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個人からの鑑定評価依頼 [鑑定実務]

今週は、懇意にしている会社に紹介いただき、個人の顧客から評価依頼がありました。
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私の所属する事務所では、鑑定評価の依頼元は、ほとんど法人ですが、年に数件だけ個人からの依頼がくることがあります。

事務所によっては、相続税関連の評価を主な業務としていて、個人顧客がクライアントの多くを占めるということもありますが、一般的には鑑定評価の依頼元の多くは法人です。

私は、法人相手、個人相手両方の営業の経験もありますが、どちらが大変かというと個人相手の方が厄介だと思います。

例えば、同じ土地を買うという行為を考えても自分のお金で買うのと会社のお金で買うのと本気度が違うと思います。

今回は、不動産を多く保有する資産家の方からの依頼でした。

法人相手の評価依頼の受付であれば、依頼目的や対象不動産の概要を一通り伺って、納期や費用をおおむねお伝えし30分もあれば受付は終わるのですが、今回は1時間以上もかかりました。

まず、依頼者が欲張りすぎて、対象不動産や評価方針がなかなか決まりません。

我慢強く1時間近く話を伺ってやっと将来の相続税を見据えて資産の整理をしておきたいという要望が最も強いというのがわかりました。

おそらく何十億もの資産を持たれているのに、なかなか要求が厳しく、資産家が資産を守っていくのも大変だと思いました。

今週読んだ雑誌の記事で、幸福度は年収750万円を超えると収入に比例しないと書いてありましたが、まさにそう思わされる経験となりました。

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相続税・贈与税 土地評価の実務〈平成28年版〉

相続税・贈与税 土地評価の実務〈平成28年版〉

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 大蔵財務協会
  • 発売日: 2016/02
  • メディア: 単行本
あなたの相続税は戻ってきます 相続を知り尽くした不動産鑑定士と相続専門税理士の最強タッグがおくる土地評価と相続税の本 ( )

あなたの相続税は戻ってきます 相続を知り尽くした不動産鑑定士と相続専門税理士の最強タッグがおくる土地評価と相続税の本 ( )

  • 作者: 藤宮 浩
  • 出版社/メーカー: 現代書林
  • 発売日: 2014/01/15
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)

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築浅のワンルームマンションの評価 [鑑定実務]

今週は、久しぶりに区分マンションの評価を行いました。
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区分マンションといっても築浅のワンルームマンションでなかなか簡単なようで難解です。

私はマンション販売経験が長いので、あらゆるタイプのマンションの開発・販売経験があります。
新築ワンルームマンションは、マンションの中でも非常に特殊です。
顧客層は年収1500万円以上の年間何百万円も税金を払うエリートサラリーマン医師が中心となります。
なぜならば、購入目的が居住や投資ではなく節税対策がメインとなるからです。
セールストークとしては、家賃ローンを返済しながら建物の減価償却費や金利などの経費を計上して(すなわち赤字を計上して)節税ができるというものです。
収益物件なので利回りを重視するのかと思いきや建物割合が高く減価償却費の大きいものが好まれます。

他方築年数の古いワンルームマンションは、利回りが重視されます。
築年数に伴って価格が大きく下がり建物の減価償却費が小さくなり、かつ、空室リスクが増え節税対策商品としての魅力が薄れるからではないかと思います。

今回は、対象が築数年のワンルームマンションだったため、非常に困りました。

新築を基準に比準を行うと新築に近い価格となり、中古を基準に比準を行うと安すぎる価格となってしまいます。

また、収益価格は利回りの下限値でやっても新築と比較すると非常に割安な価格となります。

さらには、鑑定評価基準上は収益物件なので、収益価格を中心に決めるというのが大前提です。

本来は節税で戻ってくるであろう税金も収入に加えて収益還元を行えばいい数字が出てきそうですが、購入者によって節税額が大きく異なりますので、なかなか困難です。

いろいろ思案して、結局、新築ワンルームマンション特有のプレミアムも大きいので、今回は下限の利回りを用いた収益価格で評価額としました。

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誰も触れない 不動産投資の不都合な真実 (経営者新書)

誰も触れない 不動産投資の不都合な真実 (経営者新書)

  • 作者: 八木 剛
  • 出版社/メーカー: 幻冬舎
  • 発売日: 2016/01/30
  • メディア: 新書
改訂版 資産運用・節税・相続のための 新・不動産投資メソッド 「じぶんリート」

改訂版 資産運用・節税・相続のための 新・不動産投資メソッド 「じぶんリート」

  • 作者: 大林 弘道
  • 出版社/メーカー: 幻冬舎
  • 発売日: 2017/01/31
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)

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地方都市の継続地代の評価 [鑑定実務]

今週は、地方都市の継続地代の評価を行いました。
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東京や大阪などの大都市では、地代に関してのデータも豊富で期待利回りや一時金の水準なども把握しやすいのですが、今回は地方都市のため資料収集に大変苦労しました。

差額配分法では、事例がなく賃貸事例比較法の適用が困難なので新規賃料を求める積算法で期待利回りを使う必要があるため、今回は断念しました。

利回り方も新基準では単純に直近合意時点の利回りを採用するのではなく、「期待利回り、契約締結時及びその後の各賃料改定時の利回り、基礎価格の変動の程度」等を総合的に比較考量して求めると一番に期待利回りを挙げていますので、本来はいけないのかもしれませんが、スライド法とともに採用しました。

結果、更地価格にに対する地代の割合もおおむね全国的に妥当とされる水準に落ち着きましたので、結構うまくできたと思います。

ロールアップは来週になりますので、依頼者が納得してくれるかは、まだ来週のお楽しみですが、久しぶりに賃料の評価を行って実務修習テキストを見直したり、今週も大変勉強になりました。

実務修習生は、次回の8月からの内訳書の類型が地代、家賃となりますので、特に継続賃料の手法については、よく復習しないと、つい新基準に対応していない内訳書を書いてしまうので注意が必要です。

今週末も来週のロールアップに向けて勉強します。

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改訂増補 賃料(地代・家賃)評価の実際

改訂増補 賃料(地代・家賃)評価の実際

  • 作者: 田原 拓治
  • 出版社/メーカー: プログレス
  • 発売日: 2017/02/02
  • メディア: 単行本
Q&A 地代・家賃と借地借家 ― 弁護士・不動産鑑定士・税理士・宅建実務の専門家が解説する

Q&A 地代・家賃と借地借家 ― 弁護士・不動産鑑定士・税理士・宅建実務の専門家が解説する

  • 作者: 借地借家・賃料実務研究会
  • 出版社/メーカー: 住宅新報社
  • 発売日: 2014/02/27
  • メディア: 単行本

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不動産鑑定士の営業活動 [鑑定実務]

今週は、業務も大分落ち着いているので、前期に新規で依頼をいただいた企業を中心に顧客回りに行ってきました。
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不動産鑑定というのは、ニーズが限られているので非常に新規の依頼が少なくリピーターがほとんどですが、何らかのきっかけで新規のご依頼をいただくこともあります。

最近多いのは、海外不動産絡みと国際会計基準絡みです。

鑑定士試験の会計学でも勉強した通り、かつてはIFRS国際会計基準の強制適用が2015年3月適用であったものが今は不透明な情勢です。

それでも国外に多くの関連会社を抱える企業は、その会計事務の効率化等の理由から徐々に国際会計基準の導入を行っています。

しかしながら、金融庁の2016年7月の資料によると国際会計基準適用の企業は、上場企業のわずか2割ほどで、まだまだこれからという感じです。

国際会計基準の評価で特徴的なのは、賃貸等不動産だけではなく自社利用の事業用不動産についても、時価と取得原価のどちらかを選択する過程で時価を選んだ場合は鑑定評価の必要が出てくるため、評価需要が増えるということです。

海外不動産評価については、主に海外の事業用不動産について、関連会社の再編等に伴いグループ内での売買やグルプ外への売買の税務や会計上のエビデンスとして評価が求められるものです。

受験時代は、会計学は業務にあまり関係ないかと思っていましたが、経理財務の担当者の方と打ち合わせをする際には、依頼目的の把握に必須ですし、営業トーク場も必須の知識です。

今週は、一流企業の優秀な方たちとお話ができ、日々の勉強のモチベーションが高まりました。
今週末も一生懸命勉強します。

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IFRS会計学基本テキスト(第5版)

IFRS会計学基本テキスト(第5版)

  • 作者: 橋本尚
  • 出版社/メーカー: 中央経済社
  • 発売日: 2017/03/01
  • メディア: 単行本
不動産の時価評価―新会計基準における鑑定評価の具体例

不動産の時価評価―新会計基準における鑑定評価の具体例

  • 作者: 黒沢 泰
  • 出版社/メーカー: プログレス
  • 発売日: 2010/02/25
  • メディア: 単行本

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不動産鑑定士の周辺業務 [鑑定実務]

今週は、年度末の最終週で多忙なうえに来週の海外からの来客の準備で大変な週になりました。
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毎年桜の咲くこの時期になると海外からの来客がどっと増えます。

ちょうどこの時期に休暇シーズンがある東南アジアの国もありますが、何よりも桜並木と一緒の写真を撮ってsnsで友達に自慢したいというのが大きいようです。

来週の東京での4月の桜の見時には東京に、5月の北海道の桜シーズンには北海道にアジアからのお客様がやってきます。

鑑定とは全く別の業務ですが、来日時にいかに楽しんでもらうかというのは今後の業務展開には非常に重要になるので、相手の好みをしっかり調べ会食先や観光案内先を選んでいます。

一般的な傾向としては、新しい場所よりもいかにも日本らしいレトロな場所が好まれます。

今まで最も喜ばれた訪問先は、鎌倉や浅草など日本の伝統的な場所です。

私自身、歴史にはあまり詳しくないし、神社や仏教についてもよくわかりませんが、お地蔵さんは誰なのか、観音様とは誰か、神社がお寺の中にどうしてあるのか等回答の難しい質問をいつもいただくので、日本の宗教や文化についても一生懸命勉強しています。

今週は鑑定でなく観光ガイドと日本食についてを一生懸命勉強します。

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図解 ASEANを読み解く

図解 ASEANを読み解く

  • 作者: みずほ総合研究所
  • 出版社/メーカー: 東洋経済新報社
  • 発売日: 2015/09/18
  • メディア: 単行本
インバウンドビジネス入門講座 第2版 訪日外国人観光攻略ガイド

インバウンドビジネス入門講座 第2版 訪日外国人観光攻略ガイド

  • 作者: 村山 慶輔
  • 出版社/メーカー: 翔泳社
  • 発売日: 2016/03/02
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)

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建付地の鑑定評価 [鑑定実務]

今週は無事不動産鑑定士の登録が終わって初めて迎える週でした。
tokyo.jpg
まずは、週の初めに不動産鑑定士協会への登録申請を行いました。

1週間ほどで登録が終わるということでしたので、来週には協会所属の鑑定士としてやっと自分の名前で協会の事例を取得して、評価を行うことができるようになります。

修了考査の合格から鑑定士の登録申請を最短で行った結果、なんとかぎりぎり新年度を不動産鑑定士として迎えることができそうです。

そんなすがすがしい気持ちで過ごそうと思ったのですが、実務の方は難案件が目白押しで毎年行っている業務なのに四苦八苦しました。

さらに追い打ちをかけるように、初めて実務経験する類型の案件の依頼が来て、この週末に勉強しなくてはいけません。

それは「建付け地」の評価です。
確かに実務修習のお題でにもあった類型ですので、基本的な手法は分かるのですが、今回は建物が新しく収益性も高い、「建付増価」が認められる案件です。

修習で経験した案件は、古い建物付きの土地で明らかに、土地の再有効使用ではないと判断できたので、取り壊し費用の現在価値相当額を更地価格から控除して建付減価をして価格を求めたのですが、今回はこのやり方は通用しません。

収益価格を出して、積算価格との差額を土地建物に割り振るというのですが、その按分方法が単なる積算価格の土地建物比だけではなく、限定価格で使う買い入れ限度額比等も使うというのです。

鑑定士になってもまだまだ週末も勉強が続きます。

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特殊な権利と鑑定評価

特殊な権利と鑑定評価

  • 作者: 土地評価理論研究会
  • 出版社/メーカー: 清文社
  • 発売日: 2012/02
  • メディア: 単行本
東京リーガルマインド 資格のLEC  不動産鑑定士 モバイル鑑定評価基準(平成26年改正対応)(レジュメ)

東京リーガルマインド 資格のLEC  不動産鑑定士 モバイル鑑定評価基準(平成26年改正対応)(レジュメ)

  • 作者: 東京リーガルマインド LEC総合研究所 不動産鑑定士試験部
  • 出版社/メーカー: 東京リーガルマインド
  • 発売日: 2015
  • メディア: 単行本

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不動産鑑定士の説明能力 [鑑定実務]

今週は、3月末にの年度末に向けて様々な問い合わせが多く業務がはかどらない週でした。
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最近では、鑑定評価書を提出して終わりという単純な仕事は非常に減少し、何らかの理由で鑑定評価書で説明責任を果たすというケースが多くなっています。

金融機関の担保評価等では評価のエビデンスとして利用されるため、あまり説明を求められることはありませんが、売買参考や財務諸表関連の評価では、評価書が依頼者から売買の相手方や税務当局、監査法人等に開示されるため、評価内容についての説明を求められることがどうしても多くなります。

こちらは、評価の理由は評価書に書いてあるから問題ないと思っていても、評価書を読む側の方は評価書読み方をを熟知しているわけではないので、100%分かってくれることはなかなかありません。

特に、一度も会ったことがない監査法人や売買の相手側は、まずこちらに対して信頼が薄いので苦労します。

不思議なもので同じ評価書でも信頼のおける鑑定士が発行したものと会ったこともない鑑定士が発行した評価書とでは説明力が違うように思います。

また、依頼の受付時にトラブルがあった評価書は、やはり質問がどうしても多くなりがちで、評価会社の信頼性が低くなってしまっているのだと思われます。

不動産営業でも同じで、最初の来場時に名前を間違えた等ささいなミスがあると引き渡し時にトラブルになるケースがとても多くなります。

第一印象というのは非常に大事で、最初の印象が悪いとずっと後まで良い関係が築けないと思います。

繁忙期ですが、この時期に新たに出会う人も多いので、印象を悪くしないよう頑張ります。

いよいよ来週末は修了考査合格発表です。

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幸せを引き寄せる「口ぐせ」の魔法

幸せを引き寄せる「口ぐせ」の魔法

  • 出版社/メーカー: ダイヤモンド社
  • 発売日: 2017/02/23
  • メディア: Kindle版

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鑑定評価のロールアップ [鑑定実務]

今週は、不動産鑑定士でもないのに不動産鑑定評価のロールアップをしてきました。
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ロールアップとは、鑑定評価結果の依頼者への対面での報告行為で、鑑定評価を行った不動産鑑定士が自ら説明を行うのが通常です。

対象不動産は、ある企業の大規模な事業所で、担当鑑定士の都合がどうしてもつかないため急きょ補助者である私が大役を務めることになりました。

ロールアップの相手は、すでに何度か会ったこともある担当課の課長とその上席の方だと思っていたので、さほど緊張もせずにいたら、当日の朝に連絡があり、面識のない役員の方も話を聞きたいとのことで驚きました。

ロールアップの対象は、依頼者の所有不動産ですので、依頼者の方が一度現地を見ただけの私よりもより深く対象を知っているはずです。

こんな時は、私の経験がものをいいます。
私は都心部の高額不動産を扱っていたこともあるので、突然中央銀行の総裁や大企業の会長が来店することも経験していますので、まずは信頼を得ることから始めて物件の説明は少なめにしようと決めました。

会社に訪問すると、通されたのは役員会議室、私ひとりに対し、相手は6人もいました。

説明の最初は、対象不動産自体よりも行政的要因や鑑定評価の手法について詳細な説明をしたところ、役員の方に大変興味を持っていただき、無事信頼を勝ち得ることができ、その後の説明についてもあまり深く突っ込まれることなく無事ロールアップを終えることができました。

自分のペースで話を進められる分、修了考査の面接よりは楽でした。

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こんなにおもしろい 不動産鑑定士の仕事

こんなにおもしろい 不動産鑑定士の仕事

  • 作者: 大島 大容
  • 出版社/メーカー: 中央経済社
  • 発売日: 2015/09/26
  • メディア: 単行本
不動産鑑定士 不動産に関する行政法規 過去問題集 (上) 2017年度 (もうだいじょうぶ!! シリーズ)

不動産鑑定士 不動産に関する行政法規 過去問題集 (上) 2017年度 (もうだいじょうぶ!! シリーズ)

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: TAC出版
  • 発売日: 2016/07/19
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)

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不動産会社保有不動産の鑑定評価 [鑑定実務]

今週は、ある不動産会社の保有する不動産の鑑定評価に携わりました。
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不動産会社というと、大規模な会社には鑑定部門もあり、外部に評価の依頼はないように思いますが、会計がらみ等、第三者評価が必要な場合には外注もあります。

不動産会社の依頼でありがたいのは、相手が不動産のプロなので、依頼した資料がすぐに用意されること、質問に対して的確にこたえてくれて作業がスムーズにいくことです。

逆にデメリットとしては、相手が不動産の専門家なので、評価書の内容について、突っ込みが厳しいことです。

今回も、建設協力金の扱いや水道光熱費収入と水道光熱費の関係等厳しいご指摘をいただきました。

こんな時、私は変に反論などをせず、むしろ、教えてくださいという姿勢で相手の話を聞くようにしています。

そうすると相手も気持ち良く話をしてくれて、運営側でないと分からない話も聞けこちらも大変勉強になります。

私も、不動産鑑定の実務につくまでは、不動産鑑定士の専門知識の無さにあきれたものでしたが、不動産鑑定士は、一戸建住宅から、大規模工場、商業施設まであらゆる種類の不動産の評価を行うゼネラリストです。

自分の専門分野で勝負したら、こちらの方が知識に勝るのは当然です。

不動産鑑定士が全てのアセットにたいして深い知識を持っているというのが理想ですが、現実的には、「基礎的な知識」+「取材力」を持っているということが必要ではないかと思います。

いくらゼネラリストと言っても基礎的な知識がなければ、必要な質問すら思いつきません。

また、都合が悪いことについては、素人相手にプロはあまり本当のことを言わないというのもあると思います。

来週も大規模な商業施設の評価作業があるので、週末も一生懸命勉強します。

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商業施設賃料の理論と実務

商業施設賃料の理論と実務

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 中央経済社
  • 発売日: 2015/01/31
  • メディア: 単行本
ホテル・商業施設・物流施設の鑑定評価

ホテル・商業施設・物流施設の鑑定評価

  • 作者: 村木信爾
  • 出版社/メーカー: 住宅新報社
  • 発売日: 2011/05/06
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)

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借家権の鑑定評価 [鑑定実務]

今週は、受験勉強では学習する必要度が最も低いと言われた2類型のうちの一つ、借家権の評価に携わりました。
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私は受験当初は独学でしたので、借家権や区分地上権までもしっかり勉強していました。

借家権には、都心部の繁華性の高い店舗等の借家権で取引市場のあるものと、不随意の立ち退きに伴う経済的利益等の、いわゆる立ち退き料との2種類があります。

今回は事務所の立ち退きでしたので、評価手法としては、鑑定評価基準にある、①「同程度の代替建物等の賃借の際に必要とされる新規の実際支払賃料と現在の実際支払賃料との差額の一定期間に相当する額に賃料の前払的性格を有する一時金の額等を加えた額」、②「自用の建物及びその敷地の価格から貸家及びその敷地の価格を控除し、所要の調整を行って得た価格」に加えて、③割合法と呼ばれる、更地価格×借地権割合×借家権割合+建物価格×借家権割合の3つを適用することとしました。

上の3つは、借家権価格の中でも狭義の借家権価格といわれるもので、さらに、これに実費としての引っ越し費用や営業補償等の広義の借家権価格を加えます。

今回は、事務所の立ち退きにかかわる保障にかかわるもので、店舗のように営業補償等を考えなくてもよいので簡単化と考えていたところ、意外と様々な要因がありかなり難しい案件でした。

まずは、事務所移転に伴う得意先へのアクセスの問題、従業員の通勤の問題等、今回は事情があって近所に代替移転先がないため金額として査定するには非常に難しい問題があります。

まだまだ未解決事項が多く、しばらく悩まされそうですが、評価書を書いて完了という仕事よりは、解決策を考えるという過程を経て金額を算出するという流れなのでやりがいがあります。

今回も頭でイメージするのと実際評価するのではずいぶん違うと考えさせられる、いい経験となりました。

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転換期にある借地権・借家権の評価と補償

転換期にある借地権・借家権の評価と補償

  • 作者: 大野喜久之輔、仲肥照暁、嶋田幸弘
  • 出版社/メーカー: 住宅新報社
  • 発売日: 2011/07/30
  • メディア: ハードカバー

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