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マンション業界最終日 [マンション引渡し]

オフィシャルには、24日からモデルルームは冬期休暇ですが、残務のためちょこちょこ出社していて、今日が本当の最終日です。
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私のマンション業界人としてのスタートは、一般のお客様の契約事務管理からでした。
担当していたタワーマンションのお客様は、物件価格が1億超中心でしたので、大企業の役員クラスが多く、新人が名刺交換するには恐れ多い人たちとお話ができたのが大きな資産となりました。
次に配属された都心の仲介店では、芸能人や作家、政治家など、さらにすごい人たちとお近づきになりこれまたいい経験になりました。
その後は、郊外の新築マンションの営業を長く行い、新築マンションの営業を深く学びました。
不思議なもので地域によりお客様の属性が非常に異なるということを学びました。
同じ行政区でも沿線により、勤務先や業種はもちろん、性格や家族構成まで異なります。
2000年以降は外国人の方の購入が徐々に増え始め、地域によっては1割以上もいらっしゃり、多くの外国人のお客様とも深くお付き合いができたのもいい思い出です。
その後会社を移り初めて用地仕入れや開発業務を行い、外から見ていては決して分からない、業務の大変さを学びました。
そしてリーマンショックのため再び営業部に異動になり今にいたります。
このリーマンショックの厳しい時期に不動産鑑定士の勉強を継続し、今年やっとのことで、合格、不動産鑑定業界に転職することになりました。

担当物件の御引き渡しが近いので、施主検査も自ら行い、大きな不具合がないことも確認し、担当した全てのお客様の引き継ぎも本日で全て完了します。

不動産鑑定士は不動産売買実務を知らないといわれる中、これからは、用地仕入れから、開発、販売企画、販売、引渡業務、アフターまで熟知した不動産鑑定士として、唯一無二の存在となれるよう頑張ります。

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不動産鑑定実務ハンドブック

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  • 作者: 黒沢泰
  • 出版社/メーカー: 中央経済社
  • 発売日: 2014/07/16
  • メディア: 単行本

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アフター対応 [マンション引渡し]

先週から夏に引き渡しをした担当物件アフター対応で週末も休みなく働いています。

マンション営業時代にも供給が何年にもわたる大規模物件の担当をしていたため、必然的にお客様のアフター受付窓口になることも多く、幸い対応には慣れています。

ただ1つ営業時代と違うことは、売主として最終的な責任があるということです。

デベロッパーの中には、管理会社やゼネコンに任せきりで、全く顧客対応をしないところもあるようですが、久しぶりに顧客対応をしてみると、その意味の大きさを実感します。

今月末から、来春引き渡しの担当物件の施主検査が始まりますが、直に顧客の話を聞くことで、検査するべき項目の見直し、さらに厳しい検査の姿勢が得られるのではないかと思います。

マンション購入の際には、売主や施工会社の会社名や実績を気にかけますが、入居後長いつきあいをするアフター窓口や対応先については、つい確認がおろそかになりがちですが、そのデベロッパーの企業姿勢そのものがわかる事項なので、是非ともぬかりなくチェックをすることをお勧めします。

「管理会社が担当します」、「施工会社が窓口です」というだけの会社は、ユーザーの声をフィードバックする仕組みがなく、住んでからの不満が多い可能性が高いと思います。

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待ちに待った19年4月の基準改正対応版の鑑定士のバイブル

こちらも19年度改正対応版。セットで読み込めば完璧。

不動産鑑定士鑑定理論の要点整理 改題版 (わかる鑑定士試験シリーズ)

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見えない苦労 [マンション引渡し]

マンションの竣工・引渡しが近づくと内覧会と同じくらい大変な作業があります。

 

パンフレット・図面集の訂正事項の確認と「お詫びと訂正」の作成です。

まずは、パンフレット・図面集と実際完成する建物との相違をチェックします。

特にモデルルームとの仕様の違いには気を使います。先日もモデルルームの洗面台の引き出しは3段あるにもかかわらず、一部タイプの洗面台の引き出しが2段になってしまうという事態が発覚しました。

モデルルームよりも幅が狭い洗面台のために洗面ボールが邪魔して一番上の引き出しがつけられないとのこと。パンフレット・図面集には引き出しの段数までは書いていませんが、何の説明もなければ3段あるものと思ってしまいます。

これは、何とかメーカーにお願いして引き出しの幅を一番上だけ狭くしてモデルルームと同じ仕様を確保しました。

実物の見えない物を売るケースが多いだけに完成直前にイメージに近いものに合わせるという大変な作業があるのです。

最悪どうしようもない時は、「お詫びと訂正」としてお客様に説明しご理解をお願いします。

この説明時に最大限努力した結果でないと理解が得られずクレームにもなりかねません。

マンションは限られた空間の中での商品なので、やり直しがきかないので大変です。

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すぐに役立つマンション管理ガイド~運営から修繕、建替えまで

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実用マンション用語辞典―建築×設備×売買×管理

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技術系施主検査 [マンション引渡し]

3月末の引渡し物件の検査がやっと終わったと思ったら、春引渡し物件の検査が目白押しです。

 

こんな千鳥ヶ淵の桜並木を部屋から一望のマンションも世の中にはあります。

今回の検査は、いつもの内覧会前検査ではなく技術系検査だったので、一味違います。

まず、電気はもちろん、ガス、水道も開栓済みでじゃんじゃん水も流します。やはり一番怖いのは漏水なのでお風呂、洗面、キッチン、スロップシンクの水をためて排水し、配水管を素手で触り漏水をチェックします。

非常に原始的ですが水が漏っているかは手の感覚での確認です。

電気は全てのコンセントをテスターでチェックします。

換気扇や照明の点灯はもちろん、非常ボタンやセンサーの動作確認などを漏れなくやります。

ちょっと意外だったのは、内覧業者がよくやるホルムアルデヒドの濃度検査やレーザーによる水平・垂直の施工精度の検査を全くしなかったことです。後で確認したところ、ホルムアルデヒドは、無作為にサンプルを選んで実施。水平・垂直は機械に頼らず、まずは目で確認、問題がありそうであれば、メジャーで測るようです。

内覧会では、ガスや水道を開栓していない会社が多いですが、事前に検査済みであれば安心です。

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さらば、欠陥マンション―建築検査のプロが教える「欠陥&偽装」問題の突破術

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引渡し [マンション引渡し]

いよいよ今日は、先日内覧会をやったマンションの引渡しです。

売れ残り物件があると営業担当にとっては、お客様との「同居」の

開始でもありますので、うれしい反面いやなものです。

私も超大規模物件の販売担当を5年以上やっていたので、「同居」の

いやな面、良い面を経験しました。

いやな面とは、アフターサービス窓口となってしまうこと、

良い面とは、入居後の商品の感想が聞けることです。

このアフターサービス窓口というのは、定年間近の年配の方や

管理会社の方が窓口になっているケースが多いのですが、

その業務をマーケティングに活かすか、単なるクレーム処理として

行うかで、そのやりがい変わってきます。

某超大手デベロッパーなどは、商品企画担当者とアフター窓口が

同じというところもあるくらいです。

残住戸のある営業のみなさん、明日の商品企画のため頑張りましょう。

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不動産屋もこの程度の建築知識は必要という本

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