設備仕様決定 [マンション事業企画]
年が明けてから、平日は通常業務、週末はアフター・内覧会とあわただしい毎日です。
そんな中、仕事として最も好きな設備仕様の検討・決定を２物件で行っています。
ただし、昨今の建築費の急激な上昇のせいで、なかなか気に入ったものが採用できず、コストダウンばかりで楽しさも半減です。
ただ、昨年の販売分析をする限り、一般所得層の買うようなマンションは、設備仕様の良さよりも、間取りと販売価格の総額のバランスの良いものしか売れていないので、仕方がありません。
ライバル物件を調査しても各社苦労しているのがよく分ります。
分かりやすいのが、外壁のタイル貼りの範囲です。高額のタワーマンションでも下層階のみタイル貼りという物件がいくつもありました。セールストークでは落下の危険を理由にするのでしょうが、１０年に１度程度の塗装の手間を考えれば、落下の危険性のすくない工場でのタイル貼り済のコンクリート外壁の採用が望ましいと思います。もちろん、念のため、植栽などで外壁直下に人が通行することのないよう外構に工夫は必要です。
また、有償のカラーセレクトや設備なども無駄な設備仕様を望まないお客様にとっては親切です。
オプションで後付けできるものは省き、基本性能を落とさないのを基本姿勢で頑張ります。
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試験対策用というよりも実務向きの詳しいテキスト。
理解チェック用の問題も豊富でこちらは試験対策向き。新範囲の金融関連法規が追加。
不動産に関する行政法規最短合格テキスト 2008年度版―不動産鑑定士 (2008) (もうだいじょうぶシリーズ)
- 作者: 相川 眞一
- 出版社/メーカー: TAC出版
- 発売日: 2007/10
- メディア: 単行本
内覧会シーズン突入 [マンション内覧会]
年が明けた途端に先週から内覧会シーズンに突入しました。
海浜幕張のホテル・ザ・マンハッタンからの景色
毎回の登場でお互い慣れてはきましたが、相変わらず余計なことをいう内覧立会業者には閉口します。
依頼者のためというよりは、自分の存在意義を示すために、莫大な費用のかかる割に入居者のためにならない改善工事を要求するのです。
例えば、床のわずかな凹凸を指摘して、その修正を求める。この手直しをするのに内覧業者の報酬をはるかに超える費用をかけます。また、その工事をするのに多くの工事業者がきれいに清掃された部屋に入りキズ・汚れが増えるのです。
入居予定の方が気になる程度のものなら直すべきですが、人間の感覚でわからないものまで機械で測定して直すのは、とても無駄です。
もちろん、素人にはわからないが必要な是正事項をきちんと指摘する。また、異常に細かい指摘をする依頼者をうまくコントロールして常識内の是正工事とするなど、節度ある業者もたくさんいますので、一概に全ての業者を悪とは言いません。
ただ思うのは内覧業者をさらにチェックする必要があるということです。規制でがんじがらめの不動産業者や建設会社をチェックするのですから、当然のことです。
特にアルバイト的に週末のみ仕事をしている１級建築士の方はひどい方がいるので、要注意です。
ホテルザマンハッタン２階のベラ・ルーサ
スープ、前菜、メイン、デザートにコーヒーがついて休日２７００円は、お得。
内覧会で心も足腰も疲れた後は、景色のいいレストランで食事です。
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- 作者: 碓井 民朗
- 出版社/メーカー: ダイヤモンド社
- 発売日: 2006/01/20
- メディア: 単行本
- 作者: 碓井 民朗
- 出版社/メーカー: 週刊住宅新聞社
- 発売日: 2005/06
- メディア: 単行本
続・香港澳門探検 [食べ歩き]
香港・澳門の旅で印象的だったのは、新旧の超高級ホテルの豪華さと食へのこだわり。
ペニンシュラ香港
こんなハンバーガーまでが、こだわり抜かれ、たった3,000円ほどで老舗ホテルの味を楽しむことができます。
澳門では、マンダリンオリエンタル、2007年オープンのＭＧＭ、ベネチアンに行きましたが、香港よりもやや割安で一流ホテルの味を味わえます。
マンダリンオリエンタル マカオ
こんな分厚くやわらかいナンのついた極上のカレーがたった1200円ほど。日本では、一番安い中華レストランでも4000円以上はするので、感激しました。
2007年12月にオープンしたばかりのまばゆいばかりのＭＧＭグランド。
内装は、外観とちがってやや落ち着いていて、次のベネチアンよりも質が高い。
ほとんどディズニーシーとそっくりなベネチアンマカオ
中は豪華ですが、ちょっとインチキくさい感じです。
マカオのタイパでは、ベネチアン以外にもフォーシーズンズ、シャングリラ、コンラッドなどが次々と建設予定で、今後も楽しみです。
ラスベガスばりのホテル銀座に生まれ変わるタイパコロアンコーズウェイ
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- 作者:
- 出版社/メーカー: データハウス
- 発売日: 2002/04
- メディア: 単行本
香港・澳門探検 [食べ歩き]
新年明けましておめでとうございます。
セントポール天主堂跡
年末年始は、香港・澳門に行ってきました。
香港の知人が広いマンションに引っ越したというので、２泊だけお世話になりました。
香港は、山が多く平地がほとんどないので、超高層マンションがほとんどです。
今回お邪魔したのは、香港空港からタクシーで１０分ほど、地下鉄の終点駅からは５分ほどの香港の典型的な超高層マンションです。
駅からは、ペデストリアンデッキで直結。マンションの入口には、２４時間体制で警備員が入退出者のチェックを行っています。感心したのは、退出者のチェックもあり、オートロックも内側からも鍵がないと開かないということ。
各階のエレベーターホールも手抜きなく総石貼りです。
景色は、何とも建物とアンバランスな大自然。
山があまりにも近く日の出がなかなか山に隠れておがめないのが難点です。
部屋にバルコニーはなくエアコンの室外機も窓の上に乗っかっています。
香港の街中を歩いていてよく上から水滴が落ちてくるのも、このむき出しの室外機から水が落ちてしまうからでしょう。
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- 作者:
- 出版社/メーカー: ダイヤモンドビッグ社
- 発売日: 2002/09
- メディア: 単行本
共用部検査 [マンション内覧会]
先週は、年明けの内覧会を控えた物件の共用部検査に行ってきました。
契約者の方の内覧会は、専有部分やポーチ、バルコニーなどの専用部分のみですが、契約者になりかわり事業主サイドで、屋上は、もちろん、共用廊下や集会室、駐車場、外構などの検査を行います。
特に重要なのが、上の写真の屋上部分です。
屋上には、アスファルトシート等が隙間なく敷き込まれ、雨漏りしないようになっています。コンクリートは、防水効果がありそうですが、実際は防水対策をしないと雨漏りがします。
私も屋上ではありませんが、ルーフバルコニーの防水の施工ミスで室内に雨水が大量に入り込み、大変なクレームをいただいたことがあります。
高所恐怖症なので、最もこの屋上の検査は嫌いですが、隅々まで隙間や極端な膨れなどがないかチェックして回ります。
柵のないところも多いので、特にこんな雨の日はちょっとだけ命がけです。
お客様の知らないこんな検査をして初めて自信をもってマンションの引き渡しができます。
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マンションの価値維持のためにも屋上防水等大規模修繕は欠かせません。
鑑定士の勉強も５月の１次試験にむけ行政法規を始めました。
不動産に関する行政法規最短合格テキスト 2008年度版―不動産鑑定士 (2008) (もうだいじょうぶシリーズ)
- 作者: 相川 眞一
- 出版社/メーカー: TAC出版
- 発売日: 2007/10
- メディア: 単行本
不動産鑑定士短答式一問一答 行政法規編 平成20年版 (2008) (わかる鑑定士試験シリーズ)
- 作者: 北川 憲
- 出版社/メーカー: 住宅新報社
- 発売日: 2007/11
- メディア: 単行本
宅建試験結果 [資格試験]
先週待ちに待った宅建試験の合格発表がありました。
我社の社員の合格率は、全国平均の１７．３％を上回りなんとか私の３か月近い宅建対策講師としての役目も果たせたと思います。
今年の宅建試験は素直な問題が多く、努力した人間が報われるいい問題でした。過去には、合格点が２６点、２８点という年もあったのですが、あまり問題が難しいと運のいい人が受かるということが起こります。
資格試験の結果が出ると受かっても受からなくても全く勉強する気がなくなりそうですが、真面目に勉強した人ほど毎日が物足らなくなるものです。
そんなときは、さらにハイレベルな資格に挑むことをお勧めします。当社の合格者の何割かも１級建築士やマンション管理士を目指すようです。
先週からは、この宅建合格祝いや忘年会などで連夜の飲み会です。マンション業界では、担当物件あたり２件は忘年会があり、１２月下旬までこのペースで１０件以上の忘年会が続きます。
プライベートな忘年会ができるのは、大分先の年末近くになりそうです。
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マンション管理の知識 平成19年度版―マンション管理にかかわるすべての人に (2007)
- 作者:
- 出版社/メーカー: マンション管理センター
- 発売日: 2007/06
- メディア: 単行本
1級建築士合格のための問題と解説 2007年版 1 計画編 (2007)
- 作者:
- 出版社/メーカー: 建築資料研究社
- 発売日: 2007/02
- メディア: 単行本
検査、検査、検査 [マンション内覧会]
来春のマンション引き渡しに向けて先週からいよいよ施主検査シーズンに入りました。
先週は、専有部分（部屋の中）の検査に行ってきました。
デベロッパーが行うこの施主検査の前にゼネコンによる社内検査を経ているはずですが、どうしても傷・汚れはもちろん、機能上問題のある事項も出てきます。
やはり、社内検査は、所詮身内による検査ですので、細かいところや手直しに大がかりな工事が必要な項目は、抜けがちになります。
仕上げ部分の傷汚れなどは何とでもなりますが、コンクリート躯体自体の歪みや枠や下地の歪み、ドアやクローゼットなど製作に何週間もかかるものは、施主検査までに発見しないと、入居までに手直し工事が終わらないということも発生するため、責任重大です。
私もかつて、内装のカラーの間違いや間取り事態の間違いなど是正に数か月を要する信じがたい手直しも経験しましたが、それを知った購入したお客様の心に傷は、癒えることはありません。
一戸建て住宅ならば、施工中に外部はもちろん、内部ものぞき見ることができるのですが、マンションの場合、安全上の問題もあって、施主であるデベロッパーが中間検査としてお客様に代わってチェックすることになります。
もちろん、設計者も確認しますが、基本的にクレーム処理の前面に立たない設計者はチェックが甘くなると思います。何年もクレームを経験すると、体でチェックの必要な個所と重要性を覚えます。
そのためにも、是非設計者に内覧会対応をお願いしたいものです。
民法だけは早稲田のテキストが分かりやすい
- 作者:
- 出版社/メーカー: 早稲田経営出版
- 発売日: 2006/10
- メディア: 単行本
不動産鑑定士鑑定理論の要点整理 改題版 (わかる鑑定士試験シリーズ)
- 作者: 河野 栄一
- 出版社/メーカー: 住宅新報社
- 発売日: 2007/08
- メディア: 単行本
アフター対応 [マンション引渡し]
先週から夏に引き渡しをした担当物件のアフター対応で週末も休みなく働いています。
マンション営業時代にも供給が何年にもわたる大規模物件の担当をしていたため、必然的にお客様のアフター受付窓口になることも多く、幸い対応には慣れています。
ただ１つ営業時代と違うことは、売主として最終的な責任があるということです。
デベロッパーの中には、管理会社やゼネコンに任せきりで、全く顧客対応をしないところもあるようですが、久しぶりに顧客対応をしてみると、その意味の大きさを実感します。
今月末から、来春引き渡しの担当物件の施主検査が始まりますが、直に顧客の話を聞くことで、検査するべき項目の見直し、さらに厳しい検査の姿勢が得られるのではないかと思います。
マンション購入の際には、売主や施工会社の会社名や実績を気にかけますが、入居後長いつきあいをするアフター窓口や対応先については、つい確認がおろそかになりがちですが、そのデベロッパーの企業姿勢そのものがわかる事項なので、是非ともぬかりなくチェックをすることをお勧めします。
「管理会社が担当します」、「施工会社が窓口です」というだけの会社は、ユーザーの声をフィードバックする仕組みがなく、住んでからの不満が多い可能性が高いと思います。
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こちらも１９年度改正対応版。セットで読み込めば完璧。
不動産鑑定士鑑定理論の要点整理 改題版 (わかる鑑定士試験シリーズ)
- 作者: 河野 栄一
- 出版社/メーカー: 住宅新報社
- 発売日: 2007/08
- メディア: 単行本
駐車場設置率１００％は万能？ [マンション事業企画]
郊外型大規模マンションでは駐車場設置率が１００％が当たり前ですが、敷地にゆとりがない都市型マンションでは、最も悩ましい課題です。
趣味と実益を兼ねてモーターショーにも足を運びます。
駐車場の設置率と収容可能車種のバランスの良し悪しがマンションの売れ行きを左右するばかりでなく、入居後の維持管理費までも左右します。
特にタワー型マンションでは、狭い敷地に多くの駐車場を確保する必要があり、タワーパーキングに頼らざるを得ないケースが多くあります。
タワーパーキングは、最近ではエレベーター式のものが多く出庫時間が短縮されてはいますが、やはり入庫可能な車のサイズの制限が通常の全長、全高、全幅、車両重量に加え、最低地上高やタイヤ幅等にまで及ぶため駐車場のサイズ選択に大変気を使います。
限られたスペースの中で台数を重視すれば、ハイルーフ収容可能台数が減り、ハイルーフ率を上げれば設置率が下がります。
また、安易に全てハイルーフ収容可能で設置率１００％にすれば、余計な駐車場工事費が各住戸の販売価格に上乗せされ、事業収支圧迫するだけでなく、入居後、購入者が空の駐車場のために維持管理費を負担することになります。
そんな事態を回避するため、周辺マンションの駐車場利用率を調査するのはもちろん、車種の割合も調査して最も効率のよい駐車場構成を目指すのです。
入居後の駐車場稼働率が１００％で空き待ち０％が本当のすばらしい企画です。
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- 作者: マンション管理実務研究会
- 出版社/メーカー: 第一法規出版
- 発売日: 1989/11
- メディア: 単行本
近隣対策 [マンション事業企画]
マンション事業を進める上で最初にぶつかる問題が近隣対策です。
国立駅前。近隣対策の難しい地域です。
多くのデベロッパーは、いわゆる近隣対策会社に業務を委託することが多いのですが、これには事情があります。
デベロッパーの多くは、一般に思われているよりも非常に少ない社員数で事業を行っています。単純に売上高を社員数で割ってみると、一人当たり１億円を下回るところは、まずありません。
三井不動産レジデンシャルで、売上２５６０億円に対し、１４９３名で、１．７億円／人、大京で、売上２２６０億円に対し、１３３５名で、１．６９億円、東急不動産売上２２３５億円、５５４人で４億／人、ゴールドクレストは、何と１４１人で９８０億円で、６．９億円／人です。
企業によって、営業部門を含む含まないがあるため、単純には比較できませんが、社員一人当たりにかかる売上はものすごいものがあります。
さらには、この売上を上げるには、どんなに小さい事業でも１年半はかかります。大規模な事業になると、許認可に１年、工事に２年はかかり、資金化まで都合３年もかかるのです。
このような売上をいかにして稼ぐかというのは、多くの場合、設計、施工、監理はもちろん、用地情報収集を仲介会社、近隣対策業務は近隣対策会社に委託しているのです。
特に近隣対策業務は、多くの人数の方を相手に話を聞き、工事やプライバシー対策などをまとめていかなくてはなりません。他の事業を見ながら片手間にできる仕事ではありません。通常デベロッパーの社員は少なくても数物件、多い場合は１０物件近くも担当物件を持っているものです。
ここまで働いてなぜこれだけの給料なのかと疑問に思うこともありますが、１つの事業にかかわる数多くの会社と人の数を考えると、やむをえない気がします。不動産の市況次第で利益がふっとぶリスクの割に意外ともうからない業界です。
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- 作者:
- 出版社/メーカー: 清文社
- 発売日: 2007/03
- メディア: 単行本
- 作者: 石原 一子
- 出版社/メーカー: 新評論
- 発売日: 2007/10
- メディア: 単行本
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