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個人からの鑑定評価依頼 [鑑定実務]

今週は、懇意にしている会社に紹介いただき、個人の顧客から評価依頼がありました。
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私の所属する事務所では、鑑定評価の依頼元は、ほとんど法人ですが、年に数件だけ個人からの依頼がくることがあります。

事務所によっては、相続税関連の評価を主な業務としていて、個人顧客がクライアントの多くを占めるということもありますが、一般的には鑑定評価の依頼元の多くは法人です。

私は、法人相手、個人相手両方の営業の経験もありますが、どちらが大変かというと個人相手の方が厄介だと思います。

例えば、同じ土地を買うという行為を考えても自分のお金で買うのと会社のお金で買うのと本気度が違うと思います。

今回は、不動産を多く保有する資産家の方からの依頼でした。

法人相手の評価依頼の受付であれば、依頼目的や対象不動産の概要を一通り伺って、納期や費用をおおむねお伝えし30分もあれば受付は終わるのですが、今回は1時間以上もかかりました。

まず、依頼者が欲張りすぎて、対象不動産や評価方針がなかなか決まりません。

我慢強く1時間近く話を伺ってやっと将来の相続税を見据えて資産の整理をしておきたいという要望が最も強いというのがわかりました。

おそらく何十億もの資産を持たれているのに、なかなか要求が厳しく、資産家が資産を守っていくのも大変だと思いました。

今週読んだ雑誌の記事で、幸福度は年収750万円を超えると収入に比例しないと書いてありましたが、まさにそう思わされる経験となりました。

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相続税・贈与税 土地評価の実務〈平成28年版〉

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築浅のワンルームマンションの評価 [鑑定実務]

今週は、久しぶりに区分マンションの評価を行いました。
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区分マンションといっても築浅のワンルームマンションでなかなか簡単なようで難解です。

私はマンション販売経験が長いので、あらゆるタイプのマンションの開発・販売経験があります。
新築ワンルームマンションは、マンションの中でも非常に特殊です。
顧客層は年収1500万円以上の年間何百万円も税金を払うエリートサラリーマン医師が中心となります。
なぜならば、購入目的が居住や投資ではなく節税対策がメインとなるからです。
セールストークとしては、家賃ローンを返済しながら建物の減価償却費や金利などの経費を計上して(すなわち赤字を計上して)節税ができるというものです。
収益物件なので利回りを重視するのかと思いきや建物割合が高く減価償却費の大きいものが好まれます。

他方築年数の古いワンルームマンションは、利回りが重視されます。
築年数に伴って価格が大きく下がり建物の減価償却費が小さくなり、かつ、空室リスクが増え節税対策商品としての魅力が薄れるからではないかと思います。

今回は、対象が築数年のワンルームマンションだったため、非常に困りました。

新築を基準に比準を行うと新築に近い価格となり、中古を基準に比準を行うと安すぎる価格となってしまいます。

また、収益価格は利回りの下限値でやっても新築と比較すると非常に割安な価格となります。

さらには、鑑定評価基準上は収益物件なので、収益価格を中心に決めるというのが大前提です。

本来は節税で戻ってくるであろう税金も収入に加えて収益還元を行えばいい数字が出てきそうですが、購入者によって節税額が大きく異なりますので、なかなか困難です。

いろいろ思案して、結局、新築ワンルームマンション特有のプレミアムも大きいので、今回は下限の利回りを用いた収益価格で評価額としました。

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誰も触れない 不動産投資の不都合な真実 (経営者新書)

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改訂版 資産運用・節税・相続のための 新・不動産投資メソッド 「じぶんリート」

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地方都市の継続地代の評価 [鑑定実務]

今週は、地方都市の継続地代の評価を行いました。
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東京や大阪などの大都市では、地代に関してのデータも豊富で期待利回りや一時金の水準なども把握しやすいのですが、今回は地方都市のため資料収集に大変苦労しました。

差額配分法では、事例がなく賃貸事例比較法の適用が困難なので新規賃料を求める積算法で期待利回りを使う必要があるため、今回は断念しました。

利回り方も新基準では単純に直近合意時点の利回りを採用するのではなく、「期待利回り、契約締結時及びその後の各賃料改定時の利回り、基礎価格の変動の程度」等を総合的に比較考量して求めると一番に期待利回りを挙げていますので、本来はいけないのかもしれませんが、スライド法とともに採用しました。

結果、更地価格にに対する地代の割合もおおむね全国的に妥当とされる水準に落ち着きましたので、結構うまくできたと思います。

ロールアップは来週になりますので、依頼者が納得してくれるかは、まだ来週のお楽しみですが、久しぶりに賃料の評価を行って実務修習テキストを見直したり、今週も大変勉強になりました。

実務修習生は、次回の8月からの内訳書の類型が地代、家賃となりますので、特に継続賃料の手法については、よく復習しないと、つい新基準に対応していない内訳書を書いてしまうので注意が必要です。

今週末も来週のロールアップに向けて勉強します。

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改訂増補 賃料(地代・家賃)評価の実際

改訂増補 賃料(地代・家賃)評価の実際

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Q&A 地代・家賃と借地借家 ― 弁護士・不動産鑑定士・税理士・宅建実務の専門家が解説する

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  • 作者: 借地借家・賃料実務研究会
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IVS新基準習得  [資格試験]

GWから始めたMAIの学習ですが、ようやく今週で1科目が終了しました。
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MAIでは、米国以外のみで業務を行う候補者は米国の鑑定基準であるUSPAPではなく、国際基準であるIVS国際評価基準の学習を義務付けています。
IVSは、鑑定試験合格後すぐに勉強を始めたので、最後の学習から2年も経っていて殆ど忘れてしまい、ほぼ一からの学習となりましたので、ややとまどいながらも約1か月程度で確認テストが合格できるレベルにまでもっていくことができました。

久しぶりにIVSの勉強をして気づいたのは、2017年に新基準に変更になったこと、不動産だけでなく動産、のれん、企業体の評価など評価対象が多岐にわたることです。

また、普段はMAIのテキストばかり読んでいますので、IVSが使っているイギリス英語にも戸惑いがあります。

そもそも米国では鑑定のことをAppraisalといいますが、英国ではValuationといい、英国でAppraisalというと鑑定士以外による査定のような意味合いになってしまうようです。

アジアの多くの国では、米国よりも英国の影響が強く、どちらかというとイギリス英語の方が広く使われていますので、注意が必要です。

会計でも米国会計基準よりもヨーロッパ系の国際会計基準が世界標準になっていますので、ヨーロッパの国の数の影響は大きいと実感します。

連合会の方も最近では、米国のMAIよりも英国のRICSを推進しているようですので、残念です。

ただRICSは、日本の鑑定士資格、10年以上の不動産経験、大卒の学歴等があれば誰でもなれるので資格の価値に魅力は感じません。

似たような資格ですが、私は価値ある方のMAI資格取得に向け今週も新科目の勉強をします。

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IFRSsの公正価値評価に対応した最新国際評価基準

IFRSsの公正価値評価に対応した最新国際評価基準

  • 作者: 日本不動産鑑定士協会連合会国際委員会
  • 出版社/メーカー: 住宅新報社
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