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プレ広告開始 [マンション広告]

1年ぶりに私の担当する物件のプレ広告が開始されました。

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やはりプレ広告の王道は「アンチラ」、つまりアンケート付き新聞折込チラシです。

昨今は、インターネット広告の普及でわざわざハガキでアンケートに答えるのは何とも資源の無駄
使いと思いますが、どうしても止められません。
インターネット広告は、既にマンションを探している層には非常に有効ですが、まだマンションを具体
的に検討していない層には、まだ折込チラシに取って替わるまではいっていないというのが業界の
認識なのです。

物件規模にもよりますが、何十万部から百万部以上のチラシを折り込みます。

費用も数百万円から数千万円もかかります。こんなにお金をかけるのは、もちろん理由があります。

主な理由は事前に顧客の反応を見て、販売価格の目安を決めるためです。

アンケートには、必ず希望予算、希望間取り・広さが書かれています。また、自己資金の金額や
世帯年収を記入する欄もあります。

お客様が来場した後からも、価格は変更できますが、最初に見せる価格があまりにも市場と
かけはなれて高いとせっかくのお客様を逃します。逆に低すぎる価格を見せた後で、値段を
上げても購入意欲を失います。

また、もちろんモデルルームオープン後は、モデルルームへの来場を促し、マンションを購入して
もらう目的もありますが、わざわざモデルルームオープン前にしつこくチラシを折り込むのは、
オープン時に多くの顧客を呼び込み、「人気のある物件」として、売れ行きをよりよくするためでも
あります。人間の心理として閑散としたモデルルームでは買う気が起きないのは、特に大きな
買い物であるマンションでは致命傷となるのです。

マンション購入という人生最大の買い物の決断を促すためにも多くのお金がかかっています。

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買っていい一流マンションダメな三流マンション

買っていい一流マンションダメな三流マンション

  • 作者: 碓井 民朗
  • 出版社/メーカー: ダイヤモンド社
  • 発売日: 2006/01/20
  • メディア: 単行本



モデルルームのココを見て!!―つくった私たちが教える

モデルルームのココを見て!!―つくった私たちが教える

  • 作者: IC21
  • 出版社/メーカー: 週刊住宅新聞社
  • 発売日: 2005/11
  • メディア: 単行本



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最後の手段 [マンション広告]

担当物件の一つがようやく竣工目前です。

 

この時期になると、竣工前に仮使用許可を役所からとった棟内モデルルームも新鮮味が薄れ、集客の目玉つくりに悩みます。

広告の告知についても「堂々完成」とすると、いかにも竣工してもまだ売れ残っていますという感じにも取れるし、他のセールスコピー「駅まで5分」や「共用施設充実」なども、やり尽くしてきたものだけに今さらという感じです。

そんな苦しいこの時期は、既に契約していただいたお客様の声を集めます。当たり前ですが、この物件を買っていただいただけあって、担当者以上に物件のよさを研究しています。また、お客様目線ということもあって一般のお客様にもよく響くセールスポイントを示してくれます。

また、このアンケートとともに「顧客紹介キャンペーン」を行なうと、通常数件の成約があります。これは、実際購入した人の真実味のあるセールストークが効果的な上、既契約者の知人は、同じ職場や同じ収入層、世代も近い場合が多くマンション購入予備軍が多いのです。もちろん紹介ばかりではありませんが、大規模物件になると、同じ勤務先の購入者が10世帯ということも珍しくありません。それだけに、同じ勤務先で隣同士になってしまう「トラブル」も何年かに一度発生します。

ずばり勤務先への交通便のいいマンション購入の際は、契約前に両隣の確認が必要です。

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買っていい一流マンションダメな三流マンション

買っていい一流マンションダメな三流マンション

  • 作者: 碓井 民朗
  • 出版社/メーカー: ダイヤモンド社
  • 発売日: 2006/01/20
  • メディア: 単行本

 

 


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いつまでも予告広告 [マンション広告]

9月も半ばなので、本来ならマンションの新規販売が本格的に始まる時期ですが、予告広告ばかりでなかなか本広告が始まりません。

以前ならば、予告広告の長すぎる物件=反響の少ない不人気物件というイメージだったのですが、今は少し事情が違うようです。

以前の予告広告は、本オープンの前に物件のマーケットへの告知を行い、本オープン時までに反響者をためこみ、一気に販売を行なう、というストーリーなので、そもそも予定の反響数が集まるまでは、いつまでも予告を打ち続けていました。

今では、先に出ている競合物件にお客様をとられないよう告知だけは行い、旧価格の物件がひととおり売れて価格競合がなくなったところへ一気に販売という感じです。

売り出せる状況にあるにもかかわらず売り出さないのは、マーケットに今後割安な物件が出てこないという確信がデベロッパーにあるのです。

先安感のあった数年前は、できるだけ早く売り出すのが、高く売るこつだったのですが、今では遅く売り出すほど高く売れるのです。

中には、この「新価格」商戦の先に人口減による価格の下落を見込む方もいますが、今現在の用地仕入れ状況を見る限り、あと最低1年は価格下落はありそうにありません。

あと50歳代の方のマンション購入意欲が非常に高いのもマンション需要を下支えしていますので、このマンションブームは何年か続きそうです。

特に都心部は用地の供給すらほとんどありませんので、待っても何もいい物件は出そうにありません。

この品薄感が強気の価格設定・販売戦略となっているのです。

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「団塊」退職で変わる経済伸びるビジネス―人口動態から読むこれからの10年

「団塊」退職で変わる経済伸びるビジネス―人口動態から読むこれからの10年

  • 作者: 日本総合研究所
  • 出版社/メーカー: 東洋経済新報社
  • 発売日: 2006/07
  • メディア: 単行本

チラシから読み解く!満足度100%のマンション購入法

チラシから読み解く!満足度100%のマンション購入法

  • 作者: 武内 修二
  • 出版社/メーカー: 講談社
  • 発売日: 2005/04
  • メディア: 文庫

資源インフレ―日本を襲う経済リスクの正体

資源インフレ―日本を襲う経済リスクの正体

  • 作者: 柴田 明夫
  • 出版社/メーカー: 日本経済新聞社
  • 発売日: 2006/04
  • メディア: 単行本


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期分け販売 [マンション広告]

春に新規販売した物件が2期目の販売を迎えました。

本文とは関係ありません。

マンションの期分け販売は、業者にとっては常識ですが、買う側にとっては、なぜ何度にも分けて売るのか不思議なものです。

よほどの人気物件か小規模物件なら一度に全部売れますが、近年のマンションの大規模化や競争激化により1回の販売では売り切れずに、やむをえず数回に分けて販売するのです。

私の経験した最高の期分け数は、8期だったと思います。最終販売のころには、マンションは既に完成して入居も始まり新規感は全くありませんでした。

逆に最短は2期売り。1期で7割の販売が終了し、残り3割は、ろくに広告もせず1期の勢いで売れてしまいました。

1期で売り切るよりも数回に期分けするほうが高く売れるという面もあります。選択の対象が多いと売れ残る物件も、数が減れば際立ってくるのです。

1期で売れない物件もそれより好条件の物件がなくなれば売れていくのです。

どういう順番で売りに出すかは、経験と勘がものをいう世界でもあります。基本は好条件のものから売って、条件の悪いものを悪く見せないのが鉄則です。

大規模人気物件では、1期販売や優先販売期間中に買うのが一番です。

最終期や棟内販売時にインセンティブを狙う人もいますが、所詮何百という人の選択から残った住戸。値段が高かったということです。

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買っていい一流マンションダメな三流マンション

買っていい一流マンションダメな三流マンション

  • 作者: 碓井 民朗
  • 出版社/メーカー: ダイヤモンド社
  • 発売日: 2006/01/20
  • メディア: 単行本

一流建築家の知恵袋 マンションの価値107

一流建築家の知恵袋 マンションの価値107

  • 作者: 碓井 民朗
  • 出版社/メーカー: 講談社
  • 発売日: 2003/06
  • メディア: 新書

 


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折込チラシとネット広告 [マンション広告]

広告計画を立てる上で、各広告媒体の集客予測と、その予測に基づく費用対効果予測は最も重要です。

昨日もネット広告の費用対効果について、大変な議論になりました。

まがりなりにもネット業界にもいたことのある私は、ネット推進派ですが、古い人たちはまだまだ懐疑的です。

古い人いわくは、お客様は、チラシや看板を見てからネットで検索し、ホームページを見たといって来場するから、実際のネットの広告効果はデータよりも格段に低いというのです。

それでは、なぜチラシや看板を見た人がわざわざ手間隙かけてパソコンを立ち上げ、ネット検索し、ホームページを見るのかということまで頭がまわっていないのです。

ホームページの情報量は、今やパンフレット並みで、チラシの少ない情報を見た人とは明らかに得られる情報量が違うはずです。

何十万部という紙資源の無駄遣いをして、数十件の来場を得るのは、そろそろやめにしたいというのが、私の考えです。

販売現場にいたものとしては、倉庫いっぱいの1万部のチラシを社宅に宅配したこともありますが、これで1件か2件の来場しかないかと思うとお客様のありがたさと同時に資源の無駄遣いというのを実感します。

もちろん、チラシの効果を全否定するつもりはありませんが、1戸のマンションを売るのに5万から10万部の山のような紙が使われているという現実はちょっと異常です。

チラシは、B2・B3の両面カラーからB5一色で「詳しくはHPか電話で」というのが、理想です。

まだまだ難しいですが、これで何十万円も物件価格が安くなれば、環境にやさしくお財布にもやさしいマンション事業ができるはずです。

 

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ビジネスの新常識 ネット広告のすべて

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  • 作者: 紅瀬 雄太, 足代 訓史
  • 出版社/メーカー: ディー・アート
  • 発売日: 2006/03/20
  • メディア: 単行本

図解ビジネス実務事典 ネット広告

図解ビジネス実務事典 ネット広告

  • 作者: 手嶋 浩己, 坂下 洋孝, 永松 範之
  • 出版社/メーカー: 日本能率協会マネジメントセンター
  • 発売日: 2005/10/26
  • メディア: 単行本

 

 

 


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プレ広告 [マンション広告]

秋売りの担当物件のプレ広告の準備が佳境に入ってきました。

 最近のプレ広告は、物件の大規模化にともない、TVCMはもちろん、リチャードギア、黒木瞳、SMAPの起用など年々派手になっています。

それほどのタレントを使ったら広告費用も1億でもおさまりません。

そこまで費用をかけてやるわりには、ほとんど物件自体の詳細の告知がなく、そもそもやる意味があるのか疑問もあります。

物件によっては、担当者が好きなタレントに会いたいからタレントを起用しているところもまれにあるようですが、大金をかけるだけに大きな意味があります。

大金をかけてプレ広告をやっている物件を見ると、ほとんどがもちろん大規模物件、しかも決して従来の価値観ではいい立地、高級住宅地ではありません。

広告によって、立地のイメージまで変えてしまおうという大掛かりな地価向上プロジェクトなのです。

数億円で、土地の地位(じぐらい)があがれば安いものです。安い土地を買って、物件価値を高めるのが、まさにデベロッパーの醍醐味です。

洋食屋なのに純和風なつくりの店構えという日本橋人形町の芳味亭あとをひくデミグラスソースがたまらないビーフシチュー、ボリュームのあるポークソテーなど洋食好きにはたまらないお店です。

  

昨日は、ポークソテー(1,700円ライス別250円)をいただきました。

隣の方は、洋食弁当の上(2,350円)です。ハンバーグ、ビーフシチュー、クリームコロッケが入った贅沢なお弁当です。 

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 いい家を買うためには勉強も大事です。

建築材料がわかる事典―わかる・使える・役に立つ

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  • 作者: 杉本 賢司
  • 出版社/メーカー: 日本実業出版社
  • 発売日: 2003/01
  • メディア: 単行本

図解雑学 地震に強い建物

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  • 作者: 安震技術研究会
  • 出版社/メーカー: ナツメ社
  • 発売日: 2003/06
  • メディア: 単行本

 

 


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今、家を買って危ない人 [マンション広告]

先週発売の「住宅情報マンションズ」が、業者間で話題になっています。

内容としては、頭金の少ない等資金に余裕のない人は、マンションを買うなという広告媒体誌らしくない編集記事が、0円で提供している広告雑誌として自己矛盾しているということです。

現在マンションを買っている主な層は、20代後半から30代前半の団塊ジュニアと50歳代以降の比較的資金に余裕のある層です。団塊ジュニアでも親からの資金贈与などで潤沢な自己資金があり資金的に余裕のある人も少なくありませんが、現実的には、自己資金0円でなんとか諸費用分の100万円だけはかき集めたという人が結構なターゲットになっています。

お金を払っている広告雑誌にこの団塊ジュニア層への警鐘を鳴らされては、不動産業者は、怒ります。

リクルートの社員は、かなりの高給取りなので、一般の資金のない人は家を買わないほうがいいという感覚が生まれてしまうかもしれません。

しかし、その高給を支えているマンションの供給は、次第に都心から郊外に移り、「家を買って危ない人」が購入者の大半を占める物件によって支えられることになるのです。

「今、広告を載せて危ない雑誌」の特集が組まれたら、間違いなく「住宅情報マンションズ」が筆頭に挙げられそうです。

千葉で安くてうまい寿司といえば、「銚子丸」。そのフラッグシップともいうべき店がこの「百萬石」 。
夕方4時半にいたのですが、結構混んでてびっくりしました。まじめに握っているので、ピーク時をはずさないと結構待たされます。マグロ赤身2貫で210円、シマアジ420円などリーズナブルな価格とおいしさが行列を呼びます。

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リクルート疑惑の構造―虚業生む政財界の深層海流

リクルート疑惑の構造―虚業生む政財界の深層海流

  • 作者: 佐高 信
  • 出版社/メーカー: 社会思想社
  • 発売日: 1989/05
  • メディア: 単行本


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海の見えるマンション [マンション広告]

「海の見えるマンション」というのは「駅前」や「高級住宅地立地」等と並んで最も広告表現で効くキャッチフレーズの一つです。

ただ、残念ながら、「芝浦」も「新浦安」も実際の海の眺望は、広告のビジュアルとしては、今ひとつです。

そこで登場するのが、なぜかハワイなどのリゾートという表現です。

不動産広告は、規制が厳しく、予告広告をしたら本広告をしないといけないとか、「最高」等の誇大表現は禁止等といった規制があります。

さらには、最近では物件名にまで規制がかかり最寄駅以外の駅名を物件名につけてはいけない等と規制でがんじがらめです。

「奥沢」駅最寄で「自由が丘」と名乗っていけないのと、海が近いからイメージにハワイの写真を載せるのとどちらが誇大広告かというのは判断しかねる程度の差です。

そこで最近物件名で多いのが、 「SAZAN」 、 「ハーバーレジデンス」 、 「プレアガーデン」等の場所がどこだか意味不明な物件名です。

これではお客さんもどこの物件だか分かりません。是非規制緩和をお願いしたいものです。

 

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マンション購入時には物件研究と会社研究は成功への両輪です。

<業界の最新常識> よくわかる不動産業界

<業界の最新常識> よくわかる不動産業界

  • 作者: 山下 和之
  • 出版社/メーカー: 日本実業出版社
  • 発売日: 2005/12/22
  • メディア: 単行本

 


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頑張る不動産広告 [マンション広告]

休日野球を見ていても不動産広告が気になるのは、これまた職業病です。

昨日のロッテ中日戦は、なかなかの盛況で開演1時間半前に球場に着いたのですが、既に当日券を買うお客さんで長蛇の列です。

千葉県の顔とも言える球場なので、球場内には、「千葉銀行」、「京葉銀行」、「千葉興業銀行」といった地元金融機関は、もちろん、「新昭和」、「君津住宅」、「広島建設」など地元の不動産会社の広告もしっかりあります。

不動産会社は、会社規模の割にはTVCMやラジオにも顔を出す会社が多いのも特徴です。

不動産価格に占める広告費は、だいたいどこの会社も3%前後を目安にしているようですが、会社自体の企業広告にいくら使うかは、その会社の企業風土によります。

一時期天気予報やスポット広告のTVCMを盛んにやっていた1ルーム会社は、結構な割合で倒産してしまいました。

名の知れた大手はいいのですが、新興不動産会社は、TVCMで信用を高めて売りたいというのと、とりあえず儲かったのでドンと広告費を使うというので、経営まで支障をきたすこともあります。

不動産会社は、儲かると少人数の会社でも億単位の利益が上がるので、舞い上がってしまうようです。

TVCMを派手にやっている新興不動産会社は要注意です。売主が倒産するとアフターサービスが終わってしまいますので。

 

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<業界の最新常識> よくわかる不動産業界

<業界の最新常識> よくわかる不動産業界

  • 作者: 山下 和之
  • 出版社/メーカー: 日本実業出版社
  • 発売日: 2005/12/22
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不動産ポータルサイト [マンション広告]

以前は「イサイズ住宅情報」(現JJナビ)の独壇場であった不動産ポータルサイト市場ですが、今は元「住宅情報」の主要メンバーが独立して作った会社や賃貸サイトから分譲に手を広げてきたサイトなどもあり群雄割拠といったところです。

今の私の担当物件でも、「JJナビ」以外にも、 「ヤフー不動産」 、 「HOME’S」 、 「ホームプラザ」 、 「リビングファースト」等を使っています。

「ヤフー不動産」は、使い勝手はまだ悪いですが圧倒的なアクセスを誇ります。
「HOME’S」は、「楽天」や「駅前探険倶楽部」、「ソネット」など手広くカバーしています。
「ホームプラザ」は、検索エンジンに特化した集客や物件比較機能、独自の切り口の特集等があり私のイチオシです。
「リビングファースト」は、ブログや衛星地図をつかった物件周辺環境案内など技術的なおもしろさがあります。

是非いろんなサイトを見て使い勝手のいいサイトを見つけてみてください。

今日は銀座の50億円もする土地を見た後、天龍で餃子ライスを食べてしまいました。女性には一人では厳しいと書きたかったのですが、隣のOLの方がチャーハンと餃子を食べていました。

 

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アイロス 木柄片手餃子鍋 ナイロンターナー付 IR-20G

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  • 出版社/メーカー: エポラス
  • メディア: ホーム&キッチン



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