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不動産市場に変調の兆し [マンション用地仕入れ]

今週は、2年以上連絡を取っていなかった人からの電話が2件も立て続けにありました。
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2人とも以前用地仕入れの仕事をしていたときの取引先で、電話の内容はいずれも用地の契約直前のキャンセルに絡むものでした。

この契約直前のキャンセルは資金繰りに基づくことが多くあります。

大手のデベロッパーは資金的に余裕があるので、案件ごとではなく年間予算に応じて機動的に用地を仕入れられますが、中堅以下のデベロッパーの中には契約の予定を決めてから案件ごとに銀行に融資を打診し、融資承認後用地仕入れの契約を行うところもあります。

銀行は貸出先がないこの時代ですので、比較的好調だった不動産開発関連の融資の審査は今まで比較的緩かったようですが、ここ半年くらいの売れ行きの鈍化、それに伴う不動産会社の財務内容の悪化に伴い融資を選別し始めたようです。

そして、さらにこの状況に追い打ちをかけるように昨日のイギリスのEU離脱決定のニュースです。

今まで日本の景気を下支えしていた、インバウンド需要、一流企業の収益が悪化し、厳しい時代がまたやってくるような予感がします。

不動産業界にとっては逆境ですが、不動産鑑定業界にとってはビジネスチャンスでもあります。

企業の不動産が動くのは資金繰りのいい好景気時よりも、資金繰りの厳しい不況時です。業績悪化は銀行の担保評価への見方が厳しくなり鑑定評価を取る機会も増えます。
また、業績が悪化した企業を買収する際には資産評価も必要になります。

人の不幸で商売をするようで少し嫌ですが、不況時にも仕事があるのが不動産鑑定業界の魅力です。

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不動産担保実務 (法人融資手引シリーズ)

不動産担保実務 (法人融資手引シリーズ)

  • 作者: 小野 兵太郎
  • 出版社/メーカー: きんざい
  • 発売日: 2016/02/09
  • メディア: 単行本
不動産の時価評価―新会計基準における鑑定評価の具体例

不動産の時価評価―新会計基準における鑑定評価の具体例

  • 作者: 黒沢 泰
  • 出版社/メーカー: プログレス
  • 発売日: 2010/02/25
  • メディア: 単行本

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マンション業界復活の兆し [マンション用地仕入れ]

あのリーマンショックから1年以上経過し、ようやくマンション業界も復活の兆しが見えてきました。
私の所属する会社は何とかこの危機を乗り切り再びマンション用地の仕込みに動き始めました。

カタカナ系デベロッパーの多くは、倒産し、その主要メンバーは、再び新しい会社を起こし、販売会社や仲介会社として、力を蓄え、再びデベロッパーとしての復活を目指しています。また、会社は残ったものの、実質的にはオーナー支配から、資金力のある別企業支配に移行した会社も少なくありません。

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私自身はといいうと、リーマンショックの昨年9月から営業部に異動、自分の仕入れた物件の販売を行っています。

久しぶりの販売現場は、あの山一ショック以上の厳しい状況でした。しかしながら、そんな中でも確実にマンションが欲しいというお客様が少なからずいらしゃって、どうにかリストラも逃れやってこれました。

この厳しい時期の経験は、今後の会社人生の中でも大きな経験となると思います。業界仲間の中には、同じように営業の前線で頑張っている方、不動産とは縁の無い業種の関係会社に移られた方、保険業界の営業部門で活躍されている方等がいらしゃっいますが、この業界に残れただけでも幸運と思い、日々営業活動を行っています。

久しぶりに営業現場に戻ってよかったのは、多くのお客様の住まい購入への夢や入居されたときのお客様の喜ばれる姿に久しぶりに直に触れられ、損得勘定ばかりの用地の仕事で忘れていたことを思い出すことができたことです。

まだ、仕入れ部門に戻れるのはしばらく先になりそうですが、営業を続けながらも、用地情報を収集し、営業目線の開発マンを目指します。

併せて、もう3年目になる不動産鑑定士受験ですが、先日の合格発表の結果、来夏も頑張らなければいけないことになってしまったので、最後の挑戦として背水の陣で頑張ります。

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基準の文章だけでは、原稿用紙4枚はうめられません!要因と手法の解説が合否を分ける!

新・要説不動産鑑定評価基準

新・要説不動産鑑定評価基準

  • 作者: 日本不動産鑑定協会調査研究委員会鑑定評価理論研究会
  • 出版社/メーカー: 在宅新報社
  • 発売日: 2007/11
  • メディア: 単行本


重要な論点のみに的を絞った財務論諸表論最新版!最新の法改正が反映されていて大変参考になります。

公認会計士試験 論文式財務諸表論演習セレクト50題

公認会計士試験 論文式財務諸表論演習セレクト50題

  • 作者: 石井 和人
  • 出版社/メーカー: 中央経済社
  • 発売日: 2009/07
  • メディア: 単行本



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買う不動産会社と売る不動産会社 [マンション用地仕入れ]

私も取引したことのある不動産会社がいよいよ倒産するとのうわさを耳にしました。
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最近は横浜のデベロッパー2社が立て続けに倒産し、今は少しでも悪い兆候があると倒産をうわさされます。

マンション分譲事業は、たった10%程度の利益のために巨額の借り入れをして、何年間も利益が出ないという極めてリスクの高い事業です。地価が上がっているときには、よほどひどい土地を買わない限り、金利負担と地価の含み益が相殺されるため、最悪分譲前に土地転売すれば痛手はないものです。

しかし、地価が一旦下落に転じると、金利負担と地価の含み損、さらには、マンション売れ行きの鈍化と三重苦に苦しむことになるのです。

こうなると、自己資本の乏しい新興デベロッパーはひとたまりもありません。昨年秋ころから保有事業用地を事業化前に転売する企業が増えましたが、最近では決算のための投げ売りも少なくありません。

ただし、郊外の土地になればなるほど昨今の建築費の高騰の影響が大きく、ほとんどタダでも引き取り手がない状況です。横浜のデベロッパーが倒産したのも都心部で土地を買えずに超郊外専業に転身したのが、倒産の引き金となったと思われます。

逆に、ここのところ静観を決めていた大手デベロッパーや一部の新興デベロッパーが、この地価の反落を機に用地を買っているとの情報もちらほら耳にします。

その中には、郊外専業ゆえに倒産が近いとうわさされていた会社が含まれていて大変驚きました。昨年業界で全く用地仕入の実績がなく、資金が不足とうわさされていた会社が実は相場の先行きを読んでいて、あえて買わず、相場が下落した今買いに入っているのです。

これからは、売値を下げられる大手と市場の動きを巧みに読む新興デベロッパーが業界再編の核になりそうです。

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鑑定士試験の経済学は試験委員の著書までも勉強する必要があるとのことで、勉強の合間の気晴らしに読み込んでいます。

エコノミクス 入門 金融論

エコノミクス 入門 金融論

  • 作者: 池尾 和人
  • 出版社/メーカー: ダイヤモンド社
  • 発売日: 2004/07/09
  • メディア: 単行本



金融機能と規制の経済学

金融機能と規制の経済学

  • 作者: 岩本 康志
  • 出版社/メーカー: 東洋経済新報社
  • 発売日: 2001/10
  • メディア: 単行本




新しい物価理論―物価水準の財政理論と金融政策の役割 (一橋大学経済研究叢書)

新しい物価理論―物価水準の財政理論と金融政策の役割 (一橋大学経済研究叢書)

  • 作者: 渡辺 努
  • 出版社/メーカー: 岩波書店
  • 発売日: 2004/02
  • メディア: 単行本



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用地仕入れの曲がり角 [マンション用地仕入れ]

昨年の夏ころから徐々に兆候があったのですが、私の勤務する会社はもちろん、マンション業界全体が地価の下落に直面しています。

一昨年までは、急激な地価の上昇で、「新価格」、「新々価格」の名の下で強気な用地仕入れを行ってきましたが、今は土地の入札情報にも見向きもせずじっと静観です。

ただし、ここ数年高値で仕入れた土地が各社供給蓄積されているため、そう単純に価格の安いマンションが供給されるわけではありません。

さらには、ここ1年間で資材や労務費の高騰により2割から3割の建築工事費の上昇から、マンション価格にはかなりの上昇要因があります。

特に郊外型のマンションでは、相対的に建築工事費のマンション価格に対する割合が高いため、例え土地値がただでも平均的なマンションで2500万円を超えてしまうため、事業化を断念せざるを得ない物件もあります。

国土交通省は建築着工件数の大幅減は一時的といっていますが、着工減と、建築費の上昇の時期がちょうど重なっているため、本当にマンション供給が回復するものかはなはだ疑問です。

大幅な建築需要減により、工事費が下がると思いきや世界的には新興国を中心に建設ラッシュ。まだまだ建築費が下がる兆しはありません。

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PRESIDENT (プレジデント) 2008年 3/3号 [雑誌]

PRESIDENT (プレジデント) 2008年 3/3号 [雑誌]

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: プレジデント社
  • 発売日: 2008/02/09
  • メディア: 雑誌

買っていい一流マンションダメな三流マンション

買っていい一流マンションダメな三流マンション

  • 作者: 碓井 民朗
  • 出版社/メーカー: ダイヤモンド社
  • 発売日: 2006/01/20
  • メディア: 単行本

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マンション市場変調 [マンション用地仕入れ]

 昨年まで好調だったマンションの売れ行きが思わしくありません。

昨年の絶好調物件の一つ「パークシティ豊洲」

好調なのは、数少ない都心の再開発案件や人気沿線の駅前物件くらいです。

それもそのはず、今新規発売になっている物件の多くは、昨年の非常に用地高騰と極端な品薄の中で無理して仕入れた土地に計画したものが多いのです。

各デベロッパーは、既に仕入れ済みの用地が、まだまだあるのですが、6月の建築基準法改正による建築確認の審査の混乱・長期化により販売開始が延期となって、正直イライラする反面、厳しい販売結果が見えているだけにホッとしているかもしれません。

私の担当物件の1つも建築確認の事前申請してから、1ヶ月も経ちますがいまだに正式受付までたどり着きません。

そうこうしているうちに、競合物件の厳しい販売結果と建築費の見積もりアップのダブルパンチで、いかんともしがたい結果が見えてきています。

しばらくは厳しい状況が続きそうですが、市場悪化は、用地仕入れにとっては、いい用地を安く買うチャンスでもあります。

今秋からは、虎視眈々といい用地の取得を狙います。

 

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満員電車でもでもCDなら勉強できる。
不動産鑑定評価基準新・暗記CD 新版―不動産鑑定士

不動産鑑定評価基準新・暗記CD 新版―不動産鑑定士

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: TAC出版
  • 発売日: 2003/02
  • メディア: 単行本

宅建試験まであと少し。問題集で理解の理解の整理を。。
宅建 過去問エキスパートこれだけ120問 (過去問エキスパートシリーズ)

宅建 過去問エキスパートこれだけ120問 (過去問エキスパートシリーズ)

  • 作者: スタジオ・レゾン
  • 出版社/メーカー: 日東書院本社
  • 発売日: 2007/05/29
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)

 

 

 


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路線価発表 [マンション用地仕入れ]

先日、国税庁から平成19年分の路線価の発表がありました。

 

千代田区一番町の地価が142万円/㎡(正常価格坪586万円、1種117万円)なら飛んで買いに行きます。

全国平均で8.6%、東京圏では、13.1%と久方ぶりの大幅上昇となりました。
以前公示地価の発表でもふれましたが、日頃、用地情報を扱う者としては、どうしたらこんな低い数字になるのか、不思議に思います。

路線価の算出根拠は、「地価公示価格、売買実例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として算定した価格の80%」ということなので、通常の価格よりももともと2割ほど評価が低いのですが、マンション用地仕入れ感覚では、路線価の2倍(「正常価格」の80%×2=「正常価格」の160%)なら安い、路線価の3倍(「正常価格」の240%)ならやむをえない、一等地なら路線価の5倍(「正常価格」の400%)でもなんとか頑張るというのが常識です。

特に路線価と取引の価格が大きく乖離するのが、商業地域など容積率(敷地に対して建てられる延べ床面積の割合)が高い地域です。

路線価は、相続税や贈与税の計算の際の土地価格算出の基準となるものなので、土地持ちにとっては安いに越したことはありませんが、あまりにも実情を反映していないと有効活用すべき土地が低・未利用のまま放置される可能性があります。

また、遠い15年ほど前を思い起こすと、バブルで急上昇した路線価がバブル崩壊後もなかなか下がらず、相続税の評価額が時価を上回る逆転現象が起きて、都心の住宅地を相続した一般人が納税のため苦しんだことを思い出します。

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新・怒りの「路線価」物語―不動産の真実がわかるとき

新・怒りの「路線価」物語―不動産の真実がわかるとき

  • 作者: 森田 義男
  • 出版社/メーカー: ダイヤモンド社
  • 発売日: 1997/02
  • メディア: 単行本
鑑定基準の読み込みが一段落して、問題集でさらなる暗記をめざして勉強中です。

不動産鑑定士 短答式試験 鑑定理論択一式問題集 (もうだいじょうぶ!!シリーズ)

不動産鑑定士 短答式試験 鑑定理論択一式問題集 (もうだいじょうぶ!!シリーズ)

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: TAC出版
  • 発売日: 2006/12
  • メディア: 単行本

 


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境界確認 [マンション用地仕入れ]

間も無く引渡し予定の用地の境界確認に行ってきました。

境界がないときは土をほってでも探し当てます。

境界確認は、後々のトラブルを防ぐためにも非常に重要な作業です。

通常、境界ポイントの写真、寸法、座標の記載のある測量図を元にきちんと境界があるかどうかを自分の目で確認します。この際、境界の確認とともに越境物がないかも確認します。樹木などの越境は、簡単に解消できますが、隣家の軒や倉庫などが越境しているケースも意外とあり、越境がただちにマンションの建築に影響がない場合は、将来の建替え時に越境を解消する旨の書面を取り交わします。もっとも、マンションの建築に問題のあるような越境のある土地はそもそも買いません。

また、事前に実測図添付の境界確認書もしっかりと確認し、その境界が隣地の所有者の方の了解の上設置されていることを確認します。

隣地が道路や川などの公有地の場合は、境界確定申請をして役所と協議の上、境界を確定します。

これが大変時間がかかり1ヶ月はかかってしまいます。もちろん、測量費等の費用もかかります。ですので、通常の個人間の売買では、ここまでしないのですが、マンション用地の場合は土地が大きくほんの10センチのズレで何百万円の土地代が動くので、何十万の費用をかけてでもきちんと全ての境界を確定させて、測量した面積をもとに売買を行なうのが通常です。実際、公有地との境界を確定させると面積が減ることの方が経験上多いので、これは正しい選択だと信じています。

この境界確認が終わると、いよいよ資金準備、決済へと向かいます。もっとも、決済までの1ヶ月でプランの大まかな決定をしなくてはいかず結構忙しいのです。

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筆界特定完全実務ハンドブック

筆界特定完全実務ハンドブック

  • 作者: 鈴木 仁史
  • 出版社/メーカー: 日本法令
  • 発売日: 2007/04
  • メディア: 単行本

境界紛争解決制度の解説―筆界特定・ADRのポイント

境界紛争解決制度の解説―筆界特定・ADRのポイント

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 新日本法規出版
  • 発売日: 2006/08
  • メディア: 単行本

 

 

 

 

 


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用地仕入れ絶好調? [マンション用地仕入れ]

ほんの数ヶ月前まで、過去に例がないほど不足していたマンション用地の売り情報が急増しています。

東京ツインパークス

昨年一昨年あたりは、資金力・土地持ち重厚長大企業との人脈・知名度・開発能力で優れた超大手不動産会社、トップの判断で高値で入札物件をさらう新興デベロッパーが少ないマンション用地を寡占するという状況でした。

ところが、ここ数ヶ月で新興デベロッパーを売主とするいわゆる転売物件が数多く出回り始めているのです。新興デベロッパーは、用地購入の際、やや金利の高めのノンバンクや地方銀行、信金で資金を調達するケースが多いようです。その金利が今年に入ってじわじわと上がってきています。さらには、マンション事業は、投資から資金回収まで何年もかかる体力勝負の事業。市場の変調で予定の売り上げが予定期間内に上がらなければすぐに赤字になります。

昨秋から始まったマンション「新価格」の売れ行きの好・不調が、新興デベの売り逃げを促進していると考えられます。ただし、都心物件は、まだまだ絶好調で、売り情報が多いのは、郊外、城東、城北に限られます。

また、価格についても当然昨年高値でつかんだ物件の転売なので、高止まりしてしまっています。

さらに、昨年買えなかったデベロッパーは、このままでは存続が危ぶまれるので、高値でも買ってしまっているようです。そういう流れでは、まだまだ普通の用地市場にはまだ戻らないので、厳しい状況がしばらく続きそうです。

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時代即応版 金利が上がるとどうなるか―金利上昇時代の金利・利回りがわかる本

時代即応版 金利が上がるとどうなるか―金利上昇時代の金利・利回りがわかる本

  • 作者: 角川 総一
  • 出版社/メーカー: 明日香出版社
  • 発売日: 2006/05
  • メディア: 単行本

買っていい一流マンションダメな三流マンション

買っていい一流マンションダメな三流マンション

  • 作者: 碓井 民朗
  • 出版社/メーカー: ダイヤモンド社
  • 発売日: 2006/01/20
  • メディア: 単行本

 


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官から民へ [マンション用地仕入れ]

先日ある公共機関の土地を取得しました。

新丸ビルのテラスから霞ヶ関方面を望む

商業地域の土地で容積率が500%です。周囲は、ほんの数年前まで静かな住宅地でしたが、ターミナル駅から徒歩圏内という好立地のため高層マンションが林立しています。

取得した土地は、何と更地!何年にもわたって何もせずほったらかしになっていたのです。今回の売却で高層マンションに生まれ変わることになるので、大変有効な土地利用となるのですが、これだけの容積率の土地を駐車場にもせず何年も更地のままにしておく感覚が分かりません。

昨今の地価上昇で、土地値が上がるまで待つという企業もあるようですが、基本は年間何千万円以上の金利負担と期間リスクを考えると、いかに早く事業化するのかが、担当者の腕の見せ所です。


 

昨日新丸ビルのテラスから眺めた東京駅周辺の景色。

民営化途中の郵政公社のビルは何と5階建。民営化の先輩格のJR東日本の駅舎も負けないくらいの低層です。

しかし民営化の先輩は見えないところに工夫があります。使っていない容積率を近所の東京ビルグラントウキョウサウスタワーに振り替えてきちんと有効利用しているのです。

新丸ビル

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建築空間の容積移転とその活用―都市再生を目指して

建築空間の容積移転とその活用―都市再生を目指して

  • 作者: 日端 康雄, 容積率研究会
  • 出版社/メーカー: 清文社
  • 発売日: 2003/03
  • メディア: -

「官」にも知ってほしい「民の会計」 実践編

「官」にも知ってほしい「民の会計」 実践編

  • 作者: 中元 文徳, 白山 真一, 小森 幹夫
  • 出版社/メーカー: ぎょうせい
  • 発売日: 2004/02
  • メディア: 単行本

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土地決済 [マンション用地仕入れ]

GW明けの慌ただしい中、土地決済をやってきました。

 

物件は、古い賃貸マンションで、100世帯近い居住者がいたため、立ち退きが終わるまで1年近くもかかってしまいました。

 土地引渡しには、売主による賃借人立ち退きの完了が条件となっていましたので、決済前に立ち退きが完了しているかどうかの確認を行なったのですが、それがちょっと驚きでした。

100世帯もある住戸を1戸1戸鍵を開けて部屋の様子を確認、写真に収めていきます。もちろん、立ち退き後のため家財道具一式きれいになくなっているはずですが、テレビはもちろん、台所のチャーミーグリーン、洗面所のクリニカまでもがリアルに残された住戸がいくつもあります。ドアを開けた瞬間、人が住んでそうでぎょっとしてドアを閉めそうになってしまいます。

困るのが、不審物や事件に発展するものが残置されていても困るので、リアルに荷物の残された部屋ほど念入りに確認が必要なのです。

立ち退き業務自体は、専門の会社に外注するのですが、立ち退いた後を見る限り大変な業務というのが良く分かります。

この立ち退きが終わって初めて、開発が始まり、街が再生されるのです。これからマンションができるまで、また数年にわたる事業が始まります。

 

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賃貸住宅紛争の上手な対処法 第4版―各種トラブル事例と解決への指針

賃貸住宅紛争の上手な対処法 第4版―各種トラブル事例と解決への指針

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 民事法研究会
  • 発売日: 2007/01
  • メディア: 単行本

どんな場合にいくら払う!?立退料の決め方

どんな場合にいくら払う!?立退料の決め方

  • 作者: 横山 正夫, 加藤 廣志
  • 出版社/メーカー: 自由国民社
  • 発売日: 2006/04
  • メディア: 単行本

 

 

 


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