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区分所有店舗の鑑定評価 [鑑定実務]

今週は、区分所有の店舗の評価を行いました。
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最近では、居住用の区分所有建物及びその敷地(いわゆるマンション)の評価では、平成26年の基準改正とその試算価格の説得力の低さから積算価格を求めることは非常に少なくなりました。

しかしながら、事務所や店舗ではマンションのように豊富に規範性のある事例がないため、収益価格一本というわけにもいかないので、積算価格を算出します。

積算価格を求めるには、まず一棟全体の土地建物価格を算出して、その価格に位置別、階層別効用比から求めた比率をかけて対象不動産の価格を求めるというものです。

この効用比を求めるのには、各区画の専有面積を使うので、もし、建築図面等がないと最悪数百もある専有部分の登記記録を取得しなければなりません。

幸い今回の対象不動産は、分譲マンションの一部だったので、情報サービス会社のパンフレット提供サービスを使って容易に全区画の面積を取得できました。

しかも、以前は紙の価格表をスキャンしたものしか取得できなかったのに、今ではエクセルデータに落とし込むことができ、気の遠くなるような足し算や入力の手間が省けました。

これは、AIではないですが、省力化という意味では非常に画期的です。

しかも販売当初の位置別、階層別効用比も簡単に算出でき、大変参考になりました。

しかしながら、販売当初の価格表は販売手法によりすべての価格をオープンにして販売することはまずなく販売期によって操作されている可能性がある上、見晴らしのいい11階と12階の階層別効用比など中古で販売された際にはほぼ差がないものも価格差をつけないと12階に顧客が集中してしまうという特殊事情もあるため、鵜呑みにしてはいけません。

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