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マンションのネーミング [マンション購入ノウハウ]

山の手線の駅徒歩圏内、近くには古くからある高級住宅街もある土地ながら不思議と物件名に工夫の凝らされたマンションを2つ偶然発見しました。

20080228(006).jpg
城東地域では、東京イースト等、場所から醸し出される古臭いイメージを払拭する物件は多く見かけるのですが、ここは山手線の大崎と目黒の間です。

近くには、清泉女子大学の裏手に広がる島津山と呼ばれる高級住宅地や皇后の実家もあった池田山もあるのですが、なぜか駅のイメージがよくありません。

2つのマンションの一つはプラウドタワー「東」五反田。島津山や池田山と同じ東五反田にアドレスがあるということを強調しています。

20080228.jpg

もうひとつのマンションは、パークタワー「グランスカイ」とマンションのアドレスよりもマンションの立体的位置を強調しています。

よく言われることは、田園調布東や成城南など著名な住宅街の名前に方位がつく物件は、とんでもなく期待する住所とは違う位置にあるということです。

また、はっきりと住所を明かさない物件の多くもあまりいい場所にないことが多いものです。

最近では、物件名称にまで公正取引委員会の規制があるので、あまり極端なことはできなくなりました。

男らしく堂々と物件の所在する地名を使うか、ひと工夫するか、どちらが消費者に受け入れられるか担当者としては非常に悩ましいところです。

ただ、あいまいな名前を使って担当者としてあまりいい土地でないことを認めるのも嫌なものです。

最近では城東のあまりイメージのよくない駅名も堂々と謳うマンションも出てきましたので、時代の変化を感じます。

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棟内モデルルーム [マンション購入ノウハウ]

担当物件の一つがようやく竣工間近となりました。

本文とは関係ありません。

このころになるとよほど売れ行きがよくない限り、実際の建物の中の数戸を新たにモデルルームとして用意し、新たな集客の手段とします。

この棟内モデルルームは、いい意味でも悪い意味でも物件の良し悪しがはっきりするので、この頃までに眺望や日照が厳しい住戸を売っておくのが基本です。

お客様の心理とは難しいもので、実際の住戸を見た印象が悪いと価格がその分安く設定されていてもなかなか購入には至りません。

棟内モデルルームはそういう点も踏まえて未契約住戸の中でもなるべく印象のいい部屋を選んで設定します。ただし、なんともしがたいのが開放廊下に面した洋室の暗さです。

特に厳しいのがエレベーターや階段前などの建物の影になる部屋です。図面で見る限りさほど気になりませんが、実際の明るさの差は大きく数十万円の差では収まりません。価格設定は業者にもよりますが、図面上の顧客の感じ方をメインに考慮して行なうため、竣工後に予期せぬ苦戦をしいられることもあります。

最近は新価格の浸透を待ったせいで、販売開始から竣工までの期間が以前よりも短い物件が多いため、棟内モデル販売の割合が高くなり、竣工が近づき販売が上向く物件とそうでない物件の差が大きいように思います。

お客様には物件の良し悪しが判断しやすい反面、供給者側には価格設定の正確さと設計の工夫が求められます。

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管理組合総会 [マンション購入ノウハウ]

入居後初めて自分の住むマンションの管理組合総会に行ってきました。

私の住むマンションは、竣工後5年を経過し、そろそろ色々な問題が出てきています。

本文とは関係ありません。

修繕積立金の運用、ペット、ゴミ捨てマナー等いろいろありましたが、最大の問題は、修繕積立金の値上げです。

購入時にもらった長期修繕計画では、戸あたり5千円程度の値上げが必要な時期ですが、入居者による温度差が大きくすぐには決まりそうな感じではありません。

余裕のありそうな壮年の方からは、「すぐにでも5千円くらいなら上げたほうがいい」、子育てで生活費のやりくりの大変な世代からは、「もう少し様子を見たほうがいい」等、割合規模が小さく、購入時の最低・最高価格がさほどない、このマンションですら意見は真っ二つです。

つくづく、これが購入時の価格差が何倍にもなるタワー物件でなくて良かったと思います。

マンション選びで重要なことで見落としがちなのが、身分相応な物件を選ぶということです。

あまり背伸びして、平均価格帯の高い物件の安い住戸を買ってしまうと、後々、管理費や修繕費の値上げなどの際に無理な負担がかかる可能性があります。

逆に平均価格帯の安い物件の高価格物件を買ってしまうと、質の悪い管理に我慢するどころか、管理費を削るために一部自主管理を強いられて、清掃などの労力と時間を裂くということが起きかねません。

また、1ルーム中心のマンションの数少ないファミリータイプやファミリー中心のマンションの狭いタイプを購入するのも後々同じ問題が生じる可能性があります。

家を貸している大家さんは、経費となる管理費はできるだけ削りたい、所有し、かつ、実際に入居する人は、多少経費がかかってもある程度の管理水準を保ちたいと思うものです。

「マンションは、管理を買え」とは、よく言われますが、結局、管理の主体は所有者の集まりなので、「マンションは、コミュニティを買え」ということなのです。

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マンション管理組合の理事になったとき最初に読む本

マンション管理組合の理事になったとき最初に読む本

  • 作者: NPO集住センター
  • 出版社/メーカー: 主婦と生活社
  • 発売日: 2004/11
  • メディア: 単行本

理事会をリードするマンション住まいの心得帳〈その1〉

理事会をリードするマンション住まいの心得帳〈その1〉

  • 作者: 吉野 雅雄
  • 出版社/メーカー: 創英社/三省堂書店
  • 発売日: 2006/10
  • メディア: 単行本

 


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来年の不動産市場 [マンション購入ノウハウ]

12月の初旬から続いた忘年会ラッシュもようやく先週終え、平和な日常に戻りました。

不動産業界は、営業系は普段休みがないため特に休みが早く、デベロッパー計は普通、ゼネコン系は工事を年末までやるので役所の御用納めと同じく遅くまで仕事です。そのため、忘年会も12月の初旬に営業系忘年会、中旬にはデベロッパー系忘年会、下旬にはゼネコン系忘年会とうまく分散し12月は仕事になりません。

ただ飲んでいるだけでは能がないので、できるだけその会社の近況を聞きだすよう努めていますが、話として多いのは、やはり来年の市場についてです。

今年は、昨年からの用地高騰の流れを受け、用地の仕入れは、さらに過熱。大手どころは先高感から、資金力に物を言わせより多くの用地を仕入れようと頑張る。年前半用地仕入れできなかった中小は、あせって高値買いと、今や土地値段は去年の5割り増しということも珍しくありません。

去年仕入れた土地のマンション販売が秋から本格販売され「新価格」と騒がれましたが、来秋は「新新価格」が登場します。

ゼネコン系の話は、資材高騰と職人確保の厳しさです。特に職人不足は深刻で工期の遅延は日常化してしまっています。

販売系の話では、今の販売の好調を喜ぶ話もありますが、来年の高値物件の登場を不安視する声も目立ちます。ただし、顧客の給料は上がっていないとは言っても、以前のようにボーナス返済なしでの資金計画は減少し、ある程度のボーナス返済を見込んでの資金計画が増えてきているようです。

いつ会社が倒産するか分からなかった数年前よりは顧客心理は改善しているようです。

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買っていい一流マンションダメな三流マンション

買っていい一流マンションダメな三流マンション

  • 作者: 碓井 民朗
  • 出版社/メーカー: ダイヤモンド社
  • 発売日: 2006/01/20
  • メディア: 単行本

耐震偽装―なぜ、誰も見抜けなかったのか

耐震偽装―なぜ、誰も見抜けなかったのか

  • 作者: 細野 透
  • 出版社/メーカー: 日本経済新聞社
  • 発売日: 2006/02
  • メディア: 単行本

 


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登録抽選と先着順 [マンション購入ノウハウ]

この秋販売開始した担当物件が好調です。

購入希望の住戸を他の検討者の方に示すための「要望書」ベースでは、既に1住戸で複数希望者がいるという状態です。

そもそも「要望書」とは、抽選のための住戸の登録申し込みに先駆けていち早く希望住戸をいただくことで、抽選にならないようにするというのが大きな目的です。

ここが分かりにくいのですが、先着順のような話で「要望書」を出すにもかかわらず、結局は抽選なのです。

私も経験がありますが、この「要望書」が重なってしまうと営業担当者の立場はなくなり、結構お客様におしかりを受けることもあります。

さらに登録・抽選で一番に「要望書」をいただいた方がはずれた場合は最悪です。

ただし、以前は住宅金融公庫の規則でほとんどの物件が全ての住戸を公募抽選としなければいけなかったのですが、最近では5割未満の住戸では適用除外があるため、同タイプの階数の近い住戸を後日あてがうということも可能です。

また、最初の販売自体が、公募ではなく、事前に資料請求のあった方のみによる登録・抽選ということも一般化しています。

好調物件では、公募でない事前反響者募集のみで約半分の特別枠を売り切ってしまうところもあるので、注意が必要です。

大量なアンケート付事前広告の後、最近広告がないなという物件ほど要注意です。既にクローズドで条件のいい部屋のほとんどがなくなっています。

名古屋飯の代表格といえば、みそかつの「矢場とん」 。

2年前にオープンした銀座店には、名古屋人をはじめ、こってり味噌好きのミソラーが集います。

中でもおすすめは、串かつ定食。好みにより味噌3本、ソース2本のように2種類の味が味わえます。

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買っていい一流マンションダメな三流マンション

買っていい一流マンションダメな三流マンション

  • 作者: 碓井 民朗
  • 出版社/メーカー: ダイヤモンド社
  • 発売日: 2006/01/20
  • メディア: 単行本

マンション管理の知識〈平成18年度版〉―マンション管理にかかわるすべての人に

マンション管理の知識〈平成18年度版〉―マンション管理にかかわるすべての人に

  • 作者: 国土交通省マンション政策室, マンション管理センター
  • 出版社/メーカー: マンション管理センター
  • 発売日: 2006/06
  • メディア: 単行本

 


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お買い得マンション [マンション購入ノウハウ]

 ほんの7・8年前、この地域のタワーマションは、私の担当していた千葉県のマションよりも割安で、「人の住む街ではないから安い」と価格が安い理由を説明していました。

建築中のパークシティ豊洲

それが再開発によりここまで変わるとは驚きです。

アーバンドック ららぽーと豊洲

マスコミで話題の子供が職業体験できるキッザニア

通路が狭く歩きにくい

再開発が終わるまでの間の不便な生協の宅配暮らしの代償という見方もできますが、ほんの5・6年の我慢で本来なら1割以上は値下がりするはずが、逆に1割以上の値上がりが得られるのです。

ほんの1年前に入居した駅近のマンションですら1割り程度の値上がりが見られるそうです。

再開発地域のマンション営業の経験上、ほんの数年先の再開発計画ですら、実際に開発が終わるまでなかなか、その価値の上昇を理解してもらえないものです。

そういう意味では、再開発予定の地域のマンションは、かなりの確率で値上がりすることになります。

古くは新浦安に始まり、品川港南エリア、錦糸町駅北口、秋葉原、川崎駅西口、武蔵小杉南口など再開発エリアの共通点は、都心直結のJRの駅というところでしょうか。(豊洲はJRではありませんが)

今後の注目エリアとしては、三井の超高層マンションと商業の複合開発JR操車場跡地の再開発のある新川崎、超高層マンションと商業の複合開発の武蔵小金井駅南口再開発区画整理により駅南口エリアの半分ほどが開発される津田沼です。

ただし、再開発後の値上がりを既に織り込んでいる物件はもちろんありますので、見極めが必要です。

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これならわかる再開発―そのしくみと問題点、低層低容積再開発を考える

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  • 作者: NPO法人区画整理再開発対策全国連絡会議, 遠藤 哲人
  • 出版社/メーカー: 自治体研究社
  • 発売日: 2004/11
  • メディア: 単行本
まちが生まれ変わる時―駅前再開発の実態

まちが生まれ変わる時―駅前再開発の実態

  • 作者: 荒木 徹
  • 出版社/メーカー: 文芸社
  • 発売日: 2005/10
  • メディア: 単行本

 

 

 

 


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メニュープランとオプション価格 [マンション購入ノウハウ]

マンション本体の価格の決定の後は、メニュープラン(間取り変更)とオプション価格の決定です。

本文とは関係ありません。

バブル崩壊後のマンション価格低下にともなう標準仕様のダウンによって、オプションの範囲は次々に広がっていきました。

今では考えられないですが、リビングのエアコンは、以前は標準仕様でついていたものです。

今ではオプションの範囲は限りなく広がり、標準で当たり前だった床暖房やウォシュレットまでもがオプションとして設定されています。

また、予算内では見映えのいいものが採用できないため、レンジフードや洗面台の3面鏡までもグレードアップしたものをオプション設定し、モデルルームではグレードアップしたものを装備してしのいいでいるのです。

ここでの問題は、標準設定した場合の価格と、オプション設定した場合の価格が大きく違うことです。

例えば今では誰もが欲しい食器洗い乾燥機。

標準設定すれば5万円ほどの価格アップで済みますが、オプション設定とすると15万円くらいにはなります。

なぜこれほどにまで価格差が出るかというと、ほとんどは個別の図面作成費や現場管理費です。全て同じとするのと希望により設定を変えるのとでは、想像以上に多くの人の手間がかかります。

きちんとした不動産会社は、ほとんどの人が希望するであろう設備は標準とし、好みの分かれるものだけをオプションとしています。売値の多少のアップよりも顧客負担の増加を考慮しているのです。

メニュープランの費用についても同じで材料費はむしろ下がるような、間仕切りとドアをなくすだけの変更でも図面作成費と現場管理費だけで費用がかかります。

これはまさにその部屋を購入する人の好みですから、本来なら全て有料とすべきです。無料とすると標準プランのままで購入した人にも現場管理費分の負担が及ぶことになるからです。

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マンションのインテリア実例&工夫1000―賃貸・新築 リフォーム

マンションのインテリア実例&工夫1000―賃貸・新築 リフォーム

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 主婦の友社
  • 発売日: 1999/03
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)

Casa BRUTUS (カーサ・ブルータス) 2006年 11月号 [雑誌]

Casa BRUTUS (カーサ・ブルータス) 2006年 11月号 [雑誌]

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: マガジンハウス
  • 発売日: 2006/10/10
  • メディア: 雑誌
北欧スタイル (No.11(2006summer))

北欧スタイル (No.11(2006summer))

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 〓出版社
  • 発売日: 2006/07
  • メディア: ムック

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意外な好調物件 [マンション購入ノウハウ]

秋売り物件の契約も始まり、他社も含め物件ごとの売れ行き状況が徐々に明らかになってきました。

広告代理店、以前の勤務先、JV先等様々な情報源を通じて、よりリアルな情報を収集しています。

都心物件が好調なのはもちろん、郊外型の物件でも絶好調というものが少なからずあります。

その土地が用地情報として出てきたとき、事業化できるかどうか疑問符のついたものも、その絶好調物件の中にはあります。

以前は、その沿線では数百戸という大規模は無理という沿線、この環境はマンションは無理という立地でも売れてしまっています。

それらの物件の共通項は、支線や環境悪でも都心からは何とか20km圏内にある。本数は少なくても都心直結、駅まで5分前後、住宅地としてメジャーな市内の大規模物件という点です。

マンション購入者の傾向を見ると探し始めて1年以内に購入する人がほとんどなので、大きなタームでいい物件というよりも探しているときに自分のニーズにあった物件を購入するという傾向になります。

いい物件が減れば、以前はきびしかった物件もいい物件になります。

 

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買っていい一流マンションダメな三流マンション

買っていい一流マンションダメな三流マンション

  • 作者: 碓井 民朗
  • 出版社/メーカー: ダイヤモンド社
  • 発売日: 2006/01/20
  • メディア: 単行本

マンションはこうして選びなさい―マンションの販売価格はこうやって比較しなさい

マンションはこうして選びなさい―マンションの販売価格はこうやって比較しなさい

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: ダイヤモンド社
  • 発売日: 2004/05
  • メディア: 単行本

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隣り合う洋室 [マンション購入ノウハウ]

秋販売の図面チェックをしていたら、主寝室と洋室が壁一枚で隣り合うプランを発見しました。

これでは、個室とは名ばかりで音は筒抜けです。

 参考間取りA

通常、家族間といえどもプライバシーが重視されるべき空間なので、クローゼットを配置するなど工夫するところです。

参考間取りB

クローゼットを配置することにより、通常の壁に加えて、クローゼットの背板と収納されるであろう洋服(吸音材代わり)、クローゼットの扉と、まるで防音のためのような理想的な遮音性が得られるのです。

「参考間取りA」のように洋室間にクローゼットを配置すると洋室がかなり細長く家具配置が厳しくなる場合は、通常1枚の石膏ボードを2重張りにして、吸音材を入れます。

タワー型マンションなどは、限られたバルコニー面に洋室全てを配置しなければならない制約があるため、この手法を使っていることが多いようです。

ただし、当然コストがかかるため、特にこの工夫をしない会社もあるようです。

もし、検討している間取りが、洋室となり同士でクローゼットの防音配置でない場合、念のため壁の仕様を確認したほうがいいですね。

昨日の「王様のブランチ」でやっていた銚子の市場前の魚介料理の「みうら」 

魚好きの私は早速車を飛ばして食してきました。

テレビでやっていた「サンマずくし」も魅力でしたが、色々食べたかったので、

海鮮丼を頼みました。繊維の太い味の濃いカニ、しっとりとしたイカ、水っぽくないマグロなど魚好きも納得の味でした。

 

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納得の間取り 日本人の知恵袋―日本人らしい生活空間とは

納得の間取り 日本人の知恵袋―日本人らしい生活空間とは

  • 作者: 吉田 桂二
  • 出版社/メーカー: 講談社
  • 発売日: 2000/12
  • メディア: 単行本

間取り百年―生活の知恵に学ぶ

間取り百年―生活の知恵に学ぶ

  • 作者: 吉田 桂二
  • 出版社/メーカー: 彰国社
  • 発売日: 2004/01
  • メディア: 単行本

東京湾漁師町―江戸前の食を求めて

東京湾漁師町―江戸前の食を求めて

  • 作者: 西潟 正人
  • 出版社/メーカー: 生活情報センター
  • 発売日: 2006/07
  • メディア: 単行本

 


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長期修繕計画 [マンション購入ノウハウ]

秋売り物件の長期修繕計画がようやく上がってきました。

 

長期修繕計画とは、20年から30年の期間で、そのマンションに必要な外壁塗装や屋上の防水など共用部分の性能を維持していくために必要な修繕費を算出し、その必要額をどのように徴収するかをシュミレーションしたものです。

マンションの規模や広さにもよりますが、ざっくり30年で、1戸あたり500万円から600万円もの金額が共用部分の修繕に必要となります。

単純に30年×12ヶ月=360ヶ月で割ると月当たり、1.4~1.65万円にもなります。

一方、一般的な新築マンションの修繕積立金は5~6千円しかないので、単純に考えると毎月1万円以上も積立不足が生じるはずです。

最初から1.5千円前後の修繕積立金では、かなり支払いがきつくなり、売れ行きに影響するので、そこまで正直な金額にしている新築マンションを見たことがありません。

結局、世の中のマンションのほとんど全ては、修繕積立金を後々1万円以上値上げするか、何十万円という一時金を10年ごとに徴収することになるのです。

中には、敷地内に修繕費のほとんどかからない平置き駐車場があって、きちんと相場に近い料金を徴収していれば、余った分が修繕費にあてられて値上げ幅が少ないケースもあります。

逆に修繕費の高い機械式駐車場を無料や低額で運営しているマンションは、後々1万円どころではない恐ろしい修繕積立金の値上げか、値上げができなければ、機能しない錆びた機械式駐車場が残ることになるのです。

修繕積立金や駐車場代の設定は、その分譲会社の企業姿勢がうかがえて興味深いものです。

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すぐに役立つマンション管理ガイド~運営から修繕、建替えまで

すぐに役立つマンション管理ガイド~運営から修繕、建替えまで

  • 作者: 日経アーキテクチュア
  • 出版社/メーカー: 日経BP出版センター
  • 発売日: 2005/01/19
  • メディア: 大型本

図解 マンション給排水の知識101―日常管理から大規模修繕まで

図解 マンション給排水の知識101―日常管理から大規模修繕まで

  • 作者: 山口 実
  • 出版社/メーカー: 経済調査会
  • 発売日: 2005/11
  • メディア: 単行本

マンションの修繕と建替え

マンションの修繕と建替え

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: オーム社
  • 発売日: 2003/06
  • メディア: 単行本

 

 


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