マンション業界探険記

不動産鑑定士短答試験の結果発表が先日あり、お陰様で何とか合格できました。

試験終了直後の自己採点結果、あまりにも低い点数に自己嫌悪に陥ってしまいましたが、鑑定理論の間違えた個所を再度復習して気分を入れ替えて、次の8月頭の2次試験に向けて、さらに猛勉強をしています。

仕事の方もようやく用地の値段が下がってきたので、そろそろ用地仕込みを本格化しています。

先日も収支が合いそうな情報があったので、実地の調査を行いました。

その土地は立地はよいのですが、過去に周辺で土壌汚染が出ていたので、まず地歴の調査ために
国会図書館へ向かいました。


国会図書館というだけあって、国会議事堂の真ん前にあります。ここには、過去に発行されたものも
含めてほとんどの本が所蔵されているため、何十年も前の地図ももちろん見られます。

目録のデータを調べると50年以上前の地図があったので、調べてみると、きちんとした住宅らしき
ものがありました。この地図と、閉鎖謄本といって現在は使われていない過去の不動産の所有者の
履歴情報が記録された資料をつきあわせて問題のないことを確認しました。また、隣接地も同様に
住宅のようでした。念のため、他の年代の地図で10年ごとの変化も確認し途中周囲も含めて用途の
変更がないことも確認し、土地の方も合格です。

ここで工場跡地等土壌汚染の疑いがある場合は、実際に土を採取して検査することになります。

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先週の日曜日に不動産鑑定士短答式試験が実施されました。


不動産鑑定理論と行政法規の２科目で、５択の各４０問、各２時間、計４時間の
試験です。

昨年から問題が急激に難しくなっていたため、特に行政法規については、万全の準備を
していたはずでしたが、かなり難しく５割を超えるのがやっとでした。

鑑定理論については、２次試験の範囲でもあるので、６割超はとれました。
本来ならば、７割以上が合格の目安なので、不合格のはずですが、問題の難易度が
昨年から急激に上がっているので、合格点は昨年並みかそれ以下になりそうです。

昨年の合格予想点が５５％程度のようなので、何とか滑り込みセーフと信じています。

それにしても難問が多く、大手予備校３社の回答（予想）を比べても、鑑定理論では
４０問中４問が正解が異なる、もしくは正解が複数というひどい問題です。

行政法規については、１次試験のみの科目のため、２次試験に重点をおいて勉強して
いた方には、足をすくわれる結果になったかもしれません。

合格発表は６月２０日としばらく先なので、合格を信じて８月の２次試験の勉強をします。

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昨年の７月より試験勉強を始め早９ヶ月が経ち、いよいよ不動産鑑定士短答式試験まで１ヵ月となりました。

ここ数カ月は２次試験である論文試験よりも択一試験である短答式試験向けの勉強に集中しています。

過去問を解いていて気になるのが、新試験制度となった１８年度試験以降、５つの選択肢から一つの
正解や不正解を選択する問題よりも圧倒的に正解や不正解の肢の数や組み合わせを選ぶ問題が
多いこと。

しかも、問題自体が紛らわしいものが多く、正確な知識が問われるのです。

これは、論文試験の片手間の勉強では合格は難しいということを意味します。

特に仕事を持ちながらの私にとっては時間配分が厳しいいため、まずは短答式試験に集中ということ
になりました。

幸い、今年になってからの用地仕入れは、非常に選別の厳しいものとなっており、無理をしない
ため、仕事量は落ち着いています。

ただし、本来なら昨年度に着工するはずだった物件の建築確認がまとめて下りてくるため、
ＧＷ明けは平日の勉強時間を確保するのが厳しくなりそうです。

仕事の環境が厳しい今が資格試験勉強のチャンスと思い頑張ります。

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一般の問題集の手薄な各論第三章の問題が１００肢もあるお勧め問題集。

いよいよ明日は、不動産鑑定士試験の試験案内の配布の日です。ちょうど今日は、第一次試験である短答式試験３カ月前となります。

そんな切羽詰まった時期にもかかわらず、今日は東京マラソンの観戦に行ってきました。もちろん、観戦の行き帰りの電車内では参考書でひたすら鑑定理論の暗記です。

受験勉強開始から７カ月あまり、８月の２次試験までをゴールとすると、東京マラソンでいうとちょうどこの日本橋あたりです。

先頭集団がしっかり形成され、優勝者はこの集団から出ることはほぼ間違いないように思えます。このあたりに自分がいるとはとても思えませんが、何とかまずは、１次試験に合格し、８月の論文試験まで臨めるよう頑張りたいものです。

日本橋にきたついでに高島屋の糖朝へ。今年の正月に香港へ行った時も本店に行きましたが、ほぼ同じ本格的な味。蝦ワンタン麺にスィーツと春巻きがついたセットで１６８０円とちょっと高めですが、香港気分を気軽に味わえるので、お勧めです。

帰りは銀座まで足を伸ばしてみると、何と東国原知事が走っていました。（頭半分と片腕片足しか写ってません。）

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この時期からは、短答式対策で問題集を繰り返し解き理解の整理。

 

先週待ちに待った宅建試験の合格発表がありました。

合格点は、大多数の資格予備校の予想通り３５点でした。

我社の社員の合格率は、全国平均の１７．３％を上回りなんとか私の３か月近い宅建対策講師としての役目も果たせたと思います。

今年の宅建試験は素直な問題が多く、努力した人間が報われるいい問題でした。過去には、合格点が２６点、２８点という年もあったのですが、あまり問題が難しいと運のいい人が受かるということが起こります。

資格試験の結果が出ると受かっても受からなくても全く勉強する気がなくなりそうですが、真面目に勉強した人ほど毎日が物足らなくなるものです。

そんなときは、さらにハイレベルな資格に挑むことをお勧めします。当社の合格者の何割かも１級建築士やマンション管理士を目指すようです。

先週からは、この宅建合格祝いや忘年会などで連夜の飲み会です。マンション業界では、担当物件あたり２件は忘年会があり、１２月下旬までこのペースで１０件以上の忘年会が続きます。

プライベートな忘年会ができるのは、大分先の年末近くになりそうです。

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今年度の宅建試験までいよいよあと１週間となりました。

先週の社内の宅建模試は、早朝７時からの２時間５０問を実施し、合格見込み者もいよいよ絞られてきました。

２ヶ月間の模試結果の推移を見ると、興味深いのが、まさに昔話の「ウサギとカメ」のように、最初は快調でもだんだん合格圏外に落ちていくウサギ型の人と、最低ランクから這い上がってくるカメ型の人がいるということです。

資格試験というのは、まさにマラソンのような持久戦。日々コツコツ勉強し続けた人間が強い。

ただ、最下位グループに私と出身大学と学部まで同じ新人がいたのはちょっとショックです。

私の方も週末の宅建模試の問題作りから解放されて、いよいよ不動産鑑定士試験に専念できます。

先日不動産鑑定士の最終試験である２次試験の合格発表がありましたが、その結果を見る限り高年齢者には厳しい試験のようです。４０代での合格はほぼ無理。何とか３０代のうちに滑り込みたいものです。

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 最後の仕上げはやはり過去問。

 

 

 

勤務先の宅建対策委員としての任期も残り１ヶ月となりました。

自分の勉強もようやく型ができ、一番上に今日の重点科目が積まれます。

この時期になると、模試の点数が２極化してきます。

勉強をしているかしていないかが、はっきりと点数に表れるので、採点でいい点数を見ると嬉しい反面、不動産会社勤務とは思えない点数に遭遇すると、自分が悲しいというよりは哀れに思います。

この時期でも点数の低い受験者におすすめするのが、早朝学習です。

血圧の高低にもよるかもしれませんが、朝5時頃の静かな環境は、参考書の一字一句までもが、脳に染み渡るような集中力を生みます。

夜型の人もいるでしょうが、夜の脳は気のせいか、疲れ気味で記憶力が低いように思います。また、お酒を飲む人は、飲まずに勉強するのもストレスだし、飲んでから勉強といっても、脳の働きがよくないので効率は最悪です。

また、朝の通勤時の電車も静かで勉強するのに最適です。混雑時でも片手で参考書が開けるよう、私の参考書は、全て軽量化のため200ﾍﾟｰｼﾞ程度で分冊し、製本テープ代わりのガムテープで補強してあります。

また来年も同じことをしなくてはいけないよりは、あと１ヶ月睡眠時間を多少削って頑張った方がどれだけ楽なことか。効率よく勉強すれば宅建合格は100時間の勉強時間で合格できるといわれています。

1ヶ月で100時間の勉強時間を確保するには、１日3時間強。通勤往復2時間と早朝1時間で何とか確保できます。通勤時間の短い人はその分家で勉強できます。

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毎日の通勤の友です。

 

 

 

上司に来年不動産鑑定士を受験すると言ってしまったがために、社内の宅建合格強化担当に任命されてしまいました。

鑑定士合格体験記を読んでいる中で、宅建試験の問題を作成するアルバイトをしながら、鑑定士に合格した方がいらっしゃったので、これも鑑定士合格のための一つの試練だと思って頑張っています。

実際、鑑定士の１次試験の不動産に関する行政法規、2次試験の民法は、試験範囲がかぶるので、結構基礎の勉強として役立ちます。

また、問題を作ることは、論理的な文章力の向上にもつながります。

ただ、肝心の社員の模擬テストの点数は、なかなか上昇しません。

宅建試験まであと２ヶ月弱。まだ、勉強を始めてない方でも１日３時間勉強すれば、１８０時間の勉強ができますので、合格の目安とされる２００時間に近い勉強時間が確保できます。

鑑定士試験１次合格に必要な勉強時間は、350時間。

まだ試験まで、９ヶ月もあるので、２次試験も視野にいれて頑張ります。

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 IPODへのダウンロードで満員電車の通勤時間でも楽々勉強できる。

 

鑑定士合格者の多くが推薦するテキスト

今年も宅建試験の申し込みが始まり、私の勤務する会社でも、新入社員や宅建未取得者が、戦々恐々としています。

前にもこのブログで触れましたが、私の場合は、入社１年目は失敗。２年目には、「不合格の場合は、眉毛と髪の毛をそり落とす」とのありがたい先輩の脅しにより懸命に勉強し何とか合格しました。

会社によっては、宅建資格のない場合は平社員より上に昇格できないなど、合格が必須とされている資格です。また逆に、殆どの不動産会社は資格手当を月5千円程度つけるなど合格後は優遇される資格でもあります。

私の会社でも若い社員は、まだ未取得の人間もいるので、勉強法をアドバイスしています。私の場合は、脅すのではなく、自分の経験を基に勉強時間の作り方、合格に必要な勉強時間の目安、勉強方法を示しながら、自らも毎年何らかの資格取得勉強を一緒にやりながらマラソンでいう併走のような感じでやっています。

おかげで、昨年は、マンション管理士、一昨年は２級ＦＰ技能士に合格しました。

今年は、気合を入れて、不動産関連の国家資格の最高峰の不動産鑑定士試験に挑戦しようと思います。まずは、来年5月の短答式試験の合格を目指します。

 

風の噂で２年目の時にありがたい脅しをしていただいた先輩が鑑定士になったと聞いたので、負けずに頑張りたいと思います。

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11月の半ばからマンション管理士受験のための猛勉強のため更新を休んでいましたが、久しぶりの更新です。

マンション管理士とは、マンションの管理組合のコンサルを行なうマンション管理の専門家で、民法から区分所有法、維持管理工事の知識まで必要な資格です。

　都心のマンション用地が枯渇している中、昭和45年ころから大量供給されてきたマンションストックが大規模なリニューアルや建替えの時期を迎えています。その数は東京都内だけでも約１８万戸、2005年の新築供給の４倍を超え、この数は10年後５０万戸を超えます。

まだまだ事例は少ないですが、特に超都心のマンションでは、地価の値上がりや法規制の変更により所有者の費用持ち出しなしでの建替えなどが進んでいます。

今後はこういった建替え事例が一部の恵まれた物件だけではなく、持ち出しの必要な一般の老朽化マンションにも増えてくるはずです。

そこで必要となるのが、マンション関係の法知識に詳しいマンション管理士です。建替え案件の新築マンションが超都心のマンションのスタンダードになる時代も、もうすぐそこです。

自己採点の結果何とか合格できそうなので、半年近く頑張った甲斐がありました。

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私の半年間の愛読書です。発行元が試験実施機関なので、マンション管理士合格の必読書です。