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大規模工場の鑑定評価 [鑑定実務]

今週は、大規模な工場の評価を行いました。
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工場の評価は、対象不動産の確定に始まり画定に終わるという感じで、とにかく対象不動産の確定が大変です。

今回の対象は、築後40年以上経過しており、その間、増築と改築、一部取り壊しなど無数の工事が行われていました。

現地調査までに固定資産税通知、建物図面、航空地図、建物登記記録等を駆使しておおよその目安をつけて調査に向かいましたが、ちょうど大規模なリニューアル工事が進行中で航空地図と現況が大きく異なっていました。

幸い、立会いただいた方が、その工場に20年以上も勤務されていたので、建物のリニューアルの推移について詳細にうかがうことができ何とか全ての建物を確定することができました。
ここで予定時刻を30分経過です。

さらに、その後調査に出向いた役所でも、なかなか建築概要書が見つからず30分以上も待たされました。

おかげで楽しみにしていた昼ご飯も食べることができず、あわただしく予約時間をやや過ぎて鑑定士協会に事例を取得するために駆け込みました。

まだまだ、要領が悪く、なかなかすばらしい段取りというのが身に付きません。

早く実査のついでにグルメを堪能できるような優秀な不動産鑑定士になりたいものです。

そういえば、今週金曜日は、いよいよ不動産鑑定士論文式試験の合格発表です。

是非合格者の方には、不動産鑑定業界に入ってほしいですね。

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こんなにおもしろい 不動産鑑定士の仕事

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  • 作者: 大島 大容
  • 出版社/メーカー: 中央経済社
  • 発売日: 2015/09/26
  • メディア: 単行本

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不動産鑑定士の講師業務 [鑑定実務]

先週末でようやく上期末を乗り切りほっと一息の10月を迎えました。
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ところが、この時期になると増えてくるのが、企業の研修講師としての仕事です。

私は不動産セミナーの講師や社内の宅建の講師もしていたので、話をすること自体は苦にならないのですが、その研修の資料の作成等準備は大変時間がかかり苦手です。

金融機関では、最近の不動産担保融資の減少の影響で若手の不動産知識がかなり低下しているようです。

それでも、既存の不動産担保融資の管理が多く残っているため業務量はそれなりにあり、社内研修の必要があるようです。

研修の資料の作成で一番難しいのがターゲットに合わせた資料の作成です。

内容が簡単すぎても難しすぎても受講者の興味を惹かず、居眠り続出の意味のない研修になってしまいます。

また、全員が同じレベルならまだ簡単ですが、様々なレベルの人が混在している場合は、分かりやすい内容を中心としつつも、不動産実務経験者でないと知らないような話題を織り交ぜて興味を惹くとともに記憶に残る研修とします。

鑑定実務と不動産実務で最も大きく異なるのが、個別格差や地域格差の考え方。
容積率200%と300%の格差は不動産実務なら50%ですが、そこまで格差をつけている評価書を見たとはありません。

日本の鑑定評価で求めるのは、市場価値のはずですが、税務目的の公的評価がスタンダードとなっているため、高すぎない評価を行うという考えがあるからでしょう。

研修の資料作成は大変ですが、自分の知識や経験を整理しブラッシュアップするいい機会となりますので、やり終えた後は充実感があります。

3連休の週末も忘れかけた知識の修復のため一生懸命勉強します。

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講師・インストラクターハンドブック 効果的な学びをつくる参加者主体の研修デザイン

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  • 出版社/メーカー: 日本能率協会マネジメントセンター
  • 発売日: 2017/03/10
  • メディア: Kindle版

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地方での役所調査 [鑑定実務]

今週は、ある地方都市に出張に行って来ました。
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受験生時代は、出張というと現地で美味しい食事、余った時間で観光など楽しいイメージでしたが、現実は少し違いました。

まず、出張前に行政調査で行くべき所管の課の場所を確認し、事例取得のための鑑定協会訪問、現地調査、事例調査の時間を考えスケジュールを組みます。

次に、スケジュールに沿って交通機関、宿、鑑定協会の予約を行います。

また、時間が許す限り、出張前に評価書を仕上げておくというのが非常に重要です。

現地調査を終えてから報告書を書くのが当たり前だと思っていましたが、それだと後で調査不足が発生する可能性が高いばかりでなく、効率的な調査ができません。

役所に行って初めて前面道路が県道だと分かったら、県庁所在地でない限り、まず間違いなく市役所からどこか離れた県の合同庁舎等へ回り道することになります。

今回は関東だったので、ギリギリ日帰りできるギチギチのスケジュールを組んでいました。

予めしっかり調べてスケジューリングしていたので、事例取得、現地調査、事例調査とスムーズに行きました。
ところが、最後の役所調査で、建築確認記載事項証明が市役所でとれるはずが、確認年度が古すぎて離れた県の合同庁舎でないと取得不能とのことが発覚し、大きなロスをしてしまいました。

おかげで、予定の電車に間に合わず、帰りの電車は大幅に遅くなり、帰宅は何と深夜になって、くたくたになった出張でした。

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マンションの歴史を感じる実査 [鑑定実務]

今週は、久しぶりの築古の区分マンションの実査に行ってきました。
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区分マンションは、都心の超高級マンションを除いて総額が数千万円と安いため、あまり鑑定評価の依頼は来ません。

今回は、適正価格での売買を行う事情があり、築古で総額も安いものでしたが、依頼がありました。

しかも、昭和40年代と50年代の築後40年超と30年超の築古物件がセットでした。

都心の物件であったため、当時は気合を入れて設計したと思われ大変興味深い実査となりました。

昭和40年代築の方は、ダイニングを除き居室は全て和室です。
現在では、マンションの間取りは一番日当りのいいバルコニー側にリビングがあるのが普通ですが、バルコニーに面して和室が2室、ダイニングキッチンは部屋の中心にあります。

昭和50年代の方はというと、玄関だけが下階にあって、階段を上って上階のリビングに出るという面白いタイプ。リビングはバルコニーに面して設けられていました。

どうしてわざわざ下階に階段を設けているかというと、北側の洋室を外廊下に面しないようにするためです。
今は一般的な外廊下側の居室ですが、暗くプライバシーを守りづらいため、当時の設計者は工夫をしたようです。

今は居室のプライバシ-よりも室内での階段の上り下りが嫌われるため、マンションの最上階で斜線規制等でエレベーターの設置が最上階までできずやむを得ず作る場合を除いてあまり見かけません。

当時最先端だった、この室内に段差のあるマンションは、機能的減価として減価が必要でしょう。

あまり変わった間取りのマンションを買うと将来後悔することもありそうです。

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住み替え、リフォームの参考にしたいマンションの間取り―「都心に住むby suumo」(リクルートホールデ

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  • 出版社/メーカー: エムエイチスリー
  • 発売日: 2015/12
  • メディア: 単行本
マンションリノベーションの基本 (主婦の友実用No.1シリーズ)

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  • 出版社/メーカー: 主婦の友社
  • 発売日: 2016/06/29
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)

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高圧線下地の鑑定評価 [鑑定実務]

今週は、工業地の鑑定評価を行いました。
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工業地は、非常に面積が大きいことが多く、現地調査で見落とすものも多いので、予め住宅地図やグーグルアースでいつもよりもしっかり調査して臨みます。

今回は、住宅地図等で敷地の一部が高圧線価値にあるのが分かったので、現地では敷地の周囲の境界や全体の地勢、隣地の状況、接道とともに上空を通過する高圧線の位置も確認しました。

高圧線下は、電圧による建築制限や心理的嫌悪感、風切り音等の騒音があり評価に影響があるため、確認が必要です。

幸い敷地の真ん中ではなく、周辺部に抵触しているだけであったので、あまり大きな影響はないという結論になりましたが、私の経験では高圧線下地には地役権の設定が登記簿にあるというのが一般的だと思っていましたが、地方や工業地では登記されていないことも多いそうなので注意が必要です。

特に工業地は、敷地が大きいため地図等で予め確認しておかないと現地確認でも見落としてしまうこともあるでしょう。

登記がある場合はしっかりと建物の建築制限の範囲等が記載されていますが、そうでない場合は、高圧線鉄塔に問い合わせ先が明記されていますので、電話でも電圧や制限内容が確認できます。

私は敷地内上空に高圧線の通過しているものだけでなく、敷地内に鉄塔のあるマンションも担当したことがありますので、よく電磁波測定器で敷地内を測定し安全性をお客様に説明したことがあります。

電磁波というと大きな鉄塔のある高圧線ばかりが気になりますが、販売したマンションの近くで大きく電磁波反応があったのが、一見普通の電柱にかかった普通の電線でした。

これを見せることでお客様は安心し、マンションは着実に売れていきました。

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KKmoon デジタル電磁検出器 電磁波測定器 線量計 検出器メーター【並行輸入品】
デジタル 電磁波測定器 ガウスメーター 日本語説明書 + 電磁波対策マニュアル 付属

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依頼者プレッシャー問題と鑑定評価業務 [鑑定実務]

今週は鑑定業界内ではお馴染みの依頼者プレッシャーがニュースになり少しだけ不動産鑑定評価制度に注目が集まりました。
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依頼者プレッシャーとは、クライアント等から鑑定評価額について不当な評価額を出すよう強要されることをいいます。

クライアントの中には、せっかく報酬を払うのだから自分の思い通りの価格を出してもらうのは当然だと考えている人や、そもそも不当な価格を作るために鑑定評価を依頼してくるとんでもない人もいます。

他業界で起こった公認会計士が東芝や富士フィルムの監査を適正に行えなかったことも同じ構図だと思います。

お客様は神様という土壌の中で、なかなか顧客の要望を無視するというのは難しいものです。

特に毎年同じクライアントから継続して依頼をもらう場合は、なれ合いになりやすく、プレッシャーというよりは忖度に近いものが発生することもあります。

私は、「それは無理です」と断ると角が立つので、「万一の場合お客様にもご迷惑がかかることがありますので」とやんわりと相手にも危害が及ぶことがあることをほのめかしてお断りするようにしています。

基本、鑑定評価を頼んでくるような人は大企業の会社員、公務員、資産家ですので、自分の地位に傷がつくと気づいた瞬間に矛を収めます。

米国ではAMCという鑑定士への依頼を取り持つ機関があって、依頼者と鑑定士との利害関係を遮断するしくみもあるようですが、そうすると社会主義的で鑑定士の営業努力がなくなってしまいそうで心配です。

仕組みづくりも大事ですが、変な依頼は断れるくらいの豊富な収入が必要だと思います。


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個人からの鑑定評価依頼 [鑑定実務]

今週は、懇意にしている会社に紹介いただき、個人の顧客から評価依頼がありました。
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私の所属する事務所では、鑑定評価の依頼元は、ほとんど法人ですが、年に数件だけ個人からの依頼がくることがあります。

事務所によっては、相続税関連の評価を主な業務としていて、個人顧客がクライアントの多くを占めるということもありますが、一般的には鑑定評価の依頼元の多くは法人です。

私は、法人相手、個人相手両方の営業の経験もありますが、どちらが大変かというと個人相手の方が厄介だと思います。

例えば、同じ土地を買うという行為を考えても自分のお金で買うのと会社のお金で買うのと本気度が違うと思います。

今回は、不動産を多く保有する資産家の方からの依頼でした。

法人相手の評価依頼の受付であれば、依頼目的や対象不動産の概要を一通り伺って、納期や費用をおおむねお伝えし30分もあれば受付は終わるのですが、今回は1時間以上もかかりました。

まず、依頼者が欲張りすぎて、対象不動産や評価方針がなかなか決まりません。

我慢強く1時間近く話を伺ってやっと将来の相続税を見据えて資産の整理をしておきたいという要望が最も強いというのがわかりました。

おそらく何十億もの資産を持たれているのに、なかなか要求が厳しく、資産家が資産を守っていくのも大変だと思いました。

今週読んだ雑誌の記事で、幸福度は年収750万円を超えると収入に比例しないと書いてありましたが、まさにそう思わされる経験となりました。

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相続税・贈与税 土地評価の実務〈平成28年版〉

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  • 出版社/メーカー: 大蔵財務協会
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  • メディア: 単行本
あなたの相続税は戻ってきます 相続を知り尽くした不動産鑑定士と相続専門税理士の最強タッグがおくる土地評価と相続税の本 ( )

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  • 作者: 藤宮 浩
  • 出版社/メーカー: 現代書林
  • 発売日: 2014/01/15
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築浅のワンルームマンションの評価 [鑑定実務]

今週は、久しぶりに区分マンションの評価を行いました。
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区分マンションといっても築浅のワンルームマンションでなかなか簡単なようで難解です。

私はマンション販売経験が長いので、あらゆるタイプのマンションの開発・販売経験があります。
新築ワンルームマンションは、マンションの中でも非常に特殊です。
顧客層は年収1500万円以上の年間何百万円も税金を払うエリートサラリーマンや医師が中心となります。
なぜならば、購入目的が居住や投資ではなく節税対策がメインとなるからです。
セールストークとしては、家賃でローンを返済しながら建物の減価償却費や金利などの経費を計上して(すなわち赤字を計上して)節税ができるというものです。
収益物件なので利回りを重視するのかと思いきや建物割合が高く減価償却費の大きいものが好まれます。

他方築年数の古いワンルームマンションは、利回りが重視されます。
築年数に伴って価格が大きく下がり建物の減価償却費が小さくなり、かつ、空室リスクが増え節税対策商品としての魅力が薄れるからではないかと思います。

今回は、対象が築数年のワンルームマンションだったため、非常に困りました。

新築を基準に比準を行うと新築に近い価格となり、中古を基準に比準を行うと安すぎる価格となってしまいます。

また、収益価格は利回りの下限値でやっても新築と比較すると非常に割安な価格となります。

さらには、鑑定評価基準上は収益物件なので、収益価格を中心に決めるというのが大前提です。

本来は節税で戻ってくるであろう税金も収入に加えて収益還元を行えばいい数字が出てきそうですが、購入者によって節税額が大きく異なりますので、なかなか困難です。

いろいろ思案して、結局、新築ワンルームマンション特有のプレミアムも大きいので、今回は下限の利回りを用いた収益価格で評価額としました。

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誰も触れない 不動産投資の不都合な真実 (経営者新書)

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  • 発売日: 2016/01/30
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改訂版 資産運用・節税・相続のための 新・不動産投資メソッド 「じぶんリート」

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地方都市の継続地代の評価 [鑑定実務]

今週は、地方都市の継続地代の評価を行いました。
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東京や大阪などの大都市では、地代に関してのデータも豊富で期待利回りや一時金の水準なども把握しやすいのですが、今回は地方都市のため資料収集に大変苦労しました。

差額配分法では、事例がなく賃貸事例比較法の適用が困難なので新規賃料を求める積算法で期待利回りを使う必要があるため、今回は断念しました。

利回り方も新基準では単純に直近合意時点の利回りを採用するのではなく、「期待利回り、契約締結時及びその後の各賃料改定時の利回り、基礎価格の変動の程度」等を総合的に比較考量して求めると一番に期待利回りを挙げていますので、本来はいけないのかもしれませんが、スライド法とともに採用しました。

結果、更地価格にに対する地代の割合もおおむね全国的に妥当とされる水準に落ち着きましたので、結構うまくできたと思います。

ロールアップは来週になりますので、依頼者が納得してくれるかは、まだ来週のお楽しみですが、久しぶりに賃料の評価を行って実務修習テキストを見直したり、今週も大変勉強になりました。

実務修習生は、次回の8月からの内訳書の類型が地代、家賃となりますので、特に継続賃料の手法については、よく復習しないと、つい新基準に対応していない内訳書を書いてしまうので注意が必要です。

今週末も来週のロールアップに向けて勉強します。

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改訂増補 賃料(地代・家賃)評価の実際

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  • 発売日: 2017/02/02
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Q&A 地代・家賃と借地借家 ― 弁護士・不動産鑑定士・税理士・宅建実務の専門家が解説する

Q&A 地代・家賃と借地借家 ― 弁護士・不動産鑑定士・税理士・宅建実務の専門家が解説する

  • 作者: 借地借家・賃料実務研究会
  • 出版社/メーカー: 住宅新報社
  • 発売日: 2014/02/27
  • メディア: 単行本

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不動産鑑定士の営業活動 [鑑定実務]

今週は、業務も大分落ち着いているので、前期に新規で依頼をいただいた企業を中心に顧客回りに行ってきました。
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不動産鑑定というのは、ニーズが限られているので非常に新規の依頼が少なくリピーターがほとんどですが、何らかのきっかけで新規のご依頼をいただくこともあります。

最近多いのは、海外不動産絡みと国際会計基準絡みです。

鑑定士試験の会計学でも勉強した通り、かつてはIFRS国際会計基準の強制適用が2015年3月適用であったものが今は不透明な情勢です。

それでも国外に多くの関連会社を抱える企業は、その会計事務の効率化等の理由から徐々に国際会計基準の導入を行っています。

しかしながら、金融庁の2016年7月の資料によると国際会計基準適用の企業は、上場企業のわずか2割ほどで、まだまだこれからという感じです。

国際会計基準の評価で特徴的なのは、賃貸等不動産だけではなく自社利用の事業用不動産についても、時価と取得原価のどちらかを選択する過程で時価を選んだ場合は鑑定評価の必要が出てくるため、評価需要が増えるということです。

海外不動産評価については、主に海外の事業用不動産について、関連会社の再編等に伴いグループ内での売買やグルプ外への売買の税務や会計上のエビデンスとして評価が求められるものです。

受験時代は、会計学は業務にあまり関係ないかと思っていましたが、経理財務の担当者の方と打ち合わせをする際には、依頼目的の把握に必須ですし、営業トーク場も必須の知識です。

今週は、一流企業の優秀な方たちとお話ができ、日々の勉強のモチベーションが高まりました。
今週末も一生懸命勉強します。

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IFRS会計学基本テキスト(第5版)

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  • 作者: 橋本尚
  • 出版社/メーカー: 中央経済社
  • 発売日: 2017/03/01
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不動産の時価評価―新会計基準における鑑定評価の具体例

不動産の時価評価―新会計基準における鑑定評価の具体例

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  • 出版社/メーカー: プログレス
  • 発売日: 2010/02/25
  • メディア: 単行本

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