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不動産鑑定士登録後初の修習同期会 [その他]

今週は、不動産鑑定士資格登録後初めて修習同期会に行ってきました。
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メンバーの半分は修習1年コースで既に不動産鑑定士登録から1年が経過、残りの半分は私と同じく2年コースで鑑定士登録を終えたばかりという構成でした。

昨年同様修了考査の話題は皆無で、自身の待遇の変化や転職についての話題で、あっという間の終電時刻という大変楽しいものでした。

話の中で気になったのが転職希望の鑑定事務所勤務の同期の話です。

不動産鑑定士試験合格を機に全くの異業種から鑑定事務所に転職したものの、不動産についての基本的な知識不足に悩み、不動産鑑定士という自身のステイタスと無資格者の業者の知識の豊富さを比べて、また、不動産業者に転職して一からやり直したいとのこと。

私の経験から言うと、不動産業者内で不動産鑑定士は極めて異質な存在で、あまり仲間からは歓迎されないイメージがあります。

私が試験に受かったその日からあだ名は「先生」となり、何かと仲間とは壁を感じるようになりました。

超一流不動産会社では、普通に不動産鑑定士もいて問題ないかもしれませんが、よほど若くない限り資格を活かして転職というのは難しいのではないでしょうか。

本来ならば、不動産鑑定士資格を取得する前の段階で不動産取引経験を積んでおくとスムーズですが、今度は資格取得後の収入ダウンの可能性が高く転職に二の足を踏むことになりそうです。

私のアドバイスとしては、せっかく不動産鑑定士になったので、その資格を最大限活かせる今の事務所にとどまり、依頼者とのヒアリングや立ち合い時のヒアリングで間接的に経験値を上げていくか、専門分野に特化した鑑定事務所に転職してはどうかということです。

不動産業者も通常は、住宅、事務所、物流、商業等その分野の中ではプロであっても他分野では専門的な知識はありません。

私も住宅以外は殆ど専門的な知識はありませんので、鑑定業界に入ってからは日々勉強です。

なかなか全てがマスターできないのがストレスになるかもしれませんが、ゼネラリストなら仕方ないとある一定の線を引きつつ、それでも知識を深めていけるのがむしろ不動産鑑定士の魅力だと思います。

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不動産鑑定士の社外活動 [その他]

不動産鑑定資格を取得すると入会できる会がいくつかありますが、今週はそんな会から懇親会の誘いがいくつもありました。
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まずは、出身大学の不動産鑑定士会です。
私は比較的規模の大きい大学の出身なので、多くの同窓の不動産鑑定士がいらっしゃり、同年代の不動産鑑定士や社外の先輩鑑定士との交流が持てればと思い入会しました。

実務修習の講義の合間に各大学の不動産鑑定士会入会のチラシが配られ、存在は知っていたものの、なかなか修習中は余裕がなく入会していなかったのですが、このたび入会してみました。

残念ながら、同期生に知り合いはいなかったのですが、何人もの知人が同窓生と知り大いに親近感がわきました。

2番目は、修習同期会です。
こちらは、入会というものではないですが、実務修習講義や修了考査試験対策を通じて親しくなった仲間の会です。

私の期では、大規模なものは修習講義の時ともう1回あったのみですが、小規模なものは3・4回は開いていると思います。

業務上たまたま修習同期と仕事を一緒にすることもまれにありますが、なかなか会う機会はないので、社外の同期の近況を聞くことは大変参考になります。

同期の中には、資格取得後即転職してしまった人や転職を試みている人もいますので、じっくりとその心境を聞いてみたいものです。

最後は、不動産鑑定士協会です。
まだ、新人なので受けるべき研修も多く、集合研修時に目を皿のようにして知り合いを見つけ、情報交換するのも大変有意義です。

不動産鑑定業界は非常に狭い業界なので、自然と他社の同業人に出会うことはなく、自分の殻に閉じこもっていてはなかなか視野が開けません。

今回誘っていただいた希少な機会を活用してますます成長していきたいと思います。


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資産評価政策学会セミナー参加 [研修]

1週間前の土曜日に資産評価政策学会のセミナーに参加してきました。
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テーマは、最近ニュースにもなった所有者不明土地問題で、不動産鑑定士、司法書士、土地家屋調査士、国土交通省の方、新聞記者、大学教授がパネラーとして参加していて、なかなか面白いものでした。

特に興味深かったのが、各士業の方が所有者不明土地問題について自身の立場から話をされたシーンでした。
土地家屋調査士の方は境界確定の問題、司法書士の方は、所有者不明土地問題が生じる原因となる日本登記の対抗要件主義について話をされ、大変実務に基づいた分かりやすいお話でした。

しかしながら、不動産鑑定士の方の話は、所有者不明土地の鑑定評価額に与える影響を民間の場合と公共補償の場合とで大きく異なるという話をされたのですが、今ひとつ説得力に欠けていました。

どうしてかとよくよく考えてみると、他の士業の方のお話には実体験に基づいた具体的な例示が多くあり説得力があったのに対して、鑑定士のお話には理論の話しかなかったのです。

私は、今、米国鑑定士MAIの勉強をしていますが、経済的耐用年数までも取引事例から算出するという徹底したマーケット主義です。

また、取引事例についても単に協会の事例をそのまま使うことはなく、売買当事者にヒアリングし、きちんと売買事情の把握も行って取引価格の妥当性の検証も行います。

所有者不明土地の問題があれば、本来ならば、所有者確定や境界確定の期間やコスト、またはその確定できないリスクが与える影響を各専門家にヒアリングした結果、こうだったくらい話をしてくれると不動産鑑定士の評価も高まるかなと思いました。

私もいつか、こういう場でお話ができる立場になれるようこの3連休も一生懸命勉強します。

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依頼者プレッシャー問題と鑑定評価業務 [鑑定実務]

今週は鑑定業界内ではお馴染みの依頼者プレッシャーがニュースになり少しだけ不動産鑑定評価制度に注目が集まりました。
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依頼者プレッシャーとは、クライアント等から鑑定評価額について不当な評価額を出すよう強要されることをいいます。

クライアントの中には、せっかく報酬を払うのだから自分の思い通りの価格を出してもらうのは当然だと考えている人や、そもそも不当な価格を作るために鑑定評価を依頼してくるとんでもない人もいます。

他業界で起こった公認会計士が東芝や富士フィルムの監査を適正に行えなかったことも同じ構図だと思います。

お客様は神様という土壌の中で、なかなか顧客の要望を無視するというのは難しいものです。

特に毎年同じクライアントから継続して依頼をもらう場合は、なれ合いになりやすく、プレッシャーというよりは忖度に近いものが発生することもあります。

私は、「それは無理です」と断ると角が立つので、「万一の場合お客様にもご迷惑がかかることがありますので」とやんわりと相手にも危害が及ぶことがあることをほのめかしてお断りするようにしています。

基本、鑑定評価を頼んでくるような人は大企業の会社員、公務員資産家ですので、自分の地位に傷がつくと気づいた瞬間に矛を収めます。

米国ではAMCという鑑定士への依頼を取り持つ機関があって、依頼者と鑑定士との利害関係を遮断するしくみもあるようですが、そうすると社会主義的で鑑定士の営業努力がなくなってしまいそうで心配です。

仕組みづくりも大事ですが、変な依頼は断れるくらいの豊富な収入が必要だと思います。


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JAREA-RICS事業評価セミナー参加 [研修]

今週は、鑑定士登録後初の集合研修となる「JAREA-RICS事業評価セミナー」に参加してきました。

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このセミナーには、まだ実務修習中であった2年前にも参加し、今回は講師が香港の方から日本の方に変更になっていたので、大変楽しみにして参加しました。

セミナーは、2部制で、第一部はRICSジャパン駐日代表の小嶋氏による制度概要に関する講義、第二部は日本公認会計士協会 ・経営研究調査会バリュエーション専門部会専門委員の中嶋氏によるIVS(国際評価基準)の事業評価の概要についての講義でした。

2年前に参加した際には、不動産鑑定士である講師の方が、事業評価は不動産鑑定士がやるべき評価として、企業の成長段階に応じて3手法を使い分けるという興味深いお話を聞くことができました。

今回は、制度概要の説明の中で限りなく不動産鑑定士が事業評価を行うことは困難という趣旨の説明があり、がっかりしたうえ、後半の講義もせっかく日本での企業評価の第一人者の講義であるにもかかわらず、時間不足の否めない状況で終了となってしまいました。

講義終了後には活発な質疑応答もあり大変参考になった講義でしたが、改善の余地は大きいものと参加した知人の多くは感じていたようです。

先日の国土交通省の報道発表で、今後不動産鑑定士の研修への参加が義務付けられる方向と報じられたこともあり、当日の研修で会った修習同期に勤務先の集合研修への理解度を尋ねてみると、「研修に行く暇があるなら仕事をしろ」というところが多いようです。

久しぶりに会った同期と研修後飲みにでも行きたかったのですが、皆業務が忙しいらしく、足早に研修会場を後にし、事務所に戻って行きました。

研修の義務化には色々とハードルがありそうです。

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