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マンションギャラリーも! [マンション販売準備]

6月の改正建築基準法施行後初めて、私の担当物件の中でようやく1件が建築確認認可の見通しがつきました。

 

うらやましいほど立派なマンションギャラリー。本文とは全く関係ありません。

申請用図面完成から確認認可まで4ヵ月近くもかかるとは、行政の準備不足にも腹が立つどころか正直呆れます。

建築確認認可が下りるとようやく販売の本格準備に取り掛かります。

建築業者に販売センターの建築工程を書かせて、またもやショック。マンションのようにピアチェックという審査のダブルチェックはないものの、まだまだ審査機関が混雑していて、販売センター自体の認可にも2か月かかるとのこと。

以前なら準備からオープンまで3ヵ月で済んだ販売センター準備が、5ヵ月近くもかかることになります。

先日の新聞記事でも、確認認可の混乱のせいで8月の住宅着工数が激減という記事がありましたが、販売センターの認可の遅れもマンション竣工までの販売期間を奪うことになり、竣工時の成約率の低下につながりそうです。

もっとも、綿密にこの認可の混乱を予測して準備していた優秀なデベロッパーの方には関係ない話です。

名古屋生まれの巨大なケーキ「ハーブス」東京でも増殖中。

六本木ヒルズに続き、恵比寿三越でも発見しました。

このボリュームで600円は、安い。

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建築基準法・建築士法の解説―平成18年6月改正

建築基準法・建築士法の解説―平成18年6月改正

  • 作者: 国土交通省住宅局建築指導課, 建築法制研究会
  • 出版社/メーカー: 第一法規
  • 発売日: 2007/03
  • メディア: 単行本

プロなら知りたい建築士法、建築基準法、建設業法改正のポイント

プロなら知りたい建築士法、建築基準法、建設業法改正のポイント

  • 作者: 日高 俊明
  • 出版社/メーカー: オーム社
  • 発売日: 2007/07
  • メディア: 単行本

 

 

 


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モデルルームオープン準備 [マンション販売準備]

いよいよ今月末のモデルプレオープンに向けて、パンフレット、シアターモデルルーム等の最終チェックです。

チェックで特に注意することは、お客様に誤解を与えない表現になっているかという点です。

特にパンフレットは、マンションを購入される方には、建物竣工まで何十回と読み込まれ、マンションの完成イメージを大きく左右されるもののため、慎重にチェックします。

今までも、パンフレットのイメージパースに載っている植栽がない、窓の形状が違う、眺望がイメージと違う等数々のトラブルがありました。

イメージパースは、当然図面を基に作られますが、その図面自体が何度も修正されていくのが通常なので、最新の図面と合っているかというチェックが欠かせません。

また、モデルルームもチェックをしますが、趣旨が少し変わります。

モデルルームの役目は実際の建物をイメージしやすくするというよりは、イメージアップのためのツールとなってしまっているので、山のようなキャプションを表示します。

これを諌める人もいますが、マンションという大きな買い物は多少正気を逸しないと買えるものではないので、私は購入を決断させるためのツールと割り切っています。

全くの標準プランで家具なしでは、なかなか購入意欲は湧きません。

マンション業者の役目は、購入したくなるような商品作りと見せ方の工夫、購入を決断させる営業力です。

平日はビジネスマンで溢れるオフィス街も休日はゆったり過ごせる場所に一変します。

アークヒルズの「DINER 満点星」

このホリデーランチは、名物のオムライスと海老フライが同時に味わえるお得なプレートです。

オムライスに入ったプリプリの小エビ、ふんわりとした卵がたまりません。

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建築デザイナーのためのShade―建築パース&インテリア

建築デザイナーのためのShade―建築パース&インテリア

  • 作者: 河村 容治
  • 出版社/メーカー: アスペクト
  • 発売日: 2005/09
  • メディア: 単行本

パース塾―画力がメキメキUPする!いちばん簡単な遠近法講座

パース塾―画力がメキメキUPする!いちばん簡単な遠近法講座

  • 作者: 椎名 見早子
  • 出版社/メーカー: 山海堂
  • 発売日: 2006/07
  • メディア: 単行本

 

 


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価格決定 [マンション販売準備]

モデルルームの手直し工事もほぼ終わり、いよいよお客様を迎えるための最終作業、販売価格の決定です。

数ヶ月に及ぶプレ広告により資料請求の数も予定数を上回り、予定価格も概ね受け入れられたようです。

予定価格は、事業収支、周辺相場等を総合的に考慮した価格に多少上乗せした価格とするのが通常です。

反応がよければ、値上げ、悪ければ値下げを考えますが、よほどのことがない限り、事業収支を割り込むような金額まで価格を下げることはありません。

通常は、想定どおりの反響数ならば予定価格と同じ価格にしますが、このところの土地仕入れ価格の高騰を肌で感じている不動産業界の者としては、ちょっと欲が出てしまいます。

最近のマンションの発売戸数が少なめなのも、他の競合物件の価格が出るのを待っているからかもしれません。

先安感があるときは、一刻を争って早く売り出しましたが、今や事情が許せば、「新価格」が浸透したのを待って売り出したいのが本音です。

「新価格」の浸透をねらってこんなメールDMまでしている業者まで出てきました。

予想

一般には、まだまだ浸透しきっていない「新価格」ですが、収支ギリギリで価格設定しても今よりも何割も高い土地を仕入れた本人には、今の価格が割安に映ってしょうがないようです。

今まで入社以来値上がりしたことのない販売価格が上がるというのはちょっと心配ではありますが、団塊ジュニアシニア層の両輪に期待したいものです。

「新価格」が中古市場にも波及すれば、今まで買い替え不能であった層にも朗報です。

バブル時期の住宅購入者層まで購入者層が広がれば、マンションブームは、まだまだ続きます。

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資源インフレ―日本を襲う経済リスクの正体

資源インフレ―日本を襲う経済リスクの正体

  • 作者: 柴田 明夫
  • 出版社/メーカー: 日本経済新聞社
  • 発売日: 2006/04
  • メディア: 単行本

貯蓄率ゼロ経済―円安・インフレ・高金利時代がやってくる

貯蓄率ゼロ経済―円安・インフレ・高金利時代がやってくる

  • 作者: 櫨 浩一
  • 出版社/メーカー: 日本経済新聞社
  • 発売日: 2006/01
  • メディア: 単行本

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地道な作業 [マンション販売準備]

秋売り物件の販売準備が佳境に入ってきました。

New York Midtown

企画段階と違って地道な作業が続きます。

一番大変で地味なのが、パンフレットの図面集の作成です。

通常この図面集は、契約図書といって、この内容で買いました、売りましたという重要な書類もかねるため、間違いがないよう慎重に作業を進めます。

この図面集には、各部屋の一部天井の低い「下がり天井」や不透明な「型ガラス」や針金の入った「網入りガラス」等のガラス窓の種類、出入り可能窓かどうか、照明コンセント位置などが記載されます。

また、全体の建物の配置図や各階の平面図もありますので、見る人が見れば模型などを見ないでも建物全体のイメージもできるきちんとした図面です。

お客様は、あまり見ないようですが、巻末に仕上げ表といって、モデルルームでは確認できないエントランスやゲストルーム、キッズルームなどの共用諸施設の仕上げやエレベーターの収容人数と速度も大まかに確認できます。

いつも疑問に思うのは、これだけの情報量があるのを契約者の方全員が知っているのかということです。

よくトラブルになるのが図面集には記載はあるが、契約時に説明をきちんとしていないケースです。型ガラスの何たるか、共用施設の仕上げ記載の有無すら知らせず契約図書として渡しただけで済んでいる実態を改善しなくては、トラブルは減りません。

長年その種のクレーム対応をしてきたものとして、地道に分かりやすい図面集作成をこころがけます。

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やさしい建築設備図面の見方・かき方

やさしい建築設備図面の見方・かき方

  • 作者: 千葉 孝男, 永塚 襄, 長谷川 勝実, 渡辺 和雄, 阿部 正行, 大隅 和男, 三宅 圀博
  • 出版社/メーカー: オーム社
  • 発売日: 1999/12
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)

 
建築現場用語おもしろ事典

建築現場用語おもしろ事典

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 山海堂
  • 発売日: 1997/05
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)
 
図解 住環境用語辞典

図解 住環境用語辞典

  • 作者: 松沢 英典
  • 出版社/メーカー: ナツメ社
  • 発売日: 2004/01
  • メディア: 単行本

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竣工売りの恐怖 [マンション販売準備]

「売り急がないという」のが、マンション業界のトレンドになりつつあるようですが、営業経験が長い私にとっては、竣工売りは恐怖です。

私が勤務する会社でも超大手デベロッパーとのJV事業がありますが、今年度中に竣工引渡しができるにもかかわらず、いろいろ理由をつけてわざと来年度に販売・引渡しをずらそうとする動きがあります。

今年度の売り上げが十分確保できるので、仕入れの厳しい来年度へ先送りしたいのと、価格上昇を見込んでの動きのようです。

そもそも竣工販売は、販売センターの経費、販売期間、実物を見せての購入で顧客満足度の向上といいことづくめのようですが、実際に売る営業にとっては、嫌なものです。

実際の建物を見せての販売は、数十戸程度のマンションでも、モデルルームだけでなくほかの部屋をいくつも案内し、夏場などはエレベーターがあるといっても大変です。もちろん、モデルルーム以外の部屋にはエアコンなどありません。

販売センターの販売ならエアコンの効いた場所で、数戸の豪華なモデルル-ムを見せて、シアター模型で期待感をあおり、楽々営業できます。

また、入居までの営業期間が短いのも大変です。万一、多くが売れ残ったら、自分が売ったお客様との同居、アフター対応、家具付販売などした場合は、クレームまでいただくのです。

事業的にも、来年の市場が本当にいい市場かどうかは不確定なので、市場の見えている今のうちに売ってしまった方が確実です。

かつて、大京は、銀行出身の社長の発案で竣工販売をしましたが、見事に失敗しました。地価が上昇トレンドとはいえ、先は不確実です。

売り急がないと豪語していた湾岸のマンションは、竣工後一年近く立った今もバリバリ広告中です。

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買っていい一流マンションダメな三流マンション

買っていい一流マンションダメな三流マンション

  • 作者: 碓井 民朗
  • 出版社/メーカー: ダイヤモンド社
  • 発売日: 2006/01/20
  • メディア: 単行本

 

いま、マンションを買うのはやめなさい―「家賃を払い続けるくらいなら…」という価値観を見直せ!

いま、マンションを買うのはやめなさい―「家賃を払い続けるくらいなら…」という価値観を見直せ!

  • 作者: 石井 勝利
  • 出版社/メーカー: アスカエフプロダクツ
  • 発売日: 2004/09
  • メディア: 単行本

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モデルルームシアター [マンション販売準備]

モデルルームの目玉といえば、豪華な家具のモデルルームと並んで最近は共用施設や完成イメージを体感できるシアターです。

たかがモデルルームのシアターですが、映画といわないまでもTV番組の制作チーム並みのキャストと制作スタッフがかかわります。

費用も莫大で1,000万円から数千万円かかります。出演タレントのギャラも含めると億にとどいてしまう物件もあるといいますから、ここまでくると映画並みです。

昨日もシアターの打ち合わせをしましたが、年々美しくなるCGとハイビジョンの迫力に業者の私も驚きました。

ここまでお金と労力をかけるのは、最近の物件の大規模化により単なるシアターでは他物件と差別化が難しくなったという事情があります。

また、大規模化により竣工までの工期の長期化とそれによる販売時の竣工時イメージしずらさ、物件によっては環境や立地の悪さを払拭するツールにも使われているかもしれません。

ただ、一戸あたりに換算して10万円前後の費用をかけるのは、千円単位の設備仕様のコスト削減をやった直後にはいかがなものかと思ってしまいます。

いいものを造って竣工後広告費・モデルルームなしで売るのが理想ですが、近年上昇中の金利負担と販売の煩雑さを考えると大規模物件では無理です。

モデルルームなしの竣工売りも経験があるのですが、竣工後だとお客様は全ての部屋を確認してから判断したいという気持ちが働くので、結構しんどいです。また、物件のよさはもちろん、悪いところもそのまま見えますから、条件の悪い部屋は売れにくくなる傾向があります。

やはり、商売としては、豪華なモデルルームとシアターが必要なようです。

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 いい家を買うためには勉強も大事です。

建築材料がわかる事典―わかる・使える・役に立つ

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  • 作者: 杉本 賢司
  • 出版社/メーカー: 日本実業出版社
  • 発売日: 2003/01
  • メディア: 単行本

図解雑学 地震に強い建物

図解雑学 地震に強い建物

  • 作者: 安震技術研究会
  • 出版社/メーカー: ナツメ社
  • 発売日: 2003/06
  • メディア: 単行本

 


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GWは多分ない? [マンション販売準備]

オープン物件の準備が本格化してきました。

広告展開、全体設計、設備仕様の決定、モデルル-ムの準備などやることは山ほどあります。

その中でも、まさに不動産のプロの腕の見せ所というのが、設備仕様です。

顧客受けする「魔法瓶浴槽」やオール電化を取り入れつつ、ドアの高さを最低限の2mに落とす、壁紙の品質を1ランク落とす等メリハリをつけて工事費は同じでも顧客受けする設備仕様にするのが大事とされています。

ただ、最近はマンション用地の価格も上がり、テクニックだけでは土地上昇分を吸収しきれないため、わずかに面積をおさえて価格帯を据え置く、各戸価格の末尾を9万円として売り上げを稼ぐ等の工夫もされています。(価格末尾が1万円単位の物件を見つけたら苦労してるなと思ってください。)

また、昨今の耐震偽装問題のせいで、住宅性能保証も必須となりつつあるので、コストアップ要因となっています。

そんな中しわよせが来ているのが、広告費です。インターネットの活用により新聞紙面広告をやめる、「マンションズ」の掲載を減らす等旧メディアの広告費がかなり削られています。

マンションを買うときは、少しでも無駄な広告費をなくすため、インターネットを活用していただきたいものです。

 

赤坂を歩いていたら、超希少立地の物件を発見。

今再開発が進められている「東京ミッドタウン」のすぐ裏手の歴史ある高級住宅地にあります。

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休日は手作りパスタでブランチ。

ピアッティー パスタメーカー C-119

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  • 出版社/メーカー: パール金属
  • メディア: ホーム&キッチン


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マンションの値付け [マンション販売準備]

来週のモデルルームオープンに向け、最後の山場は値付けです。

最近は、マンションの大規模化が進み、何百戸という数の部屋の価格をその立地条件、眺望、日照、エレベーターや階段の影、階数等によって一戸一戸価格をつけていくので大変です。

通常は、広告開始前に販売会社から事業主に対して、マーケットの分析に基づきまずざっくりとした価格提案を行ないます。

その後、インターネットやハガキ付アンケートチラシで実際の反応を見て、その価格の検証を行ったり、実際にお客さんを呼んで個別の住戸の人気不人気を確認したりして最終価格が決定します。

いくら経験豊富な販売のプロでも見誤りや見落とし、見込み違いがあるので、顧客の声を聞くという作業は欠かせません。

昨日も最初にお客様に見せる事前案内会用の価格の検証をしたのですが、JV各社販売会社とも意見が分かれなかなか決まりません。

決まらないときは、どうしても高めで設定して後で下げるという方法をとらざるを得ません。お客様に価格を見せておいて値上げするとお客様は不信感を持ってしまいますので。

事前案内会時の価格が後で下がっても決して人気のない物件ではありませんので、ご安心下さい。顧客の声を聞く姿勢のある会社だと思ってください。

 

久しぶりに乃木坂にいったら「東京ミッドタウン」もだいぶ工事が進んでいました。

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 マンション管理士受験の必携書

マンション管理の知識―マンション管理にかかわるすべての人に

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  • 作者: 国土交通省マンション管理対策室, マンション管理センター
  • 出版社/メーカー: マンション管理センター
  • 発売日: 2005/06
  • メディア: 単行本

 


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運命共同体 [マンション販売準備]

GWのモデルルームオープンまであと2週間と迫ってきました。

大方モデルルームの家具や展示備品も入り、そろそろ販売スタッフの予行練習が行われます。販売会社にいたときは、ここからが本番で、今の時期は睡眠時間3時間で、販売スタッフ向けの説明資料や顧客説明ツールを作成していました。

一方、事業主側の作業はおおむね峠を越し、あとは最終のモデルルームや展示物、広告物チェックくらいのものです。

多いときは週5日も5時間以上打ち合わせを行なった甲斐もあって、事業者側のプロジェクトにかける気合は販売スタッフに受け継がれてきました。

後は、引渡し近くまでは、販売状況を見守りながら工事進捗の管理と広告費管理をするくらいなので、しばらく楽ができます。

と感慨にふけっていると、秋オープンの別の担当物件の準備が徐々に佳境に入ってきました。

まだまだ会議地獄は終わりません。

GWが明けたらまた会議漬けです。
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Mr.&Mrs.スミス プレミアム・エディション

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モデルルーム命 [マンション販売準備]

GWのオープンに向け、担当物件の1つの販売準備が佳境に入ってきました。

この時期になると、広告代理店やその下請けの制作会社の皆さんは徹夜続きで、いつもの会議がテンポよく進まないのと、打ち合わせの量の増加で、いつもの会議が3倍にも伸び、7時間以上も通して会議という異常ぶりです。

業界の方が地主ならぬ痔主が多いの納得の状況です。

中でも最も気合が入るのが、モデルルーム
思い起こせば、玄関収納の形状から和室のふすま、家具にいたるまで考え抜いたモデルルームです。気がつくと、原型をとどめていないほどの設計変更、オプションが盛り込まれていますが、演出のためなら許されるという風潮です。

ただし、私の担当物件は、良心的なので、モデルルルームは、2つ造り、うち一つは、設計変更なしの素のままのタイプとしています。

ひどい会社は、モデルルーム1つなのに原型をとどめていないものを作ったり、2つ以上あるのに全部まるで違う設計変更だらけのものを作ります。

ここまでこだわるのは、物件をよく見せようとする工夫なのですが、度が過ぎると実際のイメージがわかず購入の決断のできない駄目なモデルルームとなってしまいます。

また、標準仕様を見せないと「イメージと違う」という後々のクレームも出ます。

最近、発売当初の売れ行きが芳しくなく、棟内モデルルームオープンで売れ行きが伸びるという物件が増えているのも、わかりにくいモデルル-ムのせいかも知れません。
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モデルルームで見かける、デザイン使い勝手ともにいい一生ものの鍋。
ふたが重く熱の逃げにくいホーロー製で煮物がおいしくできます。

Le Creuset ココット・ロンド 22cm チェリーレッド

Le Creuset ココット・ロンド 22cm チェリーレッド

  • 出版社/メーカー: Le Creuset
  • メディア: ホーム&キッチン



この鍋にはこのヘラを使わないと長持ちしません。

Le Creuset グルメスパチュラ L イエロー

Le Creuset グルメスパチュラ L イエロー

  • 出版社/メーカー: Le Creuset
  • メディア: ホーム&キッチン


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