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内覧会シーズン突入 [マンション内覧会]

年が明けた途端に先週から内覧会シーズンに突入しました。

 

海浜幕張のホテル・ザ・マンハッタンからの景色

 毎回の登場でお互い慣れてはきましたが、相変わらず余計なことをいう内覧立会業者には閉口します。

依頼者のためというよりは、自分の存在意義を示すために、莫大な費用のかかる割に入居者のためにならない改善工事を要求するのです。

例えば、床のわずかな凹凸を指摘して、その修正を求める。この手直しをするのに内覧業者の報酬をはるかに超える費用をかけます。また、その工事をするのに多くの工事業者がきれいに清掃された部屋に入りキズ・汚れが増えるのです。

入居予定の方が気になる程度のものなら直すべきですが、人間の感覚でわからないものまで機械で測定して直すのは、とても無駄です。

もちろん、素人にはわからないが必要な是正事項をきちんと指摘する。また、異常に細かい指摘をする依頼者をうまくコントロールして常識内の是正工事とするなど、節度ある業者もたくさんいますので、一概に全ての業者を悪とは言いません。

ただ思うのは内覧業者をさらにチェックする必要があるということです。規制でがんじがらめの不動産業者や建設会社をチェックするのですから、当然のことです。

特にアルバイト的に週末のみ仕事をしている1級建築士の方はひどい方がいるので、要注意です。

ホテルザマンハッタン2階のベラ・ルーサ

スープ、前菜、メイン、デザートコーヒーがついて休日2700円は、お得。

内覧会で心も足腰も疲れた後は、景色のいいレストランで食事です。

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買っていい一流マンションダメな三流マンション

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  • 出版社/メーカー: ダイヤモンド社
  • 発売日: 2006/01/20
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マンションの常識・非常識 (QP Books)

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共用部検査 [マンション内覧会]

先週は、年明けの内覧会を控えた物件の共用部検査に行ってきました。

契約者の方の内覧会は、専有部分やポーチ、バルコニーなどの専用部分のみですが、契約者になりかわり事業主サイドで、屋上は、もちろん、共用廊下や集会室、駐車場、外構などの検査を行います。

特に重要なのが、上の写真の屋上部分です。

屋上には、アスファルトシート等が隙間なく敷き込まれ、雨漏りしないようになっています。コンクリートは、防水効果がありそうですが、実際は防水対策をしないと雨漏りがします。

私も屋上ではありませんが、ルーフバルコニーの防水の施工ミスで室内に雨水が大量に入り込み、大変なクレームをいただいたことがあります。

高所恐怖症なので、最もこの屋上の検査は嫌いですが、隅々まで隙間や極端な膨れなどがないかチェックして回ります。

柵のないところも多いので、特にこんな雨の日はちょっとだけ命がけです。

お客様の知らないこんな検査をして初めて自信をもってマンションの引き渡しができます。

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マンションの価値維持のためにも屋上防水等大規模修繕は欠かせません。

すぐに役立つマンション管理ガイド~運営から修繕、建替えまで (日経BPムック)

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鑑定士の勉強も5月の1次試験にむけ行政法規を始めました。

不動産に関する行政法規最短合格テキスト 2008年度版―不動産鑑定士 (2008) (もうだいじょうぶシリーズ)

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不動産鑑定士短答式一問一答 行政法規編 平成20年版 (2008) (わかる鑑定士試験シリーズ)

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  • 発売日: 2007/11
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検査、検査、検査 [マンション内覧会]

来春のマンション引き渡しに向けて先週からいよいよ施主検査シーズンに入りました。

 

先週は、専有部分(部屋の中)の検査に行ってきました。

デベロッパーが行うこの施主検査の前にゼネコンによる社内検査を経ているはずですが、どうしても傷・汚れはもちろん、機能上問題のある事項も出てきます。

やはり、社内検査は、所詮身内による検査ですので、細かいところや手直しに大がかりな工事が必要な項目は、抜けがちになります。

仕上げ部分の傷汚れなどは何とでもなりますが、コンクリート躯体自体の歪みや枠や下地の歪み、ドアやクローゼットなど製作に何週間もかかるものは、施主検査までに発見しないと、入居までに手直し工事が終わらないということも発生するため、責任重大です。

私もかつて、内装のカラーの間違いや間取り事態の間違いなど是正に数か月を要する信じがたい手直しも経験しましたが、それを知った購入したお客様の心に傷は、癒えることはありません。

一戸建て住宅ならば、施工中に外部はもちろん、内部ものぞき見ることができるのですが、マンションの場合、安全上の問題もあって、施主であるデベロッパーが中間検査としてお客様に代わってチェックすることになります。

もちろん、設計者も確認しますが、基本的にクレーム処理の前面に立たない設計者はチェックが甘くなると思います。何年もクレームを経験すると、体でチェックの必要な個所と重要性を覚えます。

そのためにも、是非設計者に内覧会対応をお願いしたいものです。

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 民法だけは早稲田のテキストが分かりやすい

過去問集 民法 (不動産鑑定士Pシリーズ)

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基準の暗記には理解が、理解には暗記が必要
不動産鑑定士鑑定理論の要点整理 改題版 (わかる鑑定士試験シリーズ)

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  • 作者: 河野 栄一
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3月竣工物件の宿命 [マンション内覧会]

3月に入っても月末の引渡しに向けた内覧会が続いています。

物件の規模にもよりますが、この時期に内覧会をやっている物件は、工期の厳しいものが多く、お客様の手直しの指摘もどうしても多めになってしまいます。

3月末入居物件でも、竣工時期が2月末までであれば、十分な検査・是正工事期間があるため問題ありませんが、3月以降の竣工だと、内覧会の時期にも施主検査の是正工事が終わらず、結果傷の多いままの部屋をお客様が内覧することになるのです。

本来なら4月以降になる引渡しを検査期間を縮めることで、不動産会社の決算期に間に合わせるのです。

工期が厳しい物件かどうか判断するのは、単純ではありませんが、適性工期の目安は一般に建物の階数に3を足した月数で分かります。8階建なら、8+3で11ヶ月が適正工期となります。

もっとも、超高層マンション等は、構造躯体の工業化が進んでいるので、建物階数よりももっと短い月数で工事が可能です。逆に低層マンションは、外構等に時間がかかる場合があるのと、内装と躯体工事の同時工事期間が短いので案外時間がかかったりします。

まずは、広告の「物件概要」で竣工時期と引渡し時期に1ヶ月以上の余裕があるかどうか確認するのが一番簡単です。

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買っていい一流マンションダメな三流マンション

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施主検査の嵐 [マンション内覧会]

この季節になると3月末引渡しの物件の施主検査が山のようにやってきます。

施主検査とは、お客様の内覧会前に事業主として問題ない建物かどうかの検査です。

この施主検査の前にも建設会社の検査部門による社内検査も行なわれているので、2重のチェックとなります。

私は技術の人間ではないので、検査といってもお客様目線での施主検査担当です。傷や汚れは、もちろんドアやサッシの不具合、換気扇やインタフォンの動作確認、照明の点灯確認など地味な作業を延々と早朝から日没まで行い、お客様内覧会と同じようにチェックシートに記入していきます。

お客様内覧会と違うところは、あまりにも細かい傷は入居者の方の判断にゆだねるということです。フローリングの傷などの補修は、よほどのことがない限り貼り替えはせず色の付いたロウで傷を埋めるだけなので、あまり多くの箇所を補修するとかえって汚くなるからです。

さらには、補修のための職人が出入りするたびに新たな傷をつけてしまうという悪循環を避けるためでもあります。

長年検査をやっていて思うことは、傷のほとんどは、内装業者の作業に伴うものです。それを証拠に傷の多い箇所は出入り口に集中し、傷跡もどの部屋も似通っているのです。特に傷が付かないための養生のはずされた内覧会後の補修は要注意です。

本日昨年11月受験したマンション管理士の合格証書が届きました。

一昨年の惨敗後2回目にしてようやくの合格です。

今後は資格を活かしてよりよい管理規約の作成(管理会社との交渉)とマンション建替え営業に役立てたいと思います。

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マンション管理士受験のバイブル。846ページの厚みに負けず読み込もう。

マンション管理の知識 平成19年度版―マンション管理にかかわるすべての人に (2007)

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  • 出版社/メーカー: マンション管理センター
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  • メディア: 単行本

本番に近いハイレベル問題もあり手ごたえ十分。

完全想定!マンション管理士想定問題集300 (2006年版)

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内覧会のポイント [マンション内覧会]

そろそろ来春に向けての入居説明会・内覧会の案内が購入者のもとに届き、私の元にもチラホラ相談がやってきます。

 

内覧業者を頼んだ方がいいか、見るべきポイントは何か?

私は建築の専門家ではありませんが、ここ何年かは、専門家といわれる人の仕事を見てきましたが、内覧業者を頼む必要性はほとんど感じません。

いくら一級建築士でも竣工後のマンションを見て、そのマンションの根本的な問題を発見することは困難だからです。プロが使う道具で発見できるものは、生活上支障のないレベルの施工誤差くらいです。

わずか数ミリの施工誤差の指摘をされたおかげで、床を貼りなおしたり、壁を作り直したりと大変です。重大な指摘をしてもらった購入者の方はありがたがっていますが、その大工事のおかげで傷だらけになった周囲の床や壁紙が補修されている事実を知りません。

信頼できる会社では、施主検査で全ての住戸や共用部分を自ら検査し、不具合の手直し検査終了後購入者の内覧会を行なっています。

内覧会というのは、建築の知識を活かしやすく1日で終わるので、とっかかりやすいので普及していますが、本来は購入前の相談の方がずっと大事です。頼む方も初めての経験で不安なのと既に何千万円の金額の買い物をした後で金銭感覚が麻痺しているのでお金を出しやすいということもあります。

何万円も払うなら何千万円の買い物をする決断をするときにこそ必要です。

買った後で何か問題が起きても、キャンセルに労力やコストがいる上、それまでに費やした住まい探しの労力が無駄になってしまいます。

内覧会は、初めての新居との対面で舞い上がりがちですが、自分でしっかり窓やドアの開閉、引き出しの開け閉め、換気扇・照明などの設備機器の動作確認を行い、気になる傷がなければよしとするレベルで十分です。

何か問題があれば入居後でもアフターサービスが受けられます。もっとも、まず購入前に、きちんとアフターをしてくれる会社かどうかの見極めをする必要がありますが。

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 素材を知ると建築が分かる!

建築材料がわかる事典―わかる・使える・役に立つ

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マンションを地震に強いという視点で選ぶ!
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検査病 [マンション内覧会]

最近検査がらみの仕事が多いので、街を歩いていても、つい建物を検査してしまいます。

昨日も東京のある街を用地の下見で歩いていたのですが、2件も施工不良マンション
見つけてしまいました。

いずれも完成後5年以内といった感じのまだ新しいマンションです。

ひとつは、鉄筋が外壁からわずかですが出ていて錆が出ていました。このままほっておくと外壁にひびが入ってしまうと思っていたら、別の箇所はすでに外壁にひびがありました。賃貸マンションのようだったので、誰も気にしていないのか、全く修繕される気配はありません。

もうひとつは、割と大規模の分譲マンション。外壁のタイルがはがれ、既に少なからぬタイルが地面に落下しています。さすがに分かりやすい施工不良だけあって、落下箇所だけではなくほかも検査して補修するようです。調べてみると、施工は準一流建設会社、売主はカタカナデベロッパーの代表的企業、設計は私もお付き合いしたことのある中堅でした。

日本では、マンションの外壁にタイルを貼るのは当たり前ですが、欧米では落下の危険があるため、貼らないと本で読んだのですが、ここまでひどいと危険なので納得です。

今週も検査があるので、こんなマンションを世に出さないよう頑張って検査に臨みたいです。

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仕事に疲れたら、香り高いカプチーノで家でもスタバ気分でリラックス


手直し確認の確認 [マンション内覧会]

先週のお客様の内覧会の指摘項目が直っているかどうかの確認に
今日行って来ます。

お客様が見られる前に事業主が、直っているかどうかチェック
行うのです。

工事に入る業者と内覧会に立ち会うゼネコンの担当者が違うのと、
この時期のゼネコンの担当者は、深夜までの残業、休日出勤で
かなり疲労しているので、ゼネコンのお手伝いという側面もあるような
気がします。

今回の現場は、どうか分かりませんが、せっかく直すのに中途半端な
手直し工事をされると2度手間になる上、お客様の気分も害してしまうので、
手直し工事は、しっかり願いたいものです。

特に多いのが、壁紙の部分張替え、本来は、その壁面のつなぎ目のある部分
まで全部を張り替えるべきですが、「パッチ」といって、まさに「つぎはぎ」のように
数十センチ四方だけ張り替える技がよく使われます。

よほどうまくやっても入居後お客様に気づかれると、場所によっては、家具の移動
等も伴う上、工事の立会いで時間もとられるので、是非やめて欲しいものです。

そういう我が家も日本屈指のスーパーゼネコンの施工ですが、入居後パッチが
数箇所見つかり全て張替えをお願いしました。

内覧会で分からないという意味では、さすが「スーパーゼネコン」の技術といえますが、
ちょっと失望しました。
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マンション購入者の心構えを学ぶ

マンション―安全と保全のために

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するどい指摘 [マンション内覧会]

土日の内覧会を無事終えました。

内覧会の前に施工会社の社内検査、売主の施主検査を経ているにも
かかわらず、全く素人の奥様からバルコニーの手すりなどに関する
するどい指摘を受け驚きました。

建築関係らしきお客様も対応した方の中には、いらっしゃったのですが、
そのお客様の指摘した的確な項目は、気づきませんでした。

建築の現場にも女性は、いますが、どうしても慣れからか、生活者視点での
ものの考えからやや離れてしまうようです。

そのお客様は、細かいフローリングの傷や壁紙のはがれなどは、ほとんど
気にせず、生活するうえで、不便が生じそうな点ばかり指摘されました。

是非今後は、このような生活者視点の検査のできる方を施主検査にご協力
願いたいと思いました。
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建築材料の特性を知ってから内覧会に臨む

建築材料がわかる事典―わかる・使える・役に立つ

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悪い内覧業者 [マンション内覧会]

今日は、本来なら休日ですが、3月末引渡しのマンションの内覧会の
応援があるため、出勤です。

最近の内覧会では、ほんの5・6年前までは、ほとんど見かけなかった
内覧業者が今は耐震偽装等の問題もあり全盛のようです。

ほとんどの方が、マンションを購入するのが、初めてなので、5・6万円を
払ってでも安心感を得たいという気持ちは非常にわかります。

顧客のために一生懸命働く良心的な内覧業者が大半ですが、中には、
普段設計事務所に勤務し、稼ぎ時の2・3月の週末にだけアルバイト的に
業務を行う駄目な業者もいるので注意が必要です。

駄目な業者とは、自分の知識をひけらかす、もしくは、存在感をしめすために
必要のない指摘をする業者です。

キズ汚れは特に、人により感覚が異なります。購入者の方が気にしないキズを
あえて指摘する、生活上支障のない箇所の指摘をする、今から直しようもない
マンションの共用部分の不備を指摘等工事のできのいい場合にも自分の存在を
示すために余計な指摘を行う業者がいるのです。

これでは、せっかく気分よく新居の内覧会にこられた購入者の方がせっかく
気持ちよく入居できるマンションが台無しです。

あくまでも内覧業者は、顧客満足度を上げるのが大事ですので、その顧客の
感覚に合わせた対応ができ、でしゃばりすぎない業者でないと、お金を払って
気分悪く入居ということになりかねません。
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専門知識がなくてもよく建物の構造がわかる本です

図解雑学 地震に強い建物

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