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マンション管理組合理事長就任 [マンション事業企画]

前回のマンション管理組合副理事長就任から8年ぶりに組合の理事長になることになりました。
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私の住むマンションは、既に竣工から10年以上が経過し、時代の変化や住まうみなさんの家族の成長等もあり、リフォームや大規模修繕など様々な問題が出てきています。

既に外壁改修等の大規模修繕計画は11年目に終えていますので、今一番大きな問題は、ソフト面である管理規約の問題です。

今回の総会でも東京電力の料金値上げによる電気代増加による管理費収支の悪化対策、リフォームに伴う床材の変更の規制緩和、自転車置き場の利用方法などが問題になりました。

今まではあまり大きな問題はなかったため、総会での発言はできるだけ控え、自分が不動産関係であることが分からないよう努めてきましたが、理事長となった以上、責任をもって、管理会社やほかの組合員の方とも話をしないといけないので、ついつい専門的な話で反論をすることになってしまいます。

さらに私は元分譲主の会社の社員でもあったため、管理会社の担当の上司も知っていますので、少しやりにくいですが、ここは組合の代表として組合サイドとして動かなければいけません。

マンションを購入する際には、管理規約の提示は受けますが、詳しい説明まではすることはないので、実際にリフォームする際に畳からフローリングへの変更ができないことを初めて知ることになり、知っていればメニュープランで全室フローリングプランを選んでいたと後悔することにもなります。

今では、全室フローリングは当たり前ですが、ほんの20年前には床材はカーペットが常識、その後リビングのみフローリング、ようやく2000年ころになって全室フローリングになったと覚えてます。

特に大手業者ほど入居後のクレームを恐れ全室フローリング化に慎重でしたが、時代の流れには逆らえませんでした。

中古市場では、購入者のニーズに合わないフローリング変更不可物件の市場性は劣りますので、既存のフローリング禁止マンションも徐々に管理規約を変更する必要性に迫られるのです。

ペット禁止マンションも同様の流れをたどったと思います。

組合員の中には変化を嫌う人もいますが、マンションの資産としての価値に関わる問題ですので、しっかりと説明し規約の詳細をつめて時代にあったマンションとしていきたいと思います。

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マンション管理の知識―マンション管理にかかわるすべての人に〈平成26年度版〉

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  • 作者: マンション管理センター
  • 出版社/メーカー: 住宅新報社
  • 発売日: 2014/07
  • メディア: 単行本

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海外からの来客 [マンション事業企画]

今週5日間は、通常の鑑定の業務は半分のみで、残り半分はバンコクからのお客様の随行をしました。
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既に上場を果たしたデベロッパーの方で既に成功者といっていい方なのですが、日本の技術を学ぶ熱心な姿勢に感銘しました。

バンコクは、水害が多く暑い気候のため、特に調整池などの治水に関する技術や保水性ブロックなどの暑さを和らげる技術に興味を持っていただきましたが、やはり建物外観デザインについては自国の方が優れているという認識のようです。

タイでは、富裕層は一戸建を好み、マンションはミドルアッパークラスまでの住まいという認識です。

また、マンションの設計は、日本が自分の住む専有部分中心の設計であり、外観デザインは、居住性を妨げない程度に無難な作りですが、バンコクでは、まず外観デザインありきで、専有部分は奇抜なデザインのせいで家具レイアウトに困るいびつな形になってしまうことも少なくありません。

また、バンコクには既に三井不動産や三菱地所がマンション開発に進出済みですが、50%以上の土地の所有ができないため、現地の大手デベロッパーとJVというかたちになっているそうです。

5日間の随行で感じたことは、いくら英語ができても日本のことがよく分かっていなければ意味がないということです。ネイティブの通訳の方もいましたが、日本の不動産についての知識があまりなく非常に苦労されていました。私の方もボキャブラリーの少なさに勉強不足を感じました。

今月初めから本格開始した米国不動産鑑定士(MAI)の勉強の方もようやく800ページのうち、200ページまで読破し、ようやく経済学的なことから対象不動産の確定などの基本的事項の確認まできましたので、だんだん面白くなってきました。

早期にバンコクに行く約束をしてしまったので、それまでにストレスなくお話ができるよう、さらに英語力に磨きをかけます。

何棟も高級ホテルを所有されているとのことなのでホテル代はかからない?との話を信じて頑張ります。

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日本とは違う! 世界のマンション写真集(北米・アジア・欧州編)

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  • 出版社/メーカー:
  • 発売日: 2014/08/11
  • メディア: Kindle版

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設備仕様決定 [マンション事業企画]

年が明けてから、平日は通常業務、週末はアフター・内覧会とあわただしい毎日です。

 

そんな中、仕事として最も好きな設備仕様の検討・決定を2物件で行っています。

ただし、昨今の建築費の急激な上昇のせいで、なかなか気に入ったものが採用できず、コストダウンばかりで楽しさも半減です。

 ただ、昨年の販売分析をする限り、一般所得層の買うようなマンションは、設備仕様の良さよりも、間取りと販売価格の総額のバランスの良いものしか売れていないので、仕方がありません。

ライバル物件を調査しても各社苦労しているのがよく分ります。

分かりやすいのが、外壁のタイル貼りの範囲です。高額のタワーマンションでも下層階のみタイル貼りという物件がいくつもありました。セールストークでは落下の危険を理由にするのでしょうが、10年に1度程度の塗装の手間を考えれば、落下の危険性のすくない工場でのタイル貼り済のコンクリート外壁の採用が望ましいと思います。もちろん、念のため、植栽などで外壁直下に人が通行することのないよう外構に工夫は必要です。

また、有償のカラーセレクトや設備なども無駄な設備仕様を望まないお客様にとっては親切です。

オプションで後付けできるものは省き、基本性能を落とさないのを基本姿勢で頑張ります。

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試験対策用というよりも実務向きの詳しいテキスト。

不動産鑑定行政法規の知識 平成20年版 (2008)

不動産鑑定行政法規の知識 平成20年版 (2008)

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 住宅新報社
  • 発売日: 2007/12
  • メディア: 単行本

 理解チェック用の問題も豊富でこちらは試験対策向き。新範囲の金融関連法規が追加。

不動産に関する行政法規最短合格テキスト 2008年度版―不動産鑑定士 (2008) (もうだいじょうぶシリーズ)

不動産に関する行政法規最短合格テキスト 2008年度版―不動産鑑定士 (2008) (もうだいじょうぶシリーズ)

  • 作者: 相川 眞一
  • 出版社/メーカー: TAC出版
  • 発売日: 2007/10
  • メディア: 単行本

 

 

 


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駐車場設置率100%は万能? [マンション事業企画]

郊外型大規模マンションでは駐車場設置率が100%が当たり前ですが、敷地にゆとりがない都市型マンションでは、最も悩ましい課題です。

趣味と実益を兼ねてモーターショーにも足を運びます。

駐車場の設置率と収容可能車種のバランスの良し悪しがマンションの売れ行きを左右するばかりでなく、入居後の維持管理費までも左右します。

特にタワー型マンションでは、狭い敷地に多くの駐車場を確保する必要があり、タワーパーキングに頼らざるを得ないケースが多くあります。

タワーパーキングは、最近ではエレベーター式のものが多く出庫時間が短縮されてはいますが、やはり入庫可能な車のサイズの制限が通常の全長、全高、全幅、車両重量に加え、最低地上高やタイヤ幅等にまで及ぶため駐車場のサイズ選択に大変気を使います。

限られたスペースの中で台数を重視すれば、ハイルーフ収容可能台数が減り、ハイルーフ率を上げれば設置率が下がります。

また、安易に全てハイルーフ収容可能で設置率100%にすれば、余計な駐車場工事費が各住戸の販売価格に上乗せされ、事業収支圧迫するだけでなく、入居後、購入者が空の駐車場のために維持管理費を負担することになります。

そんな事態を回避するため、周辺マンションの駐車場利用率を調査するのはもちろん、車種の割合も調査して最も効率のよい駐車場構成を目指すのです。

入居後の駐車場稼働率が100%で空き待ち0%が本当のすばらしい企画です。

 

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マンション管理トラブル解決事例シリーズ〈駐車場編〉

マンション管理トラブル解決事例シリーズ〈駐車場編〉

  • 作者: マンション管理実務研究会
  • 出版社/メーカー: 第一法規出版
  • 発売日: 1989/11
  • メディア: 単行本

 


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近隣対策 [マンション事業企画]

マンション事業を進める上で最初にぶつかる問題が近隣対策です。

国立駅前。近隣対策の難しい地域です。

多くのデベロッパーは、いわゆる近隣対策会社に業務を委託することが多いのですが、これには事情があります。

デベロッパーの多くは、一般に思われているよりも非常に少ない社員数で事業を行っています。単純に売上高を社員数で割ってみると、一人当たり1億円を下回るところは、まずありません。

三井不動産レジデンシャルで、売上2560億円に対し、1493名で、1.7億円/人、大京で、売上2260億円に対し、1335名で、1.69億円、東急不動産売上2235億円、554人で4億/人、ゴールドクレストは、何と141人で980億円で、6.9億円/人です。

企業によって、営業部門を含む含まないがあるため、単純には比較できませんが、社員一人当たりにかかる売上はものすごいものがあります。

さらには、この売上を上げるには、どんなに小さい事業でも1年半はかかります。大規模な事業になると、許認可に1年、工事に2年はかかり、資金化まで都合3年もかかるのです。

このような売上をいかにして稼ぐかというのは、多くの場合、設計、施工、監理はもちろん、用地情報収集を仲介会社、近隣対策業務は近隣対策会社に委託しているのです。

特に近隣対策業務は、多くの人数の方を相手に話を聞き、工事やプライバシー対策などをまとめていかなくてはなりません。他の事業を見ながら片手間にできる仕事ではありません。通常デベロッパーの社員は少なくても数物件、多い場合は10物件近くも担当物件を持っているものです。

ここまで働いてなぜこれだけの給料なのかと疑問に思うこともありますが、1つの事業にかかわる数多くの会社と人の数を考えると、やむをえない気がします。不動産の市況次第で利益がふっとぶリスクの割に意外ともうからない業界です。

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プロジェクトの進行状況に対応した建設工事近隣対策の進め方

プロジェクトの進行状況に対応した建設工事近隣対策の進め方

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 清文社
  • 発売日: 2007/03
  • メディア: 単行本

景観にかける―国立マンション訴訟を闘って

景観にかける―国立マンション訴訟を闘って

  • 作者: 石原 一子
  • 出版社/メーカー: 新評論
  • 発売日: 2007/10
  • メディア: 単行本

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お役所仕事 [マンション事業企画]

私の担当物件のうち、2物件が都市計画道路に隣接しています。

「有楽町イトシア」の前も道路工事中。本文とは関係ありません。

1件は、来春竣工予定で、計画道路は竣工の1年前にできる計画でしたが、いまだに工事中。

もう1件は、3年後に完成予定ですが、いまだに用地買収が8割程度とのこと。

都市計画道路が隣接している場合、用地仕入れ時にスケジュールはもちろん、接道の高低レベルや歩道の形状、工事の区分まで詳細に調査するのですが、全く無駄になりました。

来春完成の物件のほうは、2m前後、もう1件でも既に半年前に聞いた数字から50㎝も高低レベルが変わっています。

おかげで、その高さにマンションの敷地を合わせるために余計なコストがかかるやら車路に余計な段差が出るやら最悪な状態です。

おまけに道路工事とマンションの建築工事が交錯して工事も遅れそうです。

計画道路隣接の用地が割安なのが身にしみて分かりました。

役所は、「計画はあくまで計画」と全く相手にしてくれません。「計画は、計画通りにするよう努力するのが常識」の民間とは大違いです。

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どうすれば役所は変われるのか―スコラ式風土改革

どうすれば役所は変われるのか―スコラ式風土改革

  • 作者: 元吉 由紀子
  • 出版社/メーカー: 日本経済新聞出版社
  • 発売日: 2007/06
  • メディア: 単行本

「1日30分」を続けなさい!人生勝利の勉強法55

「1日30分」を続けなさい!人生勝利の勉強法55

  • 作者: 古市幸雄
  • 出版社/メーカー: マガジンハウス
  • 発売日: 2007/06/21
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)

 

 

 


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不運 [マンション事業企画]

今週は予期しないショックな出来事が2つ。
一つ目は、パソコンの故障。昨日早朝パソコンを立ち上げたら、いきなりこんなブルーの画面が。

SAFEモードで立ち上げて、ようやく大事な作成途中の宅建の問題や写真などをバックアップし被害を最小限に抑えました。

ただし、その後1度も立ち上がらず、やむを得ずニューパソコンに買い換えました。痛い出費です。

仕事面でも予期せぬ出来事がありました。

9月頭から担当物件でボーリングによる地質調査を行っていたのですが、なかなか完了の報告がないので、心配して連絡したら、何と、埋立地でもないのに支持層まで60Mもあり、時間がかかっているとのこと。

ようやく建築費を予算内に収めたと思ったら、こんな事態。

見積もり時には、周辺のボーリング事例や地勢の状況から運が悪くても40M程度と思っていたので、ショックでした。

これでおそらく数千万円の工事費増と工期長期化による金利負担増が出て、収支悪化間違いなしです。

おまけに60Mの杭ともなると、通常の杭ではなく鋼管巻きの特注品となるので、建築確認後発注するとなると、着工自体も遅れるとのこと。

まさに最悪です。

秋葉原でパソコンを買った帰りに元気を出すため、神田の広島風お好み焼き「カープ」へ行ってきました。

 

900円という低価格とボリュームで少しだけ不運を忘れました。

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広島お好み焼物語―ふしぎな食べものが生まれたのはなぜ? (PHPノンフィクション)

広島お好み焼物語―ふしぎな食べものが生まれたのはなぜ? (PHPノンフィクション)

  • 作者: 那須 正幹
  • 出版社/メーカー: PHP研究所
  • 発売日: 2004/06
  • メディア: 単行本

新・ボーリング図を読む

新・ボーリング図を読む

  • 作者: 平井 利一, 尾崎 修
  • 出版社/メーカー: 理工図書
  • 発売日: 2005/07
  • メディア: 単行本

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建築費が・・・ [マンション事業企画]

土地を購入する際は、どこのデベロッパーでも当然、市場調査によるマンション販売価格の調査、建築費の概算見積もり、広告費、事業完了までの金利等を計算して事業収支を作成します。

この事業収支が大変なことになっています。

一般的な中高層のマンションの場合、平均70㎡程度の物件では、戸数あたり1800万円を工事費として考えるのが昨年まで。

今年に入ってからは、戸数あたり1900万円前後。

今夏からは、何と2100万円を突破する勢いです。

この工事費では、どんなに田舎の土地でも売値は、坪あたり120万円(70㎡で約2500万円)を下らないということになってしまいます。

これは、郊外型マンション専業デベロッパーにとっては、致命傷になります。

逆に言えば、都心の高級マンションにとっては、数百万円の工事費アップは、販売価格の数%にすぎないため、さほど深刻ではないように思います。

ますます、郊外マンションと都心マンションの売れ行き格差が広がりそうな気がしてなりません。

郊外型マンションをお探しの方は、建築費の安かった現在竣工物件がお勧めです。

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買っていい一流マンションダメな三流マンション

買っていい一流マンションダメな三流マンション

 鑑定理論の暗記に飽きたら、この要点整理。理解が暗記を助ける。
不動産鑑定士鑑定理論の要点整理 改題版 (わかる鑑定士試験シリーズ)

不動産鑑定士鑑定理論の要点整理 改題版 (わかる鑑定士試験シリーズ)

  • 作者: 河野 栄一
  • 出版社/メーカー: 住宅新報社
  • 発売日: 2007/08
  • メディア: 単行本

 

 

 


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マンションも格差社会 [マンション事業企画]

長い夏休みも今日で最終日です。

仕事モードに戻るためにも、マンションについて考えます。

上の写真は、Wコンフォートタワーズ。新築分譲時の平均坪単価約160万円という恐ろしいほどの割安感とモックンのTVCMで話題となった、江東区東雲のマンションです。

Wコンフォートタワーズ

このマンション。平均坪単価は、約160万円ですが、販売価格は、1600万円台から1億7千万円超まで価格格差も、ものすごいものがありました。

同じマンション内で、この価格差を納得させるものとは一体何でしょうか。

もちろん、広さは、倍以上、それでも1億円以上の価格差があります。

坪単価に直しても、94万円から303万円までの価格差です。

眺望もありますが、1億円以上の価値があるのか疑問です。

仕様は、確かに違いますが、せいぜい100~200万円程度のコスト差です。

天井高は、最上階がメゾネットということを考えると、一部倍近く違うことになりますが、建築費で考えると壁が倍になるだけで、床や設備はそんなに増えません。

そう考えると最も違うものは価格そのものです。

高価格そのものがステータスを生み出します。

いくらエルメスバッグの革がいいものを使っていても、コーチのバッグの革の何倍もの原価の革を使っているとはととても思えません。

供給側は、小さな違いにいかにステータス性を持たせせるかに苦労します。

パンフレットを別刷にしたり、一般住戸と販売スタイルを分けたり、担当者を年次の高い営業にしてみたりします。

物的に最も効果があるのは、天井高です。10年以上前は、高さ的に余裕がある中低層マンションでは、むしろ売れにくい1階や2階の天井高を上げて、サッシ高のわずかな違いを強調して日照・眺望のデメリットを払拭して売り抜けたものです。ところが、今は逆で、天井高を上げる場合、最上階から順に配分するようになりました。この傾向はタワーマンションに限らず、中低層マンションも最上階の天井高を上げるようになりました。

ここに今の日本社会の変遷を見るような気がします。

現在では、条件の悪いものを平均に近づけるよりも、よりグロスの高い条件の良い住戸の価値を上げた方が価格にメリハリが出て売れるのです。

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マクロ経済学のまるごと講義生中継 第3版 (TAC on LIVE公務員試験速攻ゼミシリーズ 新装版)

マクロ経済学のまるごと講義生中継 第3版 (TAC on LIVE公務員試験速攻ゼミシリーズ 新装版)

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: TAC出版
  • 発売日: 2007/06
  • メディア: 単行本

鑑定士試験用ではありませんが、文章主体で非常に分かりやすい入門書です。

ミクロ経済学のまるごと講義生中継 第3版 (TAC on LIVE公務員試験速攻ゼミシリーズ 新装版)

ミクロ経済学のまるごと講義生中継 第3版 (TAC on LIVE公務員試験速攻ゼミシリーズ 新装版)

  • 作者: 平野 真武
  • 出版社/メーカー: TAC出版
  • 発売日: 2007/06
  • メディア: 単行本


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改正建築基準法のその後 [マンション事業企画]

今年6月20日の改正建築基準法以降、未だに私の担当物件では建築確認申請をしていないので、はっきりしたことは分かりませんが、少なからぬ影響が出そうです。

特に審査期間の長期化は、想像以上です。改正直後に建築確認申請したある物件では、いまだに正式な受付がされず事前審査中。法改正により、審査受付後申請書類に不備があった場合、書類の修正ではなく、再申請が必要となるため、一部の確認審査機関は、正式な受付をする前に事前審査を行なってくれています。ありがたいことではあるのですが、事前審査だけで1ヶ月もかかっては、その後の本審査が通常の35日で終わっても2ヶ月以上、最長期間の70日まで延長されると3ヶ月以上も審査にかかることになります。

ここまで長く審査がかかると、物件によっては、2週間で審査が下りていた旧建築確認は、本当に審査していたのか疑問を感じます。

この調子では、再来年の3月末引渡しを目指していた先日の仕入れ物件は、期ズレしてGW入居となりそうです。

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プロなら知りたい建築士法、建築基準法、建設業法改正のポイント

プロなら知りたい建築士法、建築基準法、建設業法改正のポイント

先週からこのテキストで猛勉強中です。テキストと理解確認のための過去問の他、休憩用の内容もあり飽きの来ないテキストです。

不動産鑑定士 不動産に関する行政法規 最短合格テキスト〈2007年度版〉

不動産鑑定士 不動産に関する行政法規 最短合格テキスト〈2007年度版〉

  • 作者: 相川 眞一
  • 出版社/メーカー: TAC出版
  • 発売日: 2006/12
  • メディア: 単行本
 
 

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