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不動産鑑定士登録証到着 [実務修習]

先週不動産鑑定士の登録申請をしたばかりですが、本日不動産鑑定士の登録証が届きました。
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申請から3週間かかると聞いていましたので、以外に早い到着に少しあっけなさを感じましたが、これでやっと不動産鑑定士として仕事ができると思うと、感激ひとしおです。

しかしながら、きちんと不動産鑑定士として働くにはまだ手続きが必要です。
通常の鑑定士は各地域の不動産鑑定士協会と不動産鑑定士協会連合会の会員となっています。
これは、協会の会員でないと協会管理の不動産取引事例を取得できず事例収集が非常に限定され鑑定の基本である取引事例比較法が事実上できないからです。

また、協会では不動産鑑定士の資質向上のための研修も行っていて、会員の履修状況も公開しています。
年間15単位の取得が推奨されていますが、あくまでも推奨にとどまっていて義務ではありませんので、多くの鑑定士が研修をきちんと受けていません。

国際的な不動産鑑定士資格MAIやMRICSなどは年間の必要研修単位を落とすと資格はく奪となるのと比べるとずいぶんのんびりしています。

最近では、証券化不動産や事業用不動産、定期借地権などいままでの延長では対応が難しい評価も増えてきていますので、鑑定士の資格価値の維持のため是非研修の義務化をして欲しいものです。

これで不動産鑑定士登録がようやく終わりましたので、私はいよいよMAI、米国鑑定士への第一歩となるCandidate for Designationへの登録を行います。


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不動産の価格がわかる本

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  • 発売日: 2016/04/12
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商業施設賃料の理論と実務

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  • 出版社/メーカー: 中央経済社
  • 発売日: 2015/01/31
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不動産鑑定士登録申請のやり方 [実務修習]

今週は年度末に向けて忙しい中、不動産鑑定士の登録申請に行ってきました。
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登録申請といっても単に郵送で書類を送れば済むものではなく、わざわざ自身の住所地の都道府県庁等の役所の窓口に書類を持って出向き申請を行う必要があります。

ほとんどの都道府県のHPは国土交通省の説明ページへのリンクを貼っているだけですが、登録の最も多い東京都のHPは詳細な説明がされており大変分かりやすいです。

特に必要な書類の説明では、間違いやすい登録免許税の納付や住民票の要不要について明確に説明がされています。

私は何も考えず郵便局の窓口に登録免許税を納めに行ったら納付書がないと納付できないと言われました。
ところが東京都のHPをよく確認してみると、「郵便局等の窓口にある「登録免許税の納付書」により浦和税務署あてに納付してください。」とありましたので、郵便局の担当者に再確認してみると裏から納付用紙を出してきました。

大きな郵便局ではこんなことはないのかもしれませんが、わざわざ税務署に納付書を取りに行ってから免許税を郵便局でおさめたという情報もネットにありましたので、珍しくないことなのかもしれません。

また、住民票等についても、住所地の役所が住基ネットワークに参加していない場合に住民票が必要となることや、居所と住民票の住所が異なる場合に住民票に代わる書類が必要な場合があると書いてありますが、私の申請した窓口はよく内容を認識しておらず住民票の提出を求められ、その担当者に対してよく案内を読むように促し結局必要ないということになりました。

また、首都圏の場合は申請のあて先は、さいたま市にある関東地方整備局ですが、住所地の都道府県庁の窓口が実際に出向く先になります。
納税先も浦和税務署だったので、私はあやうくさいたま市に行きそうになりました。

そのほかにも法務局や本籍地に行かないと取得できない書類もあり、とどめは6万円もの登録免許税の支払いと何とも大変な手続きでした。

なお、申請書自体も住所地によって異なりますので、東京都のHPは参考にするだけで実際の書類は住所地指定の書式で申し込むよう注意してください。

これで全ての手続きが終了しまいたので、今月末には晴れて不動産鑑定士になります。

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不動産鑑定士修了考査合格 [実務修習]

昨日不動産鑑定士修了考査の合格発表があり無事合格しました。
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昨年の10月末の最後の内訳書・評価書の提出終了から口述考査まで約2ヶ月半の間、全22案件の再実査と内訳書の読み込み、模擬口実考査、修習仲間との模擬口実考査等、できることはすべてやったので、落ちるはずはないとは思っていましたが、自分の名前を合格者のリストで確認するまでは少し不安でした。

私は決して鑑定士試験の成績は上位ではなく年齢も上の方なので、約85%が受かる試験であっても油断はしませんでした。

今回の修了考査合格者の特徴としては、高年齢化が挙げられるでしょう。

なんと60歳以上の合格者が6名もいます。しかも、合格率は85.7%と若者にも引けを取りません。
ちなみに昨年は1名で合格率が33.3%しかありませんでした。

人生80年とすると、60歳の方でもあと20年ほども残りがありますので、やる気次第では現役でまだまだ長く頑張れます。

私は40代ですが、同級生はすでにほとんどが管理職になっていて、今から新しいことに挑戦するような人はほとんどいません。

しかしながら、定年までもあと20年くらいもありますので、今までの経験の積み重ねだけでは乗り切れる保証はまったくありません。

私も今回の合格で満足せず、次はMAI、米国不動産鑑定士という大きな目標がありますので、引き続きスキルアップし続けます。


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The Appraisal of Real Estate, 14th Edition

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Student Handbook to the Appraisal of Real Estate

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不動産鑑定士修了考査口述式修了 [実務修習]

今週は、修了考査の口述式試験の週でした。
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この口述式に向けて全提出案件の再実査と内訳書の見直し、さらには、口述試験対策として模擬面接も行いました。

幸い試験当日は、修習同期の知り合いも何人かいて、アットホームな雰囲気の中、緊張せずに本番に臨むことができました。

また、対象となった類型も私の最も得意とするマンションでしたので、きっと落ちることはないと思います。

試験時間は、20分から30分で、試験官3人に対し、こちらが1名という何とも圧迫的なものです。

20分間は、真ん中の試験官が対象不動産の物的確認について説明を求めた後、あらかじめ読み込んで疑問だと思われる事項について、根拠の回答を求めます。

その後は、両脇の試験官がその他の質問を1つずつくらい聞いてきます。

私の場合は、マンション開発の経験がありますので、難なく回答ができましたが、実務修習生にとっては、きちんと考えて内訳書を作成していないと回答できないものもあったと思います。

対象の選択で難しいものを選ぶと、この最終局面で厳しい結果になると思います。

マンションの対象を選ぶときはくれぐれも一般的な論点の少ないものを選ぶのが重要だと実感しました。

まだ結果は出ていませんが、もし合格しているならば、最終の修了考査で知り合いの同期に会えたこと、対象がマンションであったこと、業務のキリがちょうどいいタイミングでの試験日となったこと、これらすべては、この2年間で自分のやってきたことと20年以上のマンション業務経験が組み合わさって初めて達成できたと実感しています。

今週からは、義務的な勉強からは解放されますが、資格にぶらさがる人間にはなりたくはないので、自主的に勉強します。


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不動産鑑定士 修了考査論文提出 [実務修習]

今週は、多忙な業務の合間を縫って修了考査の論文を提出してきました。
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論文の出題は、大問題2問でそれぞれが小問2問に分かれていて、かつ、1,000文字以内という字数制限があるため、普通に書くとすぐに字数制限をオーバーしてしまいます。

私は、まず最初に字数制限を気にせず論文を書いてみたらなんと1500字近くになってしまいました。

そこで、大問1の配点が40点、大問2の配点が60点でしたので、この配点の割合に合うように字数を割り振った上で編集したところ、ほぼぴったり1000字、最大限の点数を得られる回答ができたと思います。

出題内容も基本的なものでしたので、これで落ちる人は、いないと思いますので、少しでも点数を稼いで総合点を上げられるよう努力しました。

やはり本番は、口述試験だと思います。

勤務先でも模擬面接をしていただきましたが、修習同期とも何時間も模擬面接をし、2カ月かけて全22類型の再実査もしっかりし終えましたので、まあこれで落ちることはないと思いますが、最後の週末も内訳書の見直しをして来週の本番に臨みます。

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第10回修了考査論文式考査テーマ発表 [実務修習]

今週は、世の中の企業の業務が本格スタートし、あわただしい一週間となりました。
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そんな週末の金曜日に修了考査の論文テーマが発表されました。

昨年は高度利用賃貸の賃貸経営管理の良否と試算価格の調整についてで、やや答えづらいテーマでしたので構えていたら、今回は、大規模画地の「対象不動産の確定・確認」と「試算価格の調整」についてで、かなり答えやすいテーマでした。

しかも具体的に4つの小問に分けれれていて、答えやすく採点しやすくなったと思います。

これは、今年から昨年のABCの3ランク評価から100点満点の数値評価に変更になったことが影響しているのでしょう。

ただ、気になるのは口述考査でいつも聞かれる「対象不動産の確定・確認」について大問1つ、40点分を割いていることです。

確定・確認は、口術考査でいつも初めに必ず聞く項目でもありますので、基本的な能力は論文で確認し、口述では昨年までより手法の適用に時間がより多く割かれるのではないかと思われます。

ということで、論文はさっさと仕上げて今週末は口術考査対策を頑張ろうと思います。

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こんなにおもしろい 不動産鑑定士の仕事

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  • 作者: 大島 大容
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  • 発売日: 2015/09/26
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修了考査対策と鑑定実務 [実務修習]

最後の実地演習報告書の認定通知をようやく受け取ることができたので、早速修了考査の受験申し込みを行いました。
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12月は例年さほど忙しくはないイメージでいたのですが、今年に限って海外からの来客に全国規模かつ難類型の財務諸表評価の受注等予期しないことが多く、ふと気付くと今年の業務も残すところ2週間です。

不動産会社勤務時代はクリスマスは海外でのんびりと過ごすことが多かったのですが、今年も月末ぎりぎりまで業務が続きそうです。

そんな中でも海外からのお客様と会食ができ気分だけは旅行にいったような気持ちになれたのは幸いでした。

修了考査対策としては、実査や年末あいさつの時間の合間を縫って近くの実務修習案件を再確認したり、自分の提出した内訳書を読み直したりしています。

実務でも修了考査対策でも最も悩まされているのが、利回りの整合性です。

定期借地権付建物の有期還元法に使う割引率、家賃や地代の期待利回り、それらの築年、グレード、地域による格差などを整合性が得られるようにそれぞれ格差付けを行っています。

事務所によっては、きれいに基本的な考え方がまとめられているでしょうが、そうでない場合には不動産研究所の発表している「不動産投資家調査」が築年、グレード等についての利回りの格差の理解に役に立ちます。

残念ながら最近の調査からははずれてしまいましたが、2004年以前は築年や規模、新耐震と旧耐震の格差など個別格差に応じた利回り格差も発表されていましたので大変参考になります。

当時とは基本的な利回り自体は変わりましたが、どんな点が利回りにどの程度影響を与えるのかをよく表している大変いい資料です。

実務でも修了考査対策でも年末まで勉強漬けの日々がしばらく続きそうですが、成功と合格のために海外でのバカンスはあきらめて頑張ります。

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図解 [Excel対応]ケースでわかる不動産DCF法

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最後の実務修習認定通知書到着 [実務修習]

本日、待ちに待った最後の実務修習の認定通知書が届きました。
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12/12には修了考査の申請が開始されますので、今年は何とかぎりぎりそれには間に合いました。
何年か前には、認定通知が修了考査申請に間に合わず、申請期間を延長したという失態もあったそうです。

書類は書留で送られてくるため、平日働いている通常の人は不在にしていて受け取れませんので、もう少し早く送っていただけるとありがたいと思います。

とにかくこれで、修了考査に臨めることになりました。

修了考査は、論述式と口述式という面接形式により合否が決定されます。
前回までは論述式が一定の基準に満たないときのみ論述式が合否の判断となるとされていたのが、今回からは両方式の総合点により合否を決定することになります。

つまり今回からは口述式がより重要になるということになります。

12月に入ってから今まで提出してきた22類型の内訳書を見直してみたところ、特に1年目に行ったものの中には、利回りや経費の不整合が散見されました。

しかしながら、既に提出したものは、仕方がないので、もし口述式考査で不備を指摘されることがあっても、素直に誤りを認めて正しい数値の考え方を説明しようと思います。

過去の先輩方の話を聞いてみると、間違いを取り繕うことに対しての試験官の印象は、決していいものではないようです。

合格率の低かった昨年でも、合格率は86%もありますので、変に目立たないように普通に頑張ります。

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こんなにおもしろい 不動産鑑定士の仕事

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  • 作者: 大島 大容
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  • 発売日: 2015/09/26
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不動産鑑定士実地演習報告書全件認定? [実務修習]

昨日の11月25日付けの連合会のインフォメーションで、10月末締切の実地演習報告書の「非認定」該当者へ、11月22日(火)付で当該審査結果及び延長申請案内が発送されたとの案内が出ました。
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今週は、非認定が心配で毎日郵便受けを確認していましたので、私はようやく実地演習報告書23件全件の認定がされたことになると思います。

不備事項等の通知も同時にあるので、通知が遅くなるのだとは思いますが、きちんと「認定通知」だけでも早めに送ってくれればありがたいと思います。

「認定」された人への通知は、12月上旬になるとのことですので、何だか今一つしっくりきませんが、ようやくこれで修了考査対策へ本腰を入れられます。

また、今週は、そのほかにも修了考査についての詳細な内容も発表され、私の受験する来年1月の修了考査から新基準が適用されることになります。

変更内容としては、今までは、論文の評価についてA,B,Cの三段階評価をしたうえで、C評価については、口述試験の結果と共に総合的に判定であったものが、論文、口述ともに100点満点評価で、「修了考査委員会の定める配点率に応じて按分し」て、その合計点数が60点以上の場合に合格という基準に変更になりました。

見方によっていろいろ思うところはあるとは思いますが、今までよりも口述重視になったと言えるのではないでしょうか。

今までは、論文式の結果がA,B判定であれば、口述の結果は関係なかったのに対し、来年からは按分割合は不明なものの、全ての受験者が口述の結果が考慮されることになるからです。

私は前職は営業職であったので面接は得意な方ですが、少ししゃべりすぎて試験官の心証を悪くする可能性もありますので、相手の話をよく聞いて余計なことを言わないように謙虚な姿勢で臨みます。


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ベーシック不動産実務ガイド(第2版)

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不動産鑑定士実務修習修了考査対策開始 [実務修習]

先月末で実務修習の報告書を全て提出し終わり、何か手持無沙汰になってしまったので、気が早いと思いつつも修了考査対策を始めました。
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まずは、昨年以前の先輩の口頭試問の質問事項等を読み込み、よく質問される項目を抽出、その質問に即して自分の作った内訳書を見ながらどのようにこたえるかシミュレーションをしてみました。

よく聞かれる項目としては、まずは対象不動産の確定・確認、地域要因、調査方法等基本的な項目、次に、各手法の適用や整合性、試算価格の調整等が続きます。

試験官からの指摘で多いのが、内訳書に書いてあることではなく考えたこと、見たことを具体的に述べなさいという内容です。

これは、本当にその本人が現地調査、役所調査を行っているかを確認する目的があると思われます。

各手法や試算価格の調整等についての質問は、明らかな間違いに試験日現在気づいていて、今同じ内訳書を作成したら正しいものが作成できるかを試していると思われます。

私は全ての取引事例確認、賃貸事例確認、現地調査、役所調査も自身で行っているので、前段は問題ないと思うのですが、記憶力に自信がないので、今年中に再度対象不動産を全て再確認に行くことにしました。

各手法の適用や試算価格の調整の方は、明らかな間違いはおそらくないと思いますが、各利回りの整合性や各試算価格の整合性については、突然聞かれると説明が難しいので、それぞれの内訳書について、試算価格に開きがあるものについての説明、利回り格差の説明を考えて作成することにしました。

今週は、まず往訪先の近くの対象不動産を久しぶりに見に行ってみました。

内訳書作成時に確認した時刻は昼間であったので、気付かなかったのですが、夕方に行ってみると、対象はオフィスビルなのに意外に周囲に住宅や小さな店舗が多く、土地価格が駅距離の割に安い理由がよく分かりました。

週末も時間を見つけて平日回った対象不動産を違う角度から見に行ってみようと思います。


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