、マンションは着実に売れていきました。

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