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訪日外国人接待 [海外業務]

今週は、プライベートと業務の両方で訪日外国人の接待に行ってきました。
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まだ、紅葉には早すぎる時期ですが、前回の桜の季節にも同じ週に両方の訪日外国人を迎えましたので、何か理由があるのか調べてみました。

特に両国の祝日が重なっているわけでもなく、9月の連休明け、かつ、上期末で日本人の移動が少なく航空券が安いという理由だけのようです。

最近では、東京のホテル料金も値上がりしてしまったので、少しでも航空券の安い時期を狙ったらたまたま同じ週になったということでしょう。

プライベートでは、鎌倉・江の島の日帰り旅行、業務では北海道料理の居酒屋へ行って来ました。

いずれも日本らしいところという共通点があります。

鎌倉では、友人の強い希望で「スラムダンク」で有名な鎌倉高校駅前の踏切前でアニメのシーンと同じ写真を撮りに行きました。

現地に行ってみると、踏切に江ノ電のくる瞬間を待ち構える多くの同じ目的のアジア系の若者の人だかりがありました。
こんなちっぽけな踏切に、はるばる海外からやってくるとは、日本のアニメ人気のすごさを思い知らされます。
アジサイで有名な長谷寺近くのお土産屋では、アジサイの手ぬぐいを喜んで買っていました。アジサイは桜ととおに日本的な花だそうです。

また、北海道料理の居酒屋では、出てくる全ての料理について、どこの海で採れたものか聞かれ、そのほとんどが近海産でないことを知ると非常にがっかりしていました。

居酒屋での話題は、北朝鮮情勢に始まり、日本の暴力団、ラーメン、ゴルフとバラエティに富み、会話に大変疲れました。

今回も自分は日本についてあまりよくわかっていないことを実感した訪日外国人接待となりました。

今週末は、反省を踏まえ、主な魚の産地と英語名、日本の花について勉強します。

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地方での役所調査 [鑑定実務]

今週は、ある地方都市に出張に行って来ました。
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受験生時代は、出張というと現地で美味しい食事、余った時間で観光など楽しいイメージでしたが、現実は少し違いました。

まず、出張前に行政調査で行くべき所管の課の場所を確認し、事例取得のための鑑定協会訪問、現地調査、事例調査の時間を考えスケジュールを組みます。

次に、スケジュールに沿って交通機関、宿、鑑定協会の予約を行います。

また、時間が許す限り、出張前に評価書を仕上げておくというのが非常に重要です。

現地調査を終えてから報告書を書くのが当たり前だと思っていましたが、それだと後で調査不足が発生する可能性が高いばかりでなく、効率的な調査ができません。

役所に行って初めて前面道路が県道だと分かったら、県庁所在地でない限り、まず間違いなく市役所からどこか離れた県の合同庁舎等へ回り道することになります。

今回は関東だったので、ギリギリ日帰りできるギチギチのスケジュールを組んでいました。

予めしっかり調べてスケジューリングしていたので、事例取得、現地調査、事例調査とスムーズに行きました。
ところが、最後の役所調査で、建築確認記載事項証明が市役所でとれるはずが、確認年度が古すぎて離れた県の合同庁舎でないと取得不能とのことが発覚し、大きなロスをしてしまいました。

おかげで、予定の電車に間に合わず、帰りの電車は大幅に遅くなり、帰宅は何と深夜になって、くたくたになった出張でした。

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現地鑑定士との意思疎通 [海外業務]

今週は、東南アジアの大規模な更地の評価を行いました。
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今回は、珍しく再評価であったので簡単だと思って安心して現地鑑定士に依頼しました。

上がって来た評価書をざっと確認してみると、経過年数相応の価格上昇で、ひとまず安心しました。

ところが、いざ評価書の内容の確認をしたところ、何と用途地域が変わっていました。

用途地域が変われば当然、最有効使用も変わるだろうと思って評価書を読み進めてみると、前回評価書とまるで同じ文章で何も変わっていません。

普段はあまり腹が立つことがない私ですが、この手抜きには、さすがに頭に来ました。

しかし、自分自身も再評価の時には前回評価書のデータをベースに評価書を作成して、とんでもない凡ミスを犯すこともありと思い直し、落ち着いて対応しました。

どこの会社でも今では海外に電話することは少なく、コミュニケーションはメールメインになると思いますが、メールのいいところは、クレームも落ち着いて言えるところです。

特に英文でメールを打つと、自分の表現力の問題で怒りの感情を表すのが難しく、あまりこちらの感情が伝わりません。

しかし、一方で、こちらがしっかりと伝えたいことも読み流されてしまうこともあります。

先方への指示書に赤太字で表示したり、色々やってみましたがあまり効果はありません。
やはり効果があるのは、依頼の背景や調査項目の重要な理由を根気強く繰り返し説明することです。

また、こちらが現地のことを何も知らないと思われると、「どうせ分からないから」となめられてしまうので、一生懸命現地の事情に精通するよう努め、不明な点はしっかりと指摘します。

きちんとした対応ができるよう、この3連休もしっかり勉強します。

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マンションの歴史を感じる実査 [鑑定実務]

今週は、久しぶりの築古の区分マンションの実査に行ってきました。
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区分マンションは、都心の超高級マンションを除いて総額が数千万円と安いため、あまり鑑定評価の依頼は来ません。

今回は、適正価格での売買を行う事情があり、築古で総額も安いものでしたが、依頼がありました。

しかも、昭和40年代と50年代の築後40年超と30年超の築古物件がセットでした。

都心の物件であったため、当時は気合を入れて設計したと思われ大変興味深い実査となりました。

昭和40年代築の方は、ダイニングを除き居室は全て和室です。
現在では、マンションの間取りは一番日当りのいいバルコニー側にリビングがあるのが普通ですが、バルコニーに面して和室が2室、ダイニングキッチンは部屋の中心にあります。

昭和50年代の方はというと、玄関だけが下階にあって、階段を上って上階のリビングに出るという面白いタイプ。リビングはバルコニーに面して設けられていました。

どうしてわざわざ下階に階段を設けているかというと、北側の洋室を外廊下に面しないようにするためです。
今は一般的な外廊下側の居室ですが、暗くプライバシーを守りづらいため、当時の設計者は工夫をしたようです。

今は居室のプライバシ-よりも室内での階段の上り下りが嫌われるため、マンションの最上階で斜線規制等でエレベーターの設置が最上階までできずやむを得ず作る場合を除いてあまり見かけません。

当時最先端だった、この室内に段差のあるマンションは、機能的減価として減価が必要でしょう。

あまり変わった間取りのマンションを買うと将来後悔することもありそうです。

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海外不動産評価での取引事例の収集 [海外業務]

今週は、東南アジアの不動産の評価を行いました。
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同じ東南アジアでも国によって、不動産の取引慣行、入手可能な情報、鑑定評価手法も異なるので、大変興味深いとともに都度勉強が必要です。

今回の、対象不動産は大規模な事業用不動産でした。

その国は、東南アジア諸国の中でも比較的経済発展が進んでいて、かつ、イギリスの植民地であった歴史もあり、英語での情報収集も容易に可能です。

また、不動産の売買価格に応じて登記のための印紙税を支払う仕組みになっているため、登記するたびに売買価格が登録されるため、豊富な取引事例を入手できます。

事例が豊富なため、地域ごとの価格水準や、地域内での規模による格差等もエクセルで統計的に分析できるため、大変うらやましく思いました。

しかしながら、データの収集目的が納税のためのもであるので、総額はわかるものの、当然土地建物の内訳価格は不明なので、結局は建物の状況等については個別に判断して更地価格を把握しなければなりません。

現地の鑑定士は、エクセルの分析を駆使して最も適切な事例を導き出して、土地建物一体で比準していましたが、日本ではマンション以外にそういう手法は使わないので、ついついすべての事例の建物価格をチェックしてしまいました。

まだまだ分からない事もあるので、週末も勉強して解決していきます。

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