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外国人不動産鑑定士との共同鑑定作業 [海外業務]

今週は、予定通り真冬の北海道にタイ人鑑定士と2日間出張に行って来ました。
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今回は開発がらみの土地であったため、予め入念な調査を行って行きました。

以前にも書いたように遠方の出張の場合、調査漏れは取り返しのつかないことになるので、全ての
調査窓口を入念に調べ予めほとんどの調査を終えていきました。

また、自宅出発の日の朝7時から帰宅の深夜0時まで分刻みでスケジュールを組み予め今回のパートナーに渡したところ、ちょっとびっくりはしていたものの、「郷に入っては郷に従え」で納得してもらいました。

スケジュールの中には4件のブローカーヒアリングもありましたが、これは全て飛込ではなく私の不動産業界時代の知人やその知人の紹介によるものでした。

タイでは、取引例が整備されていないため、全てブローカーヒアリングで事例収集するそうですが、自分が鑑定士であると伝えると正確な情報が得られないため、顧客と偽って情報収集するそうです。
日本でも知人から以外は正確な情報を得られないのは当然だと話すと納得していました。

今回は、事例取得から役所調査、ブローカーヒアリング、現地調査まで1日12時間一緒に行いましたので、両国の評価制度、行政上の規制、さらにはお互いの収入までいろいろ話ができお互いの理解が大変進みました。

また、私にとっての大きな収穫は英語を言語として理解する瞬間を味わうことができたことです。

私はネイティブではないので、英語でコミュニュケーションする際にどうしても一度日本語に置きなおす癖がついていましたが、今回の出張の2日目に英語がすっと言語として理解できるようになるいわゆる「霧が晴れる」瞬間を味わうことができたのです。

週末は、私のパートである地域分析、個別分析及び最有効使用の決定、評価手法の適用、鑑定評価額の決定と、まあ、ほとんど評価書の大部分を仕上げなくてはならないため、休日出勤で頑張ります。

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不動産鑑定評価の国際化 Japan Real Estate Appraisal in a Global Context

不動産鑑定評価の国際化 Japan Real Estate Appraisal in a Global Context

  • 作者: (財)日本不動産研究所・渡辺卓美
  • 出版社/メーカー: 住宅新報社
  • 発売日: 2008/09/01
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)
英語で読む証券化対象不動産の鑑定評価の実務

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  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 住宅新報社
  • 発売日: 2011/06/30
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)

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不動産鑑定士として初の海外出張で得たもの [海外業務]

先週の金曜日の深夜から今週の金曜日の早朝までの1週間、出張でタイに行って来ました。
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タイに行くのは、初めてではないので、街並みや雰囲気は分かっていたのですが、今回は出張ですので、現地の鑑定士とのディスカッションや現地調査の同行、10年以上駐在する日本人の方のお話等、うわべだけではないリアルなタイを味わうことができました。

また、実査は現地物件調査だけではなく、役所調査にも同行し、実際に権利証の写しも取得しました。
何と朝10時に役所に到着してから2時間半もかかり、さらには申請した土地5筆のうち、1筆は記録がなくなっているという恐ろしい現実も実際に目にしました。

また、偶然、私の中高時代の親友がバンコクに9年間駐在しているため、詐欺事件や借金の踏み倒しなど現地日本駐在員のリアルな体験も聞くことができました。

肝心の英語での私の発表ですが、やや受けが悪くおかしいと思っていたら、集まった30人中3名しか英語が分からないということが分かり、安心するとともに逆に今後の関係構築が心配になりました。

出張中、偶然に提携先の鑑定会社に日本の不動産の評価依頼があり、何と来週はタイの鑑定士に同行して一緒に日本の不動産の評価をすることになりました。

来週はゆっくり出張中に溜まった業務をしようと思っていたのに、危険な状況になりそうです。

しかしながら、タイ人鑑定士との共同鑑定作業は、またとない機会なので、大きな犠牲を払ってもやる価値はあると思います。

今はLINEで評価方針や防寒着の相談もしながらお互いの相違をうまく調整しながら作業を行っていきます。

今週はマイナスの気温に耐えうる体力づくりと防寒着の準備をして、さらにはタイ人とのコミュニケーションのため英語の勉強にもいそしみます。

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バンコク不動産投資-タイのコンドミニアム購入で失敗しないための基礎知識

バンコク不動産投資-タイのコンドミニアム購入で失敗しないための基礎知識

  • 作者: 藤澤 慎二
  • 出版社/メーカー: セルバ出版
  • 発売日: 2016/02/12
  • メディア: 単行本
はじめてのタイ不動産投資

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  • 出版社/メーカー: パンローリング株式会社
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不動産鑑定士として初の海外出張 [海外業務]

今週は、何とかんとか業務に目処をつけ、滑り込みで、深夜初の飛行機に乗り込みました。
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今は海外に行かなくても、多くの外国人が日本を訪れ、インターネットで海外のデータの入手やコミュニケーションが取れる時代です。
それでも、わざわざ時間とお金をかけて海外に行くのは、それ以上の何かを得たいと思うからです。
今回の出張では、もちろん物件の実査もしますが、現地の鑑定士と同じベクトルを共有するというのが、最も大きな目的です。
また、実際に役所調査や現地調査も一緒に行って、どの程度の調査を行なっているのかも確認します。
一方的に日本流を押し付けても、上手くいかないので、まずは相互理解を深めていきたいと思います。

一生懸命作った資料にどんな反応があるか今から楽しみです。

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世界の中の日本の不動産鑑定評価制度 [海外業務]

今週は、来週からの海外出張に向けて、前倒しでの業務と研修会での発表資料の作成を行いました。

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幸い年末から年度末にかけての繁忙期の前で業務は落ち着いてきましたので、通常業務は何とかやっと先が見通せるようになってきました。

研修会の準備の方はというと、慣れない仕事に四苦八苦しつつも何とかこちらもかっこがつきました。

今回の出張の大きな目的の一つが、日本の鑑定評価についての理解を深め、現地鑑定士に積極的に日本的な評価作成にかかわってもらい業務改善を図るというものです。

せっかく何日もフェイストゥーフェイスで話しができる機会なので、日本の鑑定評価制度の発足から現在までの歴史についても調べ資料を作成してみました。

私は、まだこの業界に入って間もないので、日本の鑑定評価制度の歴史を調べることは、大変勉強になりました。

また、違いを説明するためには、相手国の制度についてもより深く学ばなければなりませんので、これを機会に不動産税制等も学び大変いい資料ができたと思います。

日本の不動産鑑定は、もともとは明治時代から行われてきた銀行での担保評価という素地がある中で、国の用地買収のための補償評価のため鑑定評価制度が発足したのに対し、今回の国では、いまだ鑑定評価制度が民間のもので金融機関のための担保評価がメイン業務です。

また、国民性も大きく異なり、几帳面な日本人に対し、彼らは細かいことは気にしない、南国気質ですので、なかなか相いれないことが多いですが、今回の研修を機に相互理解が深まると思います。

今週末も来週の海外出張に向けてしっかり勉強します。

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不動産鑑定前史概論―日本勧業銀行鑑定規則の制定を中心に

不動産鑑定前史概論―日本勧業銀行鑑定規則の制定を中心に

  • 作者: 馬場 武敏
  • 出版社/メーカー: 住宅新報社
  • 発売日: 1995/02
  • メディア: 単行本

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不動産鑑定士としての海外不動産営業 [海外業務]

今週は、来日した東南アジアの不動産コンサルタントと一緒にアウトバウンド投資の営業回りをしました。
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彼と会うのは半年ぶりですが既に4回目なので、大分気心も知れてきて、お互いを「ブラザー」と呼び合うまでになりました。

東南アジアの国では、一度会うと「フレンド」、3回会うと「ブラザー」と、非常に家族のハードルが低いのに驚きますが、このネットワーク力が力強い経済成長をもたらしているのだと思います。

また、今回は具体的な投資検討企業も出てきたので、営業にもぐっと力が入ります。

私は営業を長くやっているので、よく分かるのですが、どんなにいい物件も売り込み側に自信がないとなかなか売れません。
逆に多少厳しい物件であっても、自信がのある営業は顧客の心をつかむことができ、売ることができます。

今回は、1案件まとまれば御の字だと思っていたのですが、予期せず不動産以外の案件も見込みができ大変有意義な週となりました。

まだ成約までは至ってはいないものの、大きな前進が得られたので、次回は現地のデューデリジェンスを行うステップです。

デューデリジェンスというと、法的側面がクローズアップされがちですが、日本企業にとってどれだけ投資価値が高いかという物差しでの調査を現地のデューデリ会社ができないので、私にも大きなビジネスのチャンスがありそうです。

2週間後には海外研修も控えていますので、今週末もしっかり勉強します。

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海外不動産の仲介業務 [海外業務]

今週は、来週来日する海外からの来客のアポどりなど日本にいるのに英語まみれの週でした。
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そのアポの中でもエキサイティングだったのが、100億円規模の開発案件のJV組成の話。

私は仲介会社ではないので、数億円の仲介手数料が入ることはありませんが、少なくとも紹介料がわりに多くのコンサルの仕事が入る可能性はあります。

鑑定業界では億単位の報酬を一度に得ることはまずあり得ませんが、報酬を得る確率は非常に高く、見積もりをした案件の8割は依頼につながります。

一方、不動産仲介の方は千三屋と言われるくらい、成約し報酬を得られる機会はまれです。

私も用地仕入れをしていた時は、年間2件買えれば御の字、1件も買えない恐怖におびえながら毎日業者回りや地主回りをしたものです。

非常に両極端なので、どちらがいいかと言われると難しいところですが、私は千に三の確率で大金の方が好きです。
根拠はありませんが、自分は強運の持ち主だと信じているからです。

強運と言えば、あるトラブルがきっかけで海外の提携先から招待をいただき、1週間ほど海外研修に行く機会を得ることができました。

プライベートでは、何度か訪れたことがある国ですが、不動産鑑定士として、発表やディスカッションもあるようなので、日本の不動産鑑定士がばかにされないよう、この3連休も一生懸命に勉強します。

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International Valuation Standards: A Guide to the Valuation of Real Property Assets

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  • 出版社/メーカー: Wiley-Blackwell
  • 発売日: 2016/05/17
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訪日外国人接待 [海外業務]

今週は、プライベートと業務の両方で訪日外国人の接待に行ってきました。
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まだ、紅葉には早すぎる時期ですが、前回の桜の季節にも同じ週に両方の訪日外国人を迎えましたので、何か理由があるのか調べてみました。

特に両国の祝日が重なっているわけでもなく、9月の連休明け、かつ、上期末で日本人の移動が少なく航空券が安いという理由だけのようです。

最近では、東京のホテル料金も値上がりしてしまったので、少しでも航空券の安い時期を狙ったらたまたま同じ週になったということでしょう。

プライベートでは、鎌倉・江の島の日帰り旅行、業務では北海道料理の居酒屋へ行って来ました。

いずれも日本らしいところという共通点があります。

鎌倉では、友人の強い希望で「スラムダンク」で有名な鎌倉高校駅前の踏切前でアニメのシーンと同じ写真を撮りに行きました。

現地に行ってみると、踏切に江ノ電のくる瞬間を待ち構える多くの同じ目的のアジア系の若者の人だかりがありました。
こんなちっぽけな踏切に、はるばる海外からやってくるとは、日本のアニメ人気のすごさを思い知らされます。
アジサイで有名な長谷寺近くのお土産屋では、アジサイの手ぬぐいを喜んで買っていました。アジサイは桜ととおに日本的な花だそうです。

また、北海道料理の居酒屋では、出てくる全ての料理について、どこの海で採れたものか聞かれ、そのほとんどが近海産でないことを知ると非常にがっかりしていました。

居酒屋での話題は、北朝鮮情勢に始まり、日本の暴力団、ラーメン、ゴルフとバラエティに富み、会話に大変疲れました。

今回も自分は日本についてあまりよくわかっていないことを実感した訪日外国人接待となりました。

今週末は、反省を踏まえ、主な魚の産地と英語名、日本の花について勉強します。

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現地鑑定士との意思疎通 [海外業務]

今週は、東南アジアの大規模な更地の評価を行いました。
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今回は、珍しく再評価であったので簡単だと思って安心して現地鑑定士に依頼しました。

上がって来た評価書をざっと確認してみると、経過年数相応の価格上昇で、ひとまず安心しました。

ところが、いざ評価書の内容の確認をしたところ、何と用途地域が変わっていました。

用途地域が変われば当然、最有効使用も変わるだろうと思って評価書を読み進めてみると、前回評価書とまるで同じ文章で何も変わっていません。

普段はあまり腹が立つことがない私ですが、この手抜きには、さすがに頭に来ました。

しかし、自分自身も再評価の時には前回評価書のデータをベースに評価書を作成して、とんでもない凡ミスを犯すこともありと思い直し、落ち着いて対応しました。

どこの会社でも今では海外に電話することは少なく、コミュニケーションはメールメインになると思いますが、メールのいいところは、クレームも落ち着いて言えるところです。

特に英文でメールを打つと、自分の表現力の問題で怒りの感情を表すのが難しく、あまりこちらの感情が伝わりません。

しかし、一方で、こちらがしっかりと伝えたいことも読み流されてしまうこともあります。

先方への指示書に赤太字で表示したり、色々やってみましたがあまり効果はありません。
やはり効果があるのは、依頼の背景や調査項目の重要な理由を根気強く繰り返し説明することです。

また、こちらが現地のことを何も知らないと思われると、「どうせ分からないから」となめられてしまうので、一生懸命現地の事情に精通するよう努め、不明な点はしっかりと指摘します。

きちんとした対応ができるよう、この3連休もしっかり勉強します。

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ASEAN不動産投資の教科書: 始める前に知っておきたい15の知識

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  • 発売日: 2015/03/18
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海外不動産評価での取引事例の収集 [海外業務]

今週は、東南アジアの不動産の評価を行いました。
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同じ東南アジアでも国によって、不動産の取引慣行、入手可能な情報、鑑定評価手法も異なるので、大変興味深いとともに都度勉強が必要です。

今回の、対象不動産は大規模な事業用不動産でした。

その国は、東南アジア諸国の中でも比較的経済発展が進んでいて、かつ、イギリスの植民地であった歴史もあり、英語での情報収集も容易に可能です。

また、不動産の売買価格に応じて登記のための印紙税を支払う仕組みになっているため、登記するたびに売買価格が登録されるため、豊富な取引事例を入手できます。

事例が豊富なため、地域ごとの価格水準や、地域内での規模による格差等もエクセルで統計的に分析できるため、大変うらやましく思いました。

しかしながら、データの収集目的が納税のためのもであるので、総額はわかるものの、当然土地建物の内訳価格は不明なので、結局は建物の状況等については個別に判断して更地価格を把握しなければなりません。

現地の鑑定士は、エクセルの分析を駆使して最も適切な事例を導き出して、土地建物一体で比準していましたが、日本ではマンション以外にそういう手法は使わないので、ついついすべての事例の建物価格をチェックしてしまいました。

まだまだ分からない事もあるので、週末も勉強して解決していきます。

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ASEAN不動産投資の教科書: 始める前に知っておきたい15の知識

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不動産鑑定業界のグローバル化 [海外業務]

今週は、初めて経験する地域の不動産鑑定の問い合わせがありました。
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それはなんとアフリカです。
私もこれまで14カ国に行ったことがありますが、南米とアフリカ、中東の3地域は、まだ未踏の地です。

アジアの国々の問い合わせは多いので、どの国がどの程度不動産鑑定評価制度が整っているかは、わかっているのですが、アフリカは全く未知の世界です。

まずは、不動産鑑定評価制度が整っているかどうか調べてみると、何と英国国際資格であるRICSの認定を受けた鑑定士がちゃんといて制度が機能しているようです。

しかしながら、鑑定単独では仕事が成り立たないらしく、どの業者も不動産業と兼業しているようです。

日本では取引事例が不動産鑑定士協会の管理下にありますが、まだ発展途上の国では不動産業者でないと情報を入手できないことも多く、自然と不動産業者が鑑定業を兼務することになります。

不動産業と鑑定業の兼務は一見非常に合理的なようですが、取引関係者に公正な評価は難しいので、評価ニーズが増え、社会が公正な評価を求めるようになると自然と分離していきます。

不動産鑑定業なんか要らないという意見もありますが、これは、公正でない不動産評価は要らないということだと思います。

今までいろいろな国の不動産鑑定評価制度を調べてきましたが、どの国にも何かしら不動産鑑定評価制度らしきものがありました。

アフリカにもきちんと活躍する不動産鑑定士がいることを知ると感動すら覚えます。

日に日に海外評価の問い合わせが増えてきていますので、MAI米国鑑定士の勉強もますます頑張れます。

昨日で800ページのテキストを7周音読し終えました。

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海外不動産の評価

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  • 作者: 下崎 寛
  • 出版社/メーカー: 大蔵財務協会
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The Appraisal of Real Estate, 14th Edition

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