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高級住宅地の鑑定評価 [鑑定実務]

今週は、久しぶりに都心の高級住宅地の実査に行って来ました。
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住宅営業時代、特に仲介営業時代は、徒歩でくまなく都心部を歩き、どこからどこまでが高台の高級住宅地で、同じ地名でもこの通りより下は地位(じぐらい)が低いかを熟知していました。

20年以上たった今でも、土地の地勢を覚えていて、何となくですが、地図で対象不動産周辺を眺めるだけで街並みがイメージできます。

もちろん、20年以上たって大きく街並みが変わった地域もありますが、本当の富裕層は、その土地の由来を大変重視するので、昔お墓や工場だったような高級住宅地の物件は決して買いません。
結果、見た目は高級住宅地でも新興高級住宅地は、決してエリア一番の高級住宅地にはなりえません。

今回は、ギリギリ昔からある高級住宅地の範囲内で、北側の低い土地には元町工場の新興高級住宅地が広がっていました。価格水準で言えば、対象不動産エリアは、200万円/㎡程度ですが、新興高級住宅地の方は150万円/㎡程度と大きく水準が異なります。

事例選択の際に最寄り駅からの距離と規模や道路だけで選んでしまったら、とんでもない価格差が出てしまいます。
実際、同じくらいの駅距離で、取引事例は、100万円台前半から200万円台までありました。
商業地なら路線価で格差をイメージできますが、道路幅員が同等の住宅地では、あまり価格差がないことも多く不動産屋としての経験が大変役に立ちます。

話は変わりますが、先週から企業評価の本を読み直して新たに感じたことも少なからずあったので、今週もしばらく企業評価の勉強をしてみようと思います。

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