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久々のモデルルーム見学 [モデルルーム]

昨日久しぶりにモデルルーム見学に行ってきました。
20150220_094802010_iOS.jpg本文とは関係ありません
鑑定会社とマションのモデルルーム見学は全く関係ないのですが、たまたま海外からのお客様へ紹介する必要があり、下見に行ってきました。

噂には、インバウンド投資といって、中国シンガポールの人が総戸数の何割も都心マンションを購入していると聞いていたのですが、現実はそこまで多くはないようです。

通常はせいぜい数パーセントだそうです。

数パーセントといっても分母が大きいので何十戸、金額で10億を超えますので大したものです。

また、シンガポールの投資家は物件も見ないで買うことも少なくないとのことです。
これは、純粋な投資目的のため、金融的価値が重視され部屋の内装や眺望には興味がないということです。

私も1度だけ1ルームマンションの投資販売をしたことがあり、賃借人入居済み物件のため内覧できないのに物件自体の品質よりも立地と利回りで買ってくれる方が多いので驚いたのを思い出しました。

都心部のマンションは今のところまだ堅調に売れているようです。

来週はお客様の案内があるので、実際どういった印象をもたれるか大変楽しみです。

事前情報によると建物のステイタス性や外観デザインにかなりのこだわりがあるらしいです。

案内はもちろん日本語という訳にわけにはいかないので、今週末は英語力に磨きをかけます。

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建築材料がわかる事典―わかる・使える・役に立つ

建築材料がわかる事典―わかる・使える・役に立つ

  • 作者: 杉本 賢司
  • 出版社/メーカー: 日本実業出版社
  • 発売日: 2003/01
  • メディア: 単行本

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恐怖の内覧会 [モデルルーム]

先日秋販売の物件の販売センターの内覧会に行ってきました。

 

先日の中間検査に続いての最終検査です。

検査する人間は、私を始め全て不動産屋です。もちろん、1級建築士などの建築の専門家も山のようにいます。

エントランスから始まり、おびただしい数の駄目出しが建設した業者を襲います。

サッシの開閉、ドアの召し合わせ具合などは、仕方がないのですが、天井のビス穴の埋め戻し、壁紙の浮きなど住宅並みのチェックは無数にありました。

モデルルーム自体の検査は、物件への信頼感を左右するので、細かい傷汚れまでチェックしますが、販売センターでここまでするのはちょっと気の毒でした。

よくお客様から指摘を受けるのが、壁紙のしわや歩行感の悪さです。

これは、販売センター自体が仮説の建物なので、床のしずみがあって、どうしても壁紙にしわがよったり、歩行感が悪かったりします。

いくら鬼のチェックでもこれだけは物理的に難しいので、モデルルームでクロスのしわを見つけても施工精度を疑う必要はありません。

また、どうしてもモデルルーム完成後に、使い勝手を考えてダウンライト位置の移動したりすると埋め戻した痕が残ってしまいます。

これもモデルルーム特有のことなので、気にすることはありません。

検査終了後に今日の検査だけはされる側にはなりたくないと皆口をそろえて言っていました。

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モデルルームのココを見て!!―つくった私たちが教える

モデルルームのココを見て!!―つくった私たちが教える

買っていい一流マンションダメな三流マンション

買っていい一流マンションダメな三流マンション

  • 作者: 碓井 民朗
  • 出版社/メーカー: ダイヤモンド社
  • 発売日: 2006/01/20
  • メディア: 単行本

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モデルルームも検査 [モデルルーム]

ようやくモデルルームの完成が近づき先日モデルルームの中間検査に行ってきました。

 

本文とは全く関係ありません。

なんとここまでくるのに土地の購入から1年以上もかかってしまいました。

さらに販売後の資金回収までは、1年半もかかります。

マンション事業とは、つくづく気の長い作業です。

図面では、見慣れたプランですが、実際に3Dで見てみると、いろいろな問題がでてきます。

ダウンライトの位置やエアコンのダクト位置、点検口の位置など実際できあがってみると、修正が必要なものがいくつもでてきます。

マンションというのは、同じものが二つとないので、図面だけのチェックでは限界があります。

今では契約時に竣工しているケースは少ないので、竣工時に契約図面(パンフレットの図面集)との不整合がどうしても出ます。

今まで何十棟ものマンション事業にかかわってきましたが、全くの図面どうりに竣工したことなど一度もありません。

中には、図面にはないはずの梁が竣工時にはどうしても出てきてしまうなどの失態もありましたが、多くは使い勝手の向上や安全上の問題など改善が多くを占めます。

建設会社・設計会社・事業主で定期的に会議を開き、その都度問題点と改善方法を話し合っているのです。

この中身がマンションの住み心地を向上させます。

駄目な不動産会社は、この会議に参加すらしません。それでは、現場の楽な方向に物事が進んでしまいます。後で損をするのは、マンション購入者とクレームを受ける不動産会社なのですが。

マンション工事着工から竣工まで、地道な作業が1年半も続くのです。

現場さんの中には、竣工時のお客様の内覧会で厳しいことを言われ、逆切れするケースもたまにありますが、この長く大変な作業を知ると、いくらお客様とは言え、そんなことは言いづらくなるかもしれません。

もっとも、こつこつ頭金を貯め、何十年というローンをかかえるお客様を思って作業をすすめるべきですが。

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マンション建設現場のウラ話・ここまでバラせばクビがとぶ

マンション建設現場のウラ話・ここまでバラせばクビがとぶ

  • 作者: 銀蔵
  • 出版社/メーカー: あっぷる出版社
  • 発売日: 2006/03
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マンション企画・設計・管理

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  • 出版社/メーカー: 学芸出版社
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家相のよくなる設計と間取り―一戸建て・マンション・改築・土地で開運する!

家相のよくなる設計と間取り―一戸建て・マンション・改築・土地で開運する!

  • 作者: 富塚 崇史
  • 出版社/メーカー: 成美堂出版
  • 発売日: 2001/03
  • メディア: 大型本

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モデルルームの夏期休暇 [モデルルーム]

マンション販売の営業は、普段なかなか休みがとれないので、お盆や年末年始は長期休暇をとる人が多いようです。

hotel hana maui 

ゆとりのある会社は、8月1日から3週間とかとんでもない長期の休暇があったりします。

一方で、年中無休、夜10時まで営業という恐ろしい会社もあります。

私の担当物件は、普通にお盆の平日5日のみクローズという感じですが、各社さまざまな休日対応に企業姿勢が表れていて、休みの期間を眺めるのも楽しいものです。

肝心なお盆の集客状況はどうかというと、帰省で久々に実家に戻る人や普段は休みの少ないスーパーサラリーマンやモデルルームが休みの水曜しか休日のない小売業の人など普段は来ない層のお客さんがそこそこくるそうです。

「くるそうです」というのは、いまだかつてお盆に仕事をしたことがないので、聞いた話です。

お盆にモデルルームは開けるのはお客さんのためには、いいことのようですが、実際出社する営業の方を思うと気の毒です。お盆も出社させるような会社は、当然普段も休みなどありません。そんな会社には、いい人材は集まりませんし、いい人材がいたとしても家庭はすさみます。

実際不動産業界の営業の離婚率は極めて高いです。そんな労働環境で、いい営業ができるとは思えません。

欧米では、不動産営業も日曜日が休み、土曜日にお客さんの対応をするのが普通だそうです。しかも、日本よりも不動産業の地位が高いとのことですから、休日の影響があるかもしれません。

不動産業の未来のために、お盆のモデルルーム来場は是非控えていただきたいものです。

GWも10年前は全休でしたが、今や、かきいれどきとなってしまいました。

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買っていい一流マンションダメな三流マンション

買っていい一流マンションダメな三流マンション

  • 作者: 碓井 民朗
  • 出版社/メーカー: ダイヤモンド社
  • 発売日: 2006/01/20
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図解・よくわかる建築基準法

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  • 作者: 鈴木 ひとみ, 杉原 仁美
  • 出版社/メーカー: 日本実業出版社
  • 発売日: 2003/08
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モデルルームの仕様 [モデルルーム]

プレ広告が始まっているにもかかわらず、いまだにモデルルームの細部仕様がなかなか決まりません。

モデルルームは、マンションの顔なので、忠実に完成後のマンションを想像してもらうためというよりも、物件コンセプトを伝えるために頑張ります。

何とモデルルームの間取りがこれまでに3回も変わり、今や原型をとどめないまでになっています。モデルルームのために標準タイプの水周り位置まで変えるのですから大変です。

設計者やコーディネーターの方には大変な思いをして作業にあたってもらっているにもかかわらず、3度ものやり直し、おそらく拷問にも近い作業でしょう。

それでも、周辺競合物件との違いが明確に出る、間取りや設備仕様にこだわります。今回の物件は、周辺物件よりも広めのため、広さとゆとりにこだわっています。

まるでリビングルームのような主寝室、ピーク時の混雑でも広さの感じられる20畳を超えるリビングルーム、開放的なキッチンとようやく基本間仕切り位置が決定しました。ここまでくるのに3ヶ月もかかっています。

それでもまだ細部の水周りがまとまりません。いくら間取り変更をしても標準プランの洗面室、玄関は狭いままです。

玄関は、折上げ天井と形状の工夫、洗面室も広く見える秘策を使って、何とかゴールが見えてきました。

これでお盆休みも見えてきました。完成が楽しみです。

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イラストでわかるインテリアコーディネーター用語集 技術編

イラストでわかるインテリアコーディネーター用語集 技術編

  • 作者: かわすみ みわこ, 中井 多喜雄
  • 出版社/メーカー: 学芸出版社
  • 発売日: 2004/10
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モデルルームのココを見て!!―つくった私たちが教える

モデルルームのココを見て!!―つくった私たちが教える

  • 作者: IC21
  • 出版社/メーカー: 週刊住宅新聞社
  • 発売日: 2005/11
  • メディア: 単行本

 condominium interior real estate appraiser

 

 


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武蔵小杉レポート [モデルルーム]

遅ればせながらパークシティ武蔵小杉、レジデンスザ武蔵小杉のモデルルームへ行ってきました。

 

タワーと板状と建物の形状は違うものの、それぞれ武蔵小杉エリアの東横線の駅とJR横須賀線新駅の前にできる大規模物件です。

興味深かったのは、同じエリアにもかかわらず価格差の大きいことです。

建設中のレジデンスザ武蔵小杉。すぐ左にはパークシティが見える

 めったにマンションをやらない竹中工務店施工のパークシティ武蔵小杉

レジデンスザ武蔵小杉は、明らかに4,500万円を意識した専有面積を抑えたプランニング、パークシティは、小さめの3LDKは、5,000万円、80㎡台の広めの3LDKは、6,000万円というところです。上層階は、100㎡超ながら何と一億は超えます。

モデルルームのつくりにもその思想は、表れます。1階にカフェを配し、大小4つものモデルルームを造るパークシティと無駄なスペースのない2戸のモデルルームのレジデンス。

389戸と643戸+794戸と規模の差はあるものの、マーケットを意識した設定とマーケットを創造する意気込みとの大きな違いがあります。

ただ、内装の程度は大差はないように感じました。大きな違いは、オール電化かどうかと浴室の天井高くらいです。

あと駐車場が機械式と自走式で大きな違いがありますが、あまり車を使わない人は、敷地が効率的に利用でき緑の多く確保できる機械式、よく使う人は自走式(自走式も場所が悪いと敷地を出るまで手間ですが)と好みの差でしょう。

そういう意味では、レジデンスの方がお買い得なのでしょうか。

 造る側としては、やはりパークシティの方がデベロッパー冥利につきますが、踊らされるほうは普通のマンションがいいかもしれません。

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モデルルームのココを見て!!―つくった私たちが教える

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  • 出版社/メーカー: 週刊住宅新聞社
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マンション建設現場のウラ話・ここまでバラせばクビがとぶ

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インテリアコーディネーター [モデルルーム]

秋販売の物件カラーコーディネートや設備機器の決定会議に行ってきました。

本文とは関係ありません

予算内という制約が厳しいので、以前よりは自由度は低いのですが、販売価格の決定とこの物決めは、物件の売れ行きを大きく左右するだけにやりがいのある仕事です。

ここにたどりつくまでに、かれこれ1年以上の年月がかかりました。資金の回収はさらに遠くあと1年半も先です。

金利が上昇傾向の昨今では、資金力がないと大規模物件の開発は、さらに厳しくなっていきそうです。

さて、肝心な物決めの状況ですが、大体の場合、まずインテリア、内装をコーディネートするコーディネーターの選出から始まります。

単独事業主の物件ならコネもありますが、JVの場合は複数社のコンペで選出します。各担当者それぞれセンスが違うので意見の集約は大変ですが、今回は、ほぼ全社一致で一人のコーディネーターに決定しました。

それもそのはず、その方は業界では有名な方のようです。トレンドをおさえた素材選び、誰も考え付かないような間取り変更など、さすがの実力者という感じです。

余裕のある物件ならば、3つのモデルルームを作って、3人のコーディネーターに各モデル1つをコーディネートしてもらうというのもあるくらい、コーディネーターによって部屋の印象が変わります。

最近の傾向は、素材感を協調した質感重視の物選びがトレンドのようです。傾向を探るために話題の物件には必ず出向いて研究するようにしています。

先週だけでも5つのモデルルル-ムを見学してきました。アパレル関係の人がファッションショーに行くように不動産業者もトレンドチェックを行なっているのです。

モデルルームがダサいマンションは、使い勝手にも日々の努力が足りない場合が多いので、要注意です。いつも同じコーディネーターを使うのは、楽ですが、進歩がありません。

 

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インテリアコーディネーター1年生―プロになる前に知っておきたい!仕事の中身と進め方

インテリアコーディネーター1年生―プロになる前に知っておきたい!仕事の中身と進め方

  • 作者: 町田ひろ子インテリアコーディネーターアカデミー, オブスキュアインク
  • 出版社/メーカー: ワークスコーポレーション
  • 発売日: 2005/03
  • メディア: 単行本

インテリアコーディネーター受験スーパー記憶術―重要事項600

インテリアコーディネーター受験スーパー記憶術―重要事項600

  • 作者: 原口 秀昭
  • 出版社/メーカー: 彰国社
  • 発売日: 2000/01
  • メディア: 新書


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モデルルームの場所 [モデルルーム]

The Kosugi Towerは、モデルルームが隣駅から7分という立地でなかなか行けないでいましたが、ようやく昨日時間ができて行ってきました。

 

駅前のパークシティ武蔵小杉がちょうど昨日から「プロジェクト説明会」をしていたので、お客様の入り具合を見ようかと武蔵小杉駅で降りてしまったので、建設地から延々1.5キロは歩いてしまいました。

途中電柱の袖看板等であと何m等と丁寧にも表示がありましたが、ちょっと遠すぎです。しかもとどめは、工事中の袴線橋を渡ってアプローチです。

尻手黒川沿いなので、車のアプローチはいいのでしょうが、競合が駅前や建設地前にモデルルームを構えているのを考えると大変です。

今は、これは人ごとではなく切実な問題です。最近の地価上昇と6月からの道路交通法改正による時間貸し駐車場の需要急増で、マンション用地だけでなく、モデルルーム用地の確保にも大変苦労しているのです。

特に都心や既成市街地の物件は、物件の周辺や物件と最寄り駅の間にモデルルームを確保するのが大変な仕事になっていしまっています。

この調子では、小規模物件は、竣工売りが増えるかもしれません。

肝心な設備仕様についての感想ですが、高さ2Mのローサッシ、浴室天井高2M、フラッシュの室内建具等派手なCMにかけるお金があるならグレードアップができる箇所がたくさんあり残念でした。

御茶ノ水、水道橋で学生時代を過ごした方には、なつかしい「いもや」のとんかつ。私の学生時代は、確か550円でしたが、700円にまで値上がりしていました。それでもこのボリュームとおいしさなら並んでも食べる価値あり。

 

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マンション購入時には物件研究と会社研究は成功への両輪です。

<業界の最新常識> よくわかる不動産業界

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モデル一般公開 [モデルルーム]

週末の会員優先モデルルームオープンを無事終え、いよいよ一般公開です。

昨日も週末の結果の検証を行い準備万端といいたいところですが、正直まだやらなければいけないことはたくさんあります。

カナダ大使館

価格やモデルルームの設備・仕様については、おおむね好評でしたが、ただ一点問題があります。

マンション周辺環境についての協調が弱いのです。

私の経験では、いくら写真パースで訴えても駄目で、体感してもらうのがベストです。

バスによる周辺環境見学と買い物・公園体験、自転車による周辺商業施設スタンプラリー、ホテルを貸しきった眺望体験会等過去にもいろいろやってきました。

今回はこの全てを行い巻き返しを狙います。


ルート選定からシナリオ作成、ホテルへの交渉、自転車保険の設定、商業施設へのタイアップ交渉等々考えただけでも大変そうです。

販売担当を卒業してつくづくよかったと思います。

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 モデルルームの人気者。ロボットクリーナー。

iRobot ルンバ・レッド 自動掃除機 5115

iRobot ルンバ・レッド 自動掃除機 5115

  • 出版社/メーカー: iRobot (アイロボット)
  • メディア: ホーム&キッチン


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来場すべき時期 [モデルルーム]

無事週末のモデルルームプレオープンを終えほっと一息です。

事前に資料請求をいただいたお客様の予約来場も予定通りで、販売状況はおおむね順調です。

考え抜いた設備展示コーナーモデルルームも好評で、お客様も初めてこられたにもかかわらず部屋を指定して商談まで進んでいきます。

このようにオープン初日にこられる方は、まだまっさらの価格表から好きな部屋を選べるという意味で非常に有利です。

販売が進んで2期、3期となると大方条件のいいものは売れてしまい、目玉としてとってある条件のいい住戸も高倍率がついてしまうこともあり、なかなか買えません。

他との競合が多い最近では、顧客を待たせて次回販売までひっぱるという手法はあまり使わず、売れるところから売るというのが販売の王道になっているのです。

ただ、何でも早くいけばいいというわけではないので、注意が必要です。最近は少ないのですが、価格設定の失敗から後から買うほうがオプション付等の得点がある物件もあるからです。

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楽学マンション管理士〈平成18年版〉

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