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不動産鑑定士の研修制度 [研修]

今週は、ようやく日本不動産鑑定士協会連合会への登録も終わり時間もあったので研修三昧でした。
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連合会では、義務ではありませんが年間15単位の履修が目標とされており、過去3年間の履修状況はインターネットで公開されています。
連合会のトップページの「会員検索」で鑑定士の名前や勤務先等で検索するとその鑑定士の過去3年間の履修状況を誰でも見ることができます。
依頼者の中には、この履修状況を確認したうえで依頼するところもありますので、取得単位の少ない鑑定士は注意が必要です。

研修にはインターネット上で受けられるe研修と実際に会場に出向いて受ける集合研修があります。
料金は様々でe研修では倫理研修など無料で受けられるもの、有料だが3,000円と安いもの、6,000円と値が張るものなどいろいろありました。
集合研修はまだ1回しか受けたことはありませんが、取得単位が1単位から4単位で費用は数千円から1万円弱くらいまででしょうか。
集合研修には席に余裕があれば会員以外も受講可能なものもありますので、興味のある方は受講してみてはいかがでしょうか。

私は、連合会の研修以外にもARES不動産証券化協会や各大手不動産会社、監査法人主催の研修など気になったものはなるべく受講するようにしています。

また、このような研修を受けてスキル向上することが業務と認められるのも不動産鑑定士の大きな魅力の一つです。


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不動産物件調査入門 基礎編 改訂版 (図解不動産業)

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  • 発売日: 2015/03/18
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不動産鑑定士によるアウトバウンド投資支援 [海外業務]

今週は、通常業務は落ち着いていたものの、来日したパートナーに同行営業し多忙な週でした。
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今回来日したパートナーは不動産鑑定士ではなく、海外の提携先鑑定会社の紹介で知り合った不動産コンサルタントです。

前回の来日時にもお会いし、その精力的な活動ぶりには驚きましたが、今回も大変感銘を受けました。

日本の不動産業界ではあまり考えられませんが、単身で日本に乗り込み、日本を代表する企業に、知人の紹介だけをつてに10件以上もアポを取っていました。

彼は大企業に属しているわけではないので侮っていると、商談で出てくる物件や人物がその国を代表するようなプロジェクトや財界人でそのネットワークに圧倒されました。

また、相手に合わせた物件紹介とユーモアと、人間的にも大変魅力があります。

今回、彼とは初めて不動産鑑定士として営業に同行しましたが、うさんくさいイメージの東南アジアのブローカーと不動産鑑定士というコンビは最強で、信用力の補完と行動力の補完がお互い出来、大変いい商談ができました。

次回の来日時には大規模な投資セミナーをすることを約束し別れましたが、そのセミナーで私がプレゼンをする機会もひょっとするとあるかも知れません。

今回の同行で行動力とともに英語の語彙力不足も実感しましたので、今週もしっかり勉強します。

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ASEAN不動産投資の教科書: 始める前に知っておきたい15の知識
図解 ASEANを読み解く

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  • 作者: みずほ総合研究所
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  • 発売日: 2015/09/18
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不動産鑑定士の周辺業務 [鑑定実務]

今週は、年度末の最終週で多忙なうえに来週の海外からの来客の準備で大変な週になりました。
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毎年桜の咲くこの時期になると海外からの来客がどっと増えます。

ちょうどこの時期に休暇シーズンがある東南アジアの国もありますが、何よりも桜並木と一緒の写真を撮ってsnsで友達に自慢したいというのが大きいようです。

来週の東京での4月の桜の見時には東京に、5月の北海道の桜シーズンには北海道にアジアからのお客様がやってきます。

鑑定とは全く別の業務ですが、来日時にいかに楽しんでもらうかというのは今後の業務展開には非常に重要になるので、相手の好みをしっかり調べ会食先や観光案内先を選んでいます。

一般的な傾向としては、新しい場所よりもいかにも日本らしいレトロな場所が好まれます。

今まで最も喜ばれた訪問先は、鎌倉や浅草など日本の伝統的な場所です。

私自身、歴史にはあまり詳しくないし、神社や仏教についてもよくわかりませんが、お地蔵さんは誰なのか、観音様とは誰か、神社がお寺の中にどうしてあるのか等回答の難しい質問をいつもいただくので、日本の宗教や文化についても一生懸命勉強しています。

今週は鑑定でなく観光ガイドと日本食についてを一生懸命勉強します。

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図解 ASEANを読み解く

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インバウンドビジネス入門講座 第2版 訪日外国人観光攻略ガイド

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建付地の鑑定評価 [鑑定実務]

今週は無事不動産鑑定士の登録が終わって初めて迎える週でした。
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まずは、週の初めに不動産鑑定士協会への登録申請を行いました。

1週間ほどで登録が終わるということでしたので、来週には協会所属の鑑定士としてやっと自分の名前で協会の事例を取得して、評価を行うことができるようになります。

修了考査の合格から鑑定士の登録申請を最短で行った結果、なんとかぎりぎり新年度を不動産鑑定士として迎えることができそうです。

そんなすがすがしい気持ちで過ごそうと思ったのですが、実務の方は難案件が目白押しで毎年行っている業務なのに四苦八苦しました。

さらに追い打ちをかけるように、初めて実務経験する類型の案件の依頼が来て、この週末に勉強しなくてはいけません。

それは「建付け地」の評価です。
確かに実務修習のお題でにもあった類型ですので、基本的な手法は分かるのですが、今回は建物が新しく収益性も高い、「建付増価」が認められる案件です。

修習で経験した案件は、古い建物付きの土地で明らかに、土地の再有効使用ではないと判断できたので、取り壊し費用の現在価値相当額を更地価格から控除して建付減価をして価格を求めたのですが、今回はこのやり方は通用しません。

収益価格を出して、積算価格との差額を土地建物に割り振るというのですが、その按分方法が単なる積算価格の土地建物比だけではなく、限定価格で使う買い入れ限度額比等も使うというのです。

鑑定士になってもまだまだ週末も勉強が続きます。

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特殊な権利と鑑定評価

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東京リーガルマインド 資格のLEC  不動産鑑定士 モバイル鑑定評価基準(平成26年改正対応)(レジュメ)

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  • 作者: 東京リーガルマインド LEC総合研究所 不動産鑑定士試験部
  • 出版社/メーカー: 東京リーガルマインド
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不動産鑑定士登録証到着 [実務修習]

先週不動産鑑定士の登録申請をしたばかりですが、本日不動産鑑定士の登録証が届きました。
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申請から3週間かかると聞いていましたので、以外に早い到着に少しあっけなさを感じましたが、これでやっと不動産鑑定士として仕事ができると思うと、感激ひとしおです。

しかしながら、きちんと不動産鑑定士として働くにはまだ手続きが必要です。
通常の鑑定士は各地域の不動産鑑定士協会と不動産鑑定士協会連合会の会員となっています。
これは、協会の会員でないと協会管理の不動産取引事例を取得できず事例収集が非常に限定され鑑定の基本である取引事例比較法が事実上できないからです。

また、協会では不動産鑑定士の資質向上のための研修も行っていて、会員の履修状況も公開しています。
年間15単位の取得が推奨されていますが、あくまでも推奨にとどまっていて義務ではありませんので、多くの鑑定士が研修をきちんと受けていません。

国際的な不動産鑑定士資格MAIやMRICSなどは年間の必要研修単位を落とすと資格はく奪となるのと比べるとずいぶんのんびりしています。

最近では、証券化不動産や事業用不動産、定期借地権などいままでの延長では対応が難しい評価も増えてきていますので、鑑定士の資格価値の維持のため是非研修の義務化をして欲しいものです。

これで不動産鑑定士登録がようやく終わりましたので、私はいよいよMAI、米国鑑定士への第一歩となるCandidate for Designationへの登録を行います。


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不動産の価格がわかる本

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商業施設賃料の理論と実務

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不動産鑑定士登録申請のやり方 [実務修習]

今週は年度末に向けて忙しい中、不動産鑑定士の登録申請に行ってきました。
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登録申請といっても単に郵送で書類を送れば済むものではなく、わざわざ自身の住所地の都道府県庁等の役所の窓口に書類を持って出向き申請を行う必要があります。

ほとんどの都道府県のHPは国土交通省の説明ページへのリンクを貼っているだけですが、登録の最も多い東京都のHPは詳細な説明がされており大変分かりやすいです。

特に必要な書類の説明では、間違いやすい登録免許税の納付や住民票の要不要について明確に説明がされています。

私は何も考えず郵便局の窓口に登録免許税を納めに行ったら納付書がないと納付できないと言われました。
ところが東京都のHPをよく確認してみると、「郵便局等の窓口にある「登録免許税の納付書」により浦和税務署あてに納付してください。」とありましたので、郵便局の担当者に再確認してみると裏から納付用紙を出してきました。

大きな郵便局ではこんなことはないのかもしれませんが、わざわざ税務署に納付書を取りに行ってから免許税を郵便局でおさめたという情報もネットにありましたので、珍しくないことなのかもしれません。

また、住民票等についても、住所地の役所が住基ネットワークに参加していない場合に住民票が必要となることや、居所と住民票の住所が異なる場合に住民票に代わる書類が必要な場合があると書いてありますが、私の申請した窓口はよく内容を認識しておらず住民票の提出を求められ、その担当者に対してよく案内を読むように促し結局必要ないということになりました。

また、首都圏の場合は申請のあて先は、さいたま市にある関東地方整備局ですが、住所地の都道府県庁の窓口が実際に出向く先になります。
納税先も浦和税務署だったので、私はあやうくさいたま市に行きそうになりました。

そのほかにも法務局や本籍地に行かないと取得できない書類もあり、とどめは6万円もの登録免許税の支払いと何とも大変な手続きでした。

なお、申請書自体も住所地によって異なりますので、東京都のHPは参考にするだけで実際の書類は住所地指定の書式で申し込むよう注意してください。

これで全ての手続きが終了しまいたので、今月末には晴れて不動産鑑定士になります。

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不動産鑑定士修了考査合格 [実務修習]

昨日不動産鑑定士修了考査の合格発表があり無事合格しました。
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昨年の10月末の最後の内訳書・評価書の提出終了から口述考査まで約2ヶ月半の間、全22案件の再実査と内訳書の読み込み、模擬口実考査、修習仲間との模擬口実考査等、できることはすべてやったので、落ちるはずはないとは思っていましたが、自分の名前を合格者のリストで確認するまでは少し不安でした。

私は決して鑑定士試験の成績は上位ではなく年齢も上の方なので、約85%が受かる試験であっても油断はしませんでした。

今回の修了考査合格者の特徴としては、高年齢化が挙げられるでしょう。

なんと60歳以上の合格者が6名もいます。しかも、合格率は85.7%と若者にも引けを取りません。
ちなみに昨年は1名で合格率が33.3%しかありませんでした。

人生80年とすると、60歳の方でもあと20年ほども残りがありますので、やる気次第では現役でまだまだ長く頑張れます。

私は40代ですが、同級生はすでにほとんどが管理職になっていて、今から新しいことに挑戦するような人はほとんどいません。

しかしながら、定年までもあと20年くらいもありますので、今までの経験の積み重ねだけでは乗り切れる保証はまったくありません。

私も今回の合格で満足せず、次はMAI、米国不動産鑑定士という大きな目標がありますので、引き続きスキルアップし続けます。


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The Appraisal of Real Estate, 14th Edition

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Student Handbook to the Appraisal of Real Estate

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不動産鑑定士の説明能力 [鑑定実務]

今週は、3月末にの年度末に向けて様々な問い合わせが多く業務がはかどらない週でした。
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最近では、鑑定評価書を提出して終わりという単純な仕事は非常に減少し、何らかの理由で鑑定評価書で説明責任を果たすというケースが多くなっています。

金融機関の担保評価等では評価のエビデンスとして利用されるため、あまり説明を求められることはありませんが、売買参考や財務諸表関連の評価では、評価書が依頼者から売買の相手方や税務当局、監査法人等に開示されるため、評価内容についての説明を求められることがどうしても多くなります。

こちらは、評価の理由は評価書に書いてあるから問題ないと思っていても、評価書を読む側の方は評価書読み方をを熟知しているわけではないので、100%分かってくれることはなかなかありません。

特に、一度も会ったことがない監査法人や売買の相手側は、まずこちらに対して信頼が薄いので苦労します。

不思議なもので同じ評価書でも信頼のおける鑑定士が発行したものと会ったこともない鑑定士が発行した評価書とでは説明力が違うように思います。

また、依頼の受付時にトラブルがあった評価書は、やはり質問がどうしても多くなりがちで、評価会社の信頼性が低くなってしまっているのだと思われます。

不動産営業でも同じで、最初の来場時に名前を間違えた等ささいなミスがあると引き渡し時にトラブルになるケースがとても多くなります。

第一印象というのは非常に大事で、最初の印象が悪いとずっと後まで良い関係が築けないと思います。

繁忙期ですが、この時期に新たに出会う人も多いので、印象を悪くしないよう頑張ります。

いよいよ来週末は修了考査合格発表です。

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幸せを引き寄せる「口ぐせ」の魔法

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Candidate for MAI Designation   [資格試験]

今週からやや仕事が落ち着いてきたので、2週間後に迫った不動産鑑定士修了考査合格後について徐々に準備を始めました。
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まだ、受かってもいないのに気が早いと思いつつも、まずは不動産鑑定士の登録について調べてみました。

まず登録に要する期間は、3週間と結構かかります。また、費用も6万円と弁護士税理士、公認会計士等一流資格と同じで高額です。

必要書類としては、公的なものとして「登記されていないことの証明書」(法務局で取得)、「身分証明書」(本籍地の役所で発行)等取得するのに時間がかかりそうです。

ここで注意が必要なのが、最短の3年で地価公示鑑定評価員になるためには、3月末までに登録を終えないといけないということです。

なぜならば応募要件に応募時の3月末時点で3年間不動産鑑定士の登録を受けていることが挙げられているからです。

今年の修了考査の合格発表が3月3日と例年よりも10日ほど速くなっているのは、役所の手続きの遅れで登録日が4月以降になって公示鑑定評価員要件を満たすのに1年余計にかかってしまうのを防ぐためと思われます。

私はまだ公示鑑定評価には全く興味はありませんが、1日でも早くMAI米国不動産鑑定士の候補者登録をしたいので、3/6には登録申請をしたいと思います。

ちなみにMAIの候補者登録には、日本の不動産鑑定士資格、年会費450ドル(年途中の入会は割引き有り)、3人の推薦、英文での志望動機兼履歴書のようなものが必要です。

この週末は資格登録のため日本語と英語の履歴書を書いてみようと思います。

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Japanese Real Estate Appraisal Standards~英語で読む不動産鑑定評価基準~

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鑑定評価のロールアップ [鑑定実務]

今週は、不動産鑑定士でもないのに不動産鑑定評価のロールアップをしてきました。
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ロールアップとは、鑑定評価結果の依頼者への対面での報告行為で、鑑定評価を行った不動産鑑定士が自ら説明を行うのが通常です。

対象不動産は、ある企業の大規模な事業所で、担当鑑定士の都合がどうしてもつかないため急きょ補助者である私が大役を務めることになりました。

ロールアップの相手は、すでに何度か会ったこともある担当課の課長とその上席の方だと思っていたので、さほど緊張もせずにいたら、当日の朝に連絡があり、面識のない役員の方も話を聞きたいとのことで驚きました。

ロールアップの対象は、依頼者の所有不動産ですので、依頼者の方が一度現地を見ただけの私よりもより深く対象を知っているはずです。

こんな時は、私の経験がものをいいます。
私は都心部の高額不動産を扱っていたこともあるので、突然中央銀行の総裁や大企業の会長が来店することも経験していますので、まずは信頼を得ることから始めて物件の説明は少なめにしようと決めました。

会社に訪問すると、通されたのは役員会議室、私ひとりに対し、相手は6人もいました。

説明の最初は、対象不動産自体よりも行政的要因や鑑定評価の手法について詳細な説明をしたところ、役員の方に大変興味を持っていただき、無事信頼を勝ち得ることができ、その後の説明についてもあまり深く突っ込まれることなく無事ロールアップを終えることができました。

自分のペースで話を進められる分、修了考査の面接よりは楽でした。

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こんなにおもしろい 不動産鑑定士の仕事

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  • 発売日: 2015/09/26
  • メディア: 単行本
不動産鑑定士 不動産に関する行政法規 過去問題集 (上) 2017年度 (もうだいじょうぶ!! シリーズ)

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  • 作者:
  • 出版社/メーカー: TAC出版
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