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海外不動産投資セミナー [研修]

今週は、インドネシアの不動産投資セミナーに行って来ました。
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不動産投資セミナーというと個人投資家向けのややあやしいイメージですが、今回は政府機関主催の工業団地の紹介のための企業向けセミナーです。

私は投資家ではないので、あまり関係がなさそうですが、海外不動産の評価依頼の多くが新規の工業団地内の土地取得や売却にかかわるものなので、大変参考になります。

インドネシアというと、バリ島とジャカルタくらしか一般的には知られていませんが、東西に非常に長い国で、その距離は約5,000キロに及び、国土は日本の約5倍、人口は約2倍と東南アジアで非常に存在感のある国です。

今回はインドネシア第二の都市、スラバヤ近郊の工業団地の紹介でした。
日本からスラバヤへは、バリ島経由で約11時間と決して便利ではありませんが、リゾート地経由というのが魅力です。

セミナーで最も参考になったのが、工業団地の開発主体による姿勢の違いです。

インドネシアでは現在多くの官主導のSEZ、経済特区がありますが、インフラ開発はなかなか進んでいないため、進出企業も二の足を踏むそうです。

一方、民間主導の工業団地は先行投資を積極的に行う結果、企業も進出が安心してできるため、発展が早いそうです。

鶏と卵の関係で難しいですが、やはり先行投資する勇気が結果につながるようです。

最近は業務が非常に忙しいわりに見返りはあまりありませんが、やはり先行投資が大事ということを肝に銘じ週末も休日返上で一生懸命頑張ります。

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ホテルの不動産鑑定評価e研修 [研修]

今週は、ホテルの鑑定評価を行いました。
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何度もホテルの評価は経験していますが、最近、連合会のe研修でホテルの鑑定評価についての研修を受けたばかりだったので、新鮮な気持ちで評価ができました。

研修では、その対象ホテルと競合ホテルとの位置づけや、宿泊販売ルート別の割合、料飲部門と宿泊部門とのコスト構造の違いなど非常に興味深い内容だったのですが、なかなか競合物件の情報等の入手が難しく、なかなか研修で得た知識を活かすことはできませんでした。

ただ、ホテルのランク別の競合やマーケットの考え方、室内設備のグレードの見方など、マンションのマーケット調査とよく似たところがあり、一定の地域に特化すれば、それなりの評価は自分でもできるのではないかという自信にもなりました。

担当された講師の所属する会社は、株式会社日本ホテルアプレイザルというホテルの評価専門の事務所で、ホームページの「スタッフ紹介」を見てみると、ほとんどの方がホテル業界や旅行業界の経験者です。

また、受注案件比率を見てみると、鑑定評価や調査報告書の割合はわずか3割未満で、マーケット調査やコンサル業務が7割を占めています。

なかなか鑑定事務所でここまでマーケット調査に特化しているところは聞いたことがありませんので、驚きとともにマーケット調査やコンサル業務の可能性を感じました。

夏休みでホテル業や観光業に触れる機会もいつもよりも多い時期ですので、マーケティング意識を持ちながら楽しみたいと思います。

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ホテル・商業施設・物流施設の鑑定評価

ホテル・商業施設・物流施設の鑑定評価

  • 作者: 村木信爾
  • 出版社/メーカー: 住宅新報社
  • 発売日: 2011/05/06
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)
事業用不動産等のマーケット分析と評価 (ヘルスケアアセット/ホテル・旅館/太陽光発電施設)

事業用不動産等のマーケット分析と評価 (ヘルスケアアセット/ホテル・旅館/太陽光発電施設)

  • 作者: 谷澤総合鑑定所
  • 出版社/メーカー: 清文社
  • 発売日: 2015/12/14
  • メディア: 単行本

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資産評価政策学会セミナー参加 [研修]

1週間前の土曜日に資産評価政策学会のセミナーに参加してきました。
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テーマは、最近ニュースにもなった所有者不明土地問題で、不動産鑑定士、司法書士、土地家屋調査士、国土交通省の方、新聞記者、大学教授がパネラーとして参加していて、なかなか面白いものでした。

特に興味深かったのが、各士業の方が所有者不明土地問題について自身の立場から話をされたシーンでした。
土地家屋調査士の方は境界確定の問題、司法書士の方は、所有者不明土地問題が生じる原因となる日本登記の対抗要件主義について話をされ、大変実務に基づいた分かりやすいお話でした。

しかしながら、不動産鑑定士の方の話は、所有者不明土地の鑑定評価額に与える影響を民間の場合と公共補償の場合とで大きく異なるという話をされたのですが、今ひとつ説得力に欠けていました。

どうしてかとよくよく考えてみると、他の士業の方のお話には実体験に基づいた具体的な例示が多くあり説得力があったのに対して、鑑定士のお話には理論の話しかなかったのです。

私は、今、米国鑑定士MAIの勉強をしていますが、経済的耐用年数までも取引事例から算出するという徹底したマーケット主義です。

また、取引事例についても単に協会の事例をそのまま使うことはなく、売買当事者にヒアリングし、きちんと売買事情の把握も行って取引価格の妥当性の検証も行います。

所有者不明土地の問題があれば、本来ならば、所有者確定や境界確定の期間やコスト、またはその確定できないリスクが与える影響を各専門家にヒアリングした結果、こうだったくらい話をしてくれると不動産鑑定士の評価も高まるかなと思いました。

私もいつか、こういう場でお話ができる立場になれるようこの3連休も一生懸命勉強します。

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所有者不明の土地取得の手引―売買・相続・登記手続

所有者不明の土地取得の手引―売買・相続・登記手続

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 青林書院
  • 発売日: 2017/05/01
  • メディア: 単行本
筆界特定事例集

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  • 作者: 東京法務局不動産登記部門地図整備筆界特定室
  • 出版社/メーカー: 日本加除出版
  • 発売日: 2010/11/01
  • メディア: 単行本

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JAREA-RICS事業評価セミナー参加 [研修]

今週は、鑑定士登録後初の集合研修となる「JAREA-RICS事業評価セミナー」に参加してきました。

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このセミナーには、まだ実務修習中であった2年前にも参加し、今回は講師が香港の方から日本の方に変更になっていたので、大変楽しみにして参加しました。

セミナーは、2部制で、第一部はRICSジャパン駐日代表の小嶋氏による制度概要に関する講義、第二部は日本公認会計士協会 ・経営研究調査会バリュエーション専門部会専門委員の中嶋氏によるIVS(国際評価基準)の事業評価の概要についての講義でした。

2年前に参加した際には、不動産鑑定士である講師の方が、事業評価は不動産鑑定士がやるべき評価として、企業の成長段階に応じて3手法を使い分けるという興味深いお話を聞くことができました。

今回は、制度概要の説明の中で限りなく不動産鑑定士が事業評価を行うことは困難という趣旨の説明があり、がっかりしたうえ、後半の講義もせっかく日本での企業評価の第一人者の講義であるにもかかわらず、時間不足の否めない状況で終了となってしまいました。

講義終了後には活発な質疑応答もあり大変参考になった講義でしたが、改善の余地は大きいものと参加した知人の多くは感じていたようです。

先日の国土交通省の報道発表で、今後不動産鑑定士の研修への参加が義務付けられる方向と報じられたこともあり、当日の研修で会った修習同期に勤務先の集合研修への理解度を尋ねてみると、「研修に行く暇があるなら仕事をしろ」というところが多いようです。

久しぶりに会った同期と研修後飲みにでも行きたかったのですが、皆業務が忙しいらしく、足早に研修会場を後にし、事務所に戻って行きました。

研修の義務化には色々とハードルがありそうです。

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Investment Valuation: Tools and Techniques for Determining the Value of any Asset, University Edition (Wiley Finance Series)

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  • 出版社/メーカー: Wiley
  • 発売日: 2012/04/17
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Valuation: Measuring and Managing the Value of Companies, University Edition (Wiley Finance)

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不動産鑑定士の研修制度 [研修]

今週は、ようやく日本不動産鑑定士協会連合会への登録も終わり時間もあったので研修三昧でした。
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連合会では、義務ではありませんが年間15単位の履修が目標とされており、過去3年間の履修状況はインターネットで公開されています。
連合会のトップページの「会員検索」で鑑定士の名前や勤務先等で検索するとその鑑定士の過去3年間の履修状況を誰でも見ることができます。
依頼者の中には、この履修状況を確認したうえで依頼するところもありますので、取得単位の少ない鑑定士は注意が必要です。

研修にはインターネット上で受けられるe研修と実際に会場に出向いて受ける集合研修があります。
料金は様々でe研修では倫理研修など無料で受けられるもの、有料だが3,000円と安いもの、6,000円と値が張るものなどいろいろありました。
集合研修はまだ1回しか受けたことはありませんが、取得単位が1単位から4単位で費用は数千円から1万円弱くらいまででしょうか。
集合研修には席に余裕があれば会員以外も受講可能なものもありますので、興味のある方は受講してみてはいかがでしょうか。

私は、連合会の研修以外にもARES不動産証券化協会や各大手不動産会社、監査法人主催の研修など気になったものはなるべく受講するようにしています。

また、このような研修を受けてスキル向上することが業務と認められるのも不動産鑑定士の大きな魅力の一つです。


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不動産物件調査入門 基礎編 改訂版 (図解不動産業)

不動産物件調査入門 基礎編 改訂版 (図解不動産業)

  • 作者: 津村重行
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  • 発売日: 2015/03/18
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企業評価本 INVESTMENT VALUATION 購入 [研修]

米国不動産鑑定士 MAIの教科書の学習も一通り終わったので、今月から次の学習を始めました。
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6月の鑑定士協会のセミナーで初めて知った、企業評価に将来の可能性を感じ、講師を務められた、ゲーリー・マン氏に推薦図書を伺ったところ、今回の「INVESTMENT VALUATION 」を推薦いただき購入しました。

結構有名な本のようで、丸善などでも見かけましたが12,000円くらいしていましたので、購入を躊躇していた
ところ、5月のTOEICテストで会社の報奨基準を運よく満たすことができ、その報奨金で購入しました。

AMAZON.COMやAMAZON.CO.JP等も検討した結果、送料込みでは、AMAZON.CO.JPが最安で1万円
を切っていましたので、今回は、アマゾンで購入しました。

900ページほどもあり、かなり分厚いですが、もう鑑定の英語には慣れたので、結構スイスイ読めます。

鑑定評価の3手法プラスアルファで評価を行うということですので、企業評価はやはり会計士ではなく鑑定士に向いているように思います。

私は、鑑定士試験の受験科目でも最も会計が得意で、株式投資を通じて企業にも非常に興味があるので、天職になるかもしれません。

受験といえば、先日の短答式試験の合格発表時に国土交通省から試験制度の改正についての発表があり、試験範囲を狭くして若い受験生を集めようとの主旨のようですが、私はむしろ教養科目の重要性を鑑定業界に転職後に実感しており、会計学はもっと重視すべきだと思っています。

鑑定だけをやるなら、ホテルなどの事業用不動産評価で収益分析ができればいいのですが、今後の鑑定業界の将来のことを考えれば、細分化され、限定された領域でしか活躍できないことは、下請け業務的な士業につながり、高収入ややりがいにつながりません。

今は全くの新人ですが、企業訪問する際には、その会社の決算報告書やIRは必ずしっかり読んで臨んでいます。先日も、決算報告書にPCBの処理の引当金の記載があり、そのことを依頼者の財務担当者の方にお話ししたところ、大変感心され信頼を得られるということもありました。

鑑定士の中には、数学科出身で計算だけは得意という人もいらっしゃいますが、計算だけならパソコンで十分ですので、計算に至る過程であらゆるリスクや増加要因を自ら調査して判断するということが、人間としての不動産鑑定士の存在価値だと思います。

試験合格後もひたすら勉強をしつづけていますが、社内でも多少評価をいただける方も出てきて、近日中に海外出張が実現するかもしれません。

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Investment Valuation: Tools and Techniques for Determining the Value of any Asset, University Edition (Wiley Finance Series)

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  • 作者: Aswath Damodaran
  • 出版社/メーカー: Wiley
  • 発売日: 2012/04/17
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JAREA-RICS国際資産評価セミナー参加 [研修]

今週は初めて不動産鑑定士協会の集合研修に参加してきました。
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基本的には、既に不動産鑑定士資格のある協会会員向けの研修なのですが、割増料金を払えば会員以外
でも参加できます。
不動産鑑定士試験合格者であれば賛助会員にもなれるのですが、私の勤務先では賛助会員費用は自己負担になるようなので月々1,000円、入会金5,000円と正会員の月々4,200円と比べて割安ですが今のところ必要性を感じませんので未加入です。

内容については、不動産ではなく企業の評価についてのものです。
講師は、RICSアジア企業評価委員会長のゲーリー マン氏、香港の方です。

企業の評価というと会計士の仕事のようですが、会計士も資産評価はあまり得意でないようで、欧米や香港では不動産鑑定士がやるのが普通のようです。
私もIVS国際評価基準やRICS英国王立チャータードサーベイヤーズ協会RED BOOKを一応学んでいますので、不動産だけでなく無形固定資産の評価をできるのは知っていましたが、会社ごと評価するとは知りませんでした。
よく考えると会社の評価する場合大きいものは、不動産と無形固定資産なので、やはり不動産鑑定士が会社の評価するのは極めて当然です。

会社の評価手法は、基本不動産と同じ3手法で、興味深かったのは、会社の成長ステージに合わせて、手法を使い分けるということです。
設立間もない場合は、原価方式、成長期は収益方式、安定期は比較方式という感じです。
設立間もない企業は、成長可能性はあるものの、収益は上がっていないので収益方式は適用不可、比較しようにも類似の企業の評価事例はないので、比較方式は不可、結局残るのは手堅く会社の所有する資産の
原価から価値を図るという感じです。
また、成長期の企業は、その企業の持つ資産よりも収益獲得能力に着目し利回りでその企業の成長性を反映する。
最後に、安定期の企業は類似の企業がいくつもあり評価も安定してくるため、比較方式が適当という感じでしょうか。
英語の勉強にもなればと思い、同時通訳なしでお話を伺ったので若干ニュアンスがちがうかもしれません。

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RICS評価基準 2014

RICS評価基準 2014

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  • 出版社/メーカー: 日本不動産カウンセラー協会
  • 発売日: 2014/11
  • メディア: 単行本



RICS Valuation - Professional Standards (The Red Book) March 2012

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  • 出版社/メーカー: RICS Books
  • 発売日: 2012/03/30
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