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高圧線下地の鑑定評価 [鑑定実務]

今週は、工業地の鑑定評価を行いました。
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工業地は、非常に面積が大きいことが多く、現地調査で見落とすものも多いので、予め住宅地図やグーグルアースでいつもよりもしっかり調査して臨みます。

今回は、住宅地図等で敷地の一部が高圧線価値にあるのが分かったので、現地では敷地の周囲の境界や全体の地勢、隣地の状況、接道とともに上空を通過する高圧線の位置も確認しました。

高圧線下は、電圧による建築制限や心理的嫌悪感、風切り音等の騒音があり評価に影響があるため、確認が必要です。

幸い敷地の真ん中ではなく、周辺部に抵触しているだけであったので、あまり大きな影響はないという結論になりましたが、私の経験では高圧線下地には地役権の設定が登記簿にあるというのが一般的だと思っていましたが、地方や工業地では登記されていないことも多いそうなので注意が必要です。

特に工業地は、敷地が大きいため地図等で予め確認しておかないと現地確認でも見落としてしまうこともあるでしょう。

登記がある場合はしっかりと建物の建築制限の範囲等が記載されていますが、そうでない場合は、高圧線鉄塔に問い合わせ先が明記されていますので、電話でも電圧や制限内容が確認できます。

私は敷地内上空に高圧線の通過しているものだけでなく、敷地内に鉄塔のあるマンションも担当したことがありますので、よく電磁波測定器で敷地内を測定し安全性をお客様に説明したことがあります。

電磁波というと大きな鉄塔のある高圧線ばかりが気になりますが、販売したマンションの近くで大きく電磁波反応があったのが、一見普通の電柱にかかった普通の電線でした。

これを見せることでお客様は安心し、マンションは着実に売れていきました。

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ホテルの不動産鑑定評価e研修 [研修]

今週は、ホテルの鑑定評価を行いました。
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何度もホテルの評価は経験していますが、最近、連合会のe研修でホテルの鑑定評価についての研修を受けたばかりだったので、新鮮な気持ちで評価ができました。

研修では、その対象ホテルと競合ホテルとの位置づけや、宿泊販売ルート別の割合、料飲部門と宿泊部門とのコスト構造の違いなど非常に興味深い内容だったのですが、なかなか競合物件の情報等の入手が難しく、なかなか研修で得た知識を活かすことはできませんでした。

ただ、ホテルのランク別の競合やマーケットの考え方、室内設備のグレードの見方など、マンションのマーケット調査とよく似たところがあり、一定の地域に特化すれば、それなりの評価は自分でもできるのではないかという自信にもなりました。

担当された講師の所属する会社は、株式会社日本ホテルアプレイザルというホテルの評価専門の事務所で、ホームページの「スタッフ紹介」を見てみると、ほとんどの方がホテル業界や旅行業界の経験者です。

また、受注案件比率を見てみると、鑑定評価や調査報告書の割合はわずか3割未満で、マーケット調査やコンサル業務が7割を占めています。

なかなか鑑定事務所でここまでマーケット調査に特化しているところは聞いたことがありませんので、驚きとともにマーケット調査やコンサル業務の可能性を感じました。

夏休みでホテル業や観光業に触れる機会もいつもよりも多い時期ですので、マーケティング意識を持ちながら楽しみたいと思います。

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ホテル・商業施設・物流施設の鑑定評価

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不動産鑑定士試験終了後の就職活動 [その他]

先週の土曜日から今週月曜日までの3日間は、不動産鑑定士論文式試験でした。
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私も自身の試験合格から3年近くが経ち、あまり試験内容等には興味がなくなってしまいましたが、毎年大きく動いていると感じるのが就活環境です。

以前は試験合格発表後に就活するイメージでしたが、今は殆どの大手や外資系鑑定事務所が、試験終了後の今週からリクルーティングを始めています。

日本不動産鑑定士協会連合会のホームページを見ると、大手3社、外資系4社をはじめ、29社が求人を出しています。

求人の条件を見てみると、中には実務修習生で年収500万円、鑑定士で年収700万円と私の合格年にはなかったような好条件を提示している事務所もあります。

昨今は、新聞報道等で飲食業や運輸業の人手不足が叫ばれていますが、鑑定業界も例外ではなく人手不足が加速しているようです。

実務についている身としては、さほど業務量が増えている実感はありませんが、監査法人等が監査の厳格化に伴い採用を強化しているなど、就業範囲の拡大が影響しているのではないでしょうか。

事実、私の知る、鑑定事務所勤務だった若手鑑定士の少なくない人数が待遇のよい監査法人や投資運用会社に転職しています。

また、不動産鑑定士の年齢構成がいびつで、東京都不動産鑑定士協会の会員構成によると60歳以上が約45%、40歳代が37%と非常に多いのに対して40歳未満は約17%しかいないことも、採用側に将来の人手不足の危機感をもたらし、採用意欲を高めていると思われます。

最近では40代だけではなく50代での鑑定事務所への転職成功の話も私の身近にありますので、試験合格に少しでも自信のある方は、さっそく応募してみましょう。

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不動産鑑定業界のグローバル化 [海外業務]

今週は、初めて経験する地域の不動産鑑定の問い合わせがありました。
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それはなんとアフリカです。
私もこれまで14カ国に行ったことがありますが、南米とアフリカ、中東の3地域は、まだ未踏の地です。

アジアの国々の問い合わせは多いので、どの国がどの程度不動産鑑定評価制度が整っているかは、わかっているのですが、アフリカは全く未知の世界です。

まずは、不動産鑑定評価制度が整っているかどうか調べてみると、何と英国国際資格であるRICSの認定を受けた鑑定士がちゃんといて制度が機能しているようです。

しかしながら、鑑定単独では仕事が成り立たないらしく、どの業者も不動産業と兼業しているようです。

日本では取引事例が不動産鑑定士協会の管理下にありますが、まだ発展途上の国では不動産業者でないと情報を入手できないことも多く、自然と不動産業者が鑑定業を兼務することになります。

不動産業と鑑定業の兼務は一見非常に合理的なようですが、取引関係者に公正な評価は難しいので、評価ニーズが増え、社会が公正な評価を求めるようになると自然と分離していきます。

不動産鑑定業なんか要らないという意見もありますが、これは、公正でない不動産評価は要らないということだと思います。

今までいろいろな国の不動産鑑定評価制度を調べてきましたが、どの国にも何かしら不動産鑑定評価制度らしきものがありました。

アフリカにもきちんと活躍する不動産鑑定士がいることを知ると感動すら覚えます。

日に日に海外評価の問い合わせが増えてきていますので、MAI米国鑑定士の勉強もますます頑張れます。

昨日で800ページのテキストを7周音読し終えました。

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海外不動産の評価

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