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訪日外国人接待 [海外業務]

今週は、プライベートと業務の両方で訪日外国人の接待に行ってきました。
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まだ、紅葉には早すぎる時期ですが、前回の桜の季節にも同じ週に両方の訪日外国人を迎えましたので、何か理由があるのか調べてみました。

特に両国の祝日が重なっているわけでもなく、9月の連休明け、かつ、上期末で日本人の移動が少なく航空券が安いという理由だけのようです。

最近では、東京のホテル料金も値上がりしてしまったので、少しでも航空券の安い時期を狙ったらたまたま同じ週になったということでしょう。

プライベートでは、鎌倉・江の島の日帰り旅行、業務では北海道料理の居酒屋へ行って来ました。

いずれも日本らしいところという共通点があります。

鎌倉では、友人の強い希望で「スラムダンク」で有名な鎌倉高校駅前の踏切前でアニメのシーンと同じ写真を撮りに行きました。

現地に行ってみると、踏切に江ノ電のくる瞬間を待ち構える多くの同じ目的のアジア系の若者の人だかりがありました。
こんなちっぽけな踏切に、はるばる海外からやってくるとは、日本のアニメ人気のすごさを思い知らされます。
アジサイで有名な長谷寺近くのお土産屋では、アジサイの手ぬぐいを喜んで買っていました。アジサイは桜ととおに日本的な花だそうです。

また、北海道料理の居酒屋では、出てくる全ての料理について、どこの海で採れたものか聞かれ、そのほとんどが近海産でないことを知ると非常にがっかりしていました。

居酒屋での話題は、北朝鮮情勢に始まり、日本の暴力団、ラーメン、ゴルフとバラエティに富み、会話に大変疲れました。

今回も自分は日本についてあまりよくわかっていないことを実感した訪日外国人接待となりました。

今週末は、反省を踏まえ、主な魚の産地と英語名、日本の花について勉強します。

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現地鑑定士との意思疎通 [海外業務]

今週は、東南アジアの大規模な更地の評価を行いました。
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今回は、珍しく再評価であったので簡単だと思って安心して現地鑑定士に依頼しました。

上がって来た評価書をざっと確認してみると、経過年数相応の価格上昇で、ひとまず安心しました。

ところが、いざ評価書の内容の確認をしたところ、何と用途地域が変わっていました。

用途地域が変われば当然、最有効使用も変わるだろうと思って評価書を読み進めてみると、前回評価書とまるで同じ文章で何も変わっていません。

普段はあまり腹が立つことがない私ですが、この手抜きには、さすがに頭に来ました。

しかし、自分自身も再評価の時には前回評価書のデータをベースに評価書を作成して、とんでもない凡ミスを犯すこともありと思い直し、落ち着いて対応しました。

どこの会社でも今では海外に電話することは少なく、コミュニケーションはメールメインになると思いますが、メールのいいところは、クレームも落ち着いて言えるところです。

特に英文でメールを打つと、自分の表現力の問題で怒りの感情を表すのが難しく、あまりこちらの感情が伝わりません。

しかし、一方で、こちらがしっかりと伝えたいことも読み流されてしまうこともあります。

先方への指示書に赤太字で表示したり、色々やってみましたがあまり効果はありません。
やはり効果があるのは、依頼の背景や調査項目の重要な理由を根気強く繰り返し説明することです。

また、こちらが現地のことを何も知らないと思われると、「どうせ分からないから」となめられてしまうので、一生懸命現地の事情に精通するよう努め、不明な点はしっかりと指摘します。

きちんとした対応ができるよう、この3連休もしっかり勉強します。

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海外不動産評価での取引事例の収集 [海外業務]

今週は、東南アジアの不動産の評価を行いました。
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同じ東南アジアでも国によって、不動産の取引慣行、入手可能な情報、鑑定評価手法も異なるので、大変興味深いとともに都度勉強が必要です。

今回の、対象不動産は大規模な事業用不動産でした。

その国は、東南アジア諸国の中でも比較的経済発展が進んでいて、かつ、イギリスの植民地であった歴史もあり、英語での情報収集も容易に可能です。

また、不動産の売買価格に応じて登記のための印紙税を支払う仕組みになっているため、登記するたびに売買価格が登録されるため、豊富な取引事例を入手できます。

事例が豊富なため、地域ごとの価格水準や、地域内での規模による格差等もエクセルで統計的に分析できるため、大変うらやましく思いました。

しかしながら、データの収集目的が納税のためのもであるので、総額はわかるものの、当然土地建物の内訳価格は不明なので、結局は建物の状況等については個別に判断して更地価格を把握しなければなりません。

現地の鑑定士は、エクセルの分析を駆使して最も適切な事例を導き出して、土地建物一体で比準していましたが、日本ではマンション以外にそういう手法は使わないので、ついついすべての事例の建物価格をチェックしてしまいました。

まだまだ分からない事もあるので、週末も勉強して解決していきます。

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ASEAN不動産投資の教科書: 始める前に知っておきたい15の知識

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不動産鑑定業界のグローバル化 [海外業務]

今週は、初めて経験する地域の不動産鑑定の問い合わせがありました。
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それはなんとアフリカです。
私もこれまで14カ国に行ったことがありますが、南米とアフリカ、中東の3地域は、まだ未踏の地です。

アジアの国々の問い合わせは多いので、どの国がどの程度不動産鑑定評価制度が整っているかは、わかっているのですが、アフリカは全く未知の世界です。

まずは、不動産鑑定評価制度が整っているかどうか調べてみると、何と英国国際資格であるRICSの認定を受けた鑑定士がちゃんといて制度が機能しているようです。

しかしながら、鑑定単独では仕事が成り立たないらしく、どの業者も不動産業と兼業しているようです。

日本では取引事例が不動産鑑定士協会の管理下にありますが、まだ発展途上の国では不動産業者でないと情報を入手できないことも多く、自然と不動産業者が鑑定業を兼務することになります。

不動産業と鑑定業の兼務は一見非常に合理的なようですが、取引関係者に公正な評価は難しいので、評価ニーズが増え、社会が公正な評価を求めるようになると自然と分離していきます。

不動産鑑定業なんか要らないという意見もありますが、これは、公正でない不動産評価は要らないということだと思います。

今までいろいろな国の不動産鑑定評価制度を調べてきましたが、どの国にも何かしら不動産鑑定評価制度らしきものがありました。

アフリカにもきちんと活躍する不動産鑑定士がいることを知ると感動すら覚えます。

日に日に海外評価の問い合わせが増えてきていますので、MAI米国鑑定士の勉強もますます頑張れます。

昨日で800ページのテキストを7周音読し終えました。

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海外不動産の評価

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  • 作者: 下崎 寛
  • 出版社/メーカー: 大蔵財務協会
  • 発売日: 2008/10
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The Appraisal of Real Estate, 14th Edition

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  • 出版社/メーカー:
  • メディア: ハードカバー

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地味な海外業務 [海外業務]

今週は、何故か海外がらみの仕事が集中し大変しんどい週でした。
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海外業務と言っても出張がある訳でもなく、ひたすら英文の評価書の校正と検証報告書という、海外の評価人が行なった評価書が適正かどうかのレポートの作成、さらには、監査法人からの英文評価書に対しての質問への回答作成です。

回答を作成するのは、いつもやっていることなのですが、英文で質問が来て回答も英文でしなければなりません。

私は、ネイティブではないので、英語の作業は結構疲れます。
また、きちんと英語で仕事をこなすには、それなりに勉強の継続も必要です。

今週は、労働時間は短かったものの内容が濃く、海外手当でもいただきたいとぼやきたくなりました。

しかしながら、まだまだ半人前の身ですので、仕事をいただけるだけありがたいと感謝を持って、業務を行います。

一人前になったら、しっかり取り返します。

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英語で読む証券化対象不動産の鑑定評価の実務

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  • 出版社/メーカー: 住宅新報社
  • 発売日: 2011/06/30
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海外でも土壌汚染対策 [海外業務]

今週は、ゴールデンウイーク前で様々な業務が駆け込みで飛び込んで来て忙しい週となりました。
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そんな中でも海外不動産の土壌汚染調査は最もやっかいな問題でした。

東南アジアの不動産の評価対象は、日本企業による工業団地内の工場の評価依頼が多いのですが、ここ半年くらいで評価と合わせて土壌汚染調査も依頼したいという声が増えてきています。

日本企業が土地の売買を行う場合、後々のリスクを考えてマニュアルに従う必要がある場合が少なくなく、そのマニュアルで国を問わず土壌汚染調査を行うべきとされている会社もあります。

もし、土壌が汚染された土地を買ってしまうと後々予想しないような汚染除去費用がかかってしまうことや、汚染を知らずに売った場合も売り主としての責任を問われる可能性もあります。

土壌汚染が怖いのは、売買当時には法律がなくても購入後法律が制定されて責任を負わなければならないケースもあるということです。

新興国の多くは、ほんの20年前の日本がそうであったように全く土壌汚染に関心がありません。

新興国の鑑定士に地歴調査をできないか頼んでみたら、そもそも過去地図の整備がされていないようで、できないし、それは鑑定士の仕事ではないと言われてしまいました。

土壌汚染による健康被害等が問題になり、成長よりも国民の健康の方が重視されてくるような成長段階にくると、徐々に法律が制定され大きな社会問題として大きな影響を及ぼします。

私の知る限り、不動産鑑定士が土壌汚染の端緒の有無を判断できるのは日本くらいですので、しっかり責任をもって判断できるよう勉強したいと思います。

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「土壌汚染対策法」早わかり―土壌汚染対策法の背景と海外事例

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  • 出版社/メーカー: 同友館
  • 発売日: 2003/09
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不動産鑑定士の翻訳業務 [海外業務]

今週は、久しぶりに鑑定評価書の英訳業務を行いました。
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通常海外業務は、日系企業からの依頼のほうが多く、海外の鑑定士が作成した海外の不動産の評価書を和訳するのが通常です。

今回は、外資系企業からの依頼で日本国内の評価書を海外の本部へ報告を行うため、英語で作成してほしい旨要望がありました。

私は英語はネイティブではないので、英文の評価書を理解して適切な日本語を探すという方が、非常に楽です。

日本の鑑定評価制度は、おおむね世界基準ですが、都市計画、建築等の制度、特殊アセットの法的背景等が各国それぞれ異なるので、日本語を単純に英訳するだけでなく、伝える相手側の諸制度も理解して説明しなければなりません。

普段から不動産、建築関係の制度には慣れてはいますが、特殊アセットを取り巻く法律となると、まったくと言っていいほど分かりません。

今週は、一から特殊アセットにかかわる法律までも英語で勉強しました。
基本的な考え方は同じでしたが、日本国内の方がはるかに法律が複雑で、海外から見た日本の非関税障壁とはまさにこのような分かりずらい法律あるのだと実感しました。

来週は、海外からその特殊アセットにかかわる来客があるので、習得した知識をフル活用してみようと思います。

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不動産鑑定士によるアウトバウンド投資支援 [海外業務]

今週は、通常業務は落ち着いていたものの、来日したパートナーに同行営業し多忙な週でした。
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今回来日したパートナーは不動産鑑定士ではなく、海外の提携先鑑定会社の紹介で知り合った不動産コンサルタントです。

前回の来日時にもお会いし、その精力的な活動ぶりには驚きましたが、今回も大変感銘を受けました。

日本の不動産業界ではあまり考えられませんが、単身で日本に乗り込み、日本を代表する企業に、知人の紹介だけをつてに10件以上もアポを取っていました。

彼は大企業に属しているわけではないので侮っていると、商談で出てくる物件や人物がその国を代表するようなプロジェクトや財界人でそのネットワークに圧倒されました。

また、相手に合わせた物件紹介とユーモアと、人間的にも大変魅力があります。

今回、彼とは初めて不動産鑑定士として営業に同行しましたが、うさんくさいイメージの東南アジアのブローカーと不動産鑑定士というコンビは最強で、信用力の補完と行動力の補完がお互い出来、大変いい商談ができました。

次回の来日時には大規模な投資セミナーをすることを約束し別れましたが、そのセミナーで私がプレゼンをする機会もひょっとするとあるかも知れません。

今回の同行で行動力とともに英語の語彙力不足も実感しましたので、今週もしっかり勉強します。

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ASEAN不動産投資の教科書: 始める前に知っておきたい15の知識

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図解 ASEANを読み解く

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  • 作者: みずほ総合研究所
  • 出版社/メーカー: 東洋経済新報社
  • 発売日: 2015/09/18
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