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鑑定評価の根拠 [海外業務]

今週は、米国内の収益不動産の鑑定評価書の翻訳を行いました。
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これまでも米国内の不動産の自用の住宅の評価書の翻訳は少しづつやっていましたが、収益不動産は今回が初めてです。

今回の収益不動産の評価では、原価法は採用されず、土地建物一体の取引事例比較法(床面積単価と戸当たり2種類)と直接還元法が採用されていました。

日本では、マンション以外で土地建物一体の取引事例比較法が採用されることはあまりありませんが、米国では市場が土地建物一体で取引判断を行うため、通常、原価法ではなく取引事例比較法が選ばれます。日本でも不動産業者の取引判断では、賃貸面積当たりの単価やホテルや賃貸マンションなどでは部屋当たりの単価も取引判断の大きな材料とされるので、市場を反映した手法として採用されてもおかしくないと思います。

また、対象不動産は、ほぼ満室稼働でしたが、収益還元法の貸室賃料を導き出す際には、現行賃料を採用せず、わざわざ全ての区画の賃料を査定していました。

AIのテキストでは、しきりに「market derived(市場から導き出された)」という言葉が出てきますが、ここまで徹底しているものかと大変感心しました。

米国では、住宅のみ評価を行う住宅鑑定士と住宅以外の商業施設の評価も含むすべての不動産の評価を行える総合不動産鑑定士にはっきり分かれており、住宅と商業施設では評価書の厚みも3倍くらい違います。

日本の鑑定士にも大きなレベル差がありますが、制度上は全て同じ鑑定士で、評価できる対象に制限はありません。

「総合」鑑定士として恥ずかしくないよう今週末もしっかり勉強します。

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