So-net無料ブログ作成
  • ブログをはじめる
  • ログイン
前の10件 | -

プロへのコンサルティング業務 [鑑定実務]

今週は、ある物流会社へのコンサルティングのための資料作成に時間を費やしました。
enoshima.jpg
物流会社というと、インターネット通販の拡大で景気が良さそうですが、古い不動産を多く抱え、その活用に悩んでいる会社も少なくありません。

今回は、その所有不動産についての有効活用策を提案するというものです。
物流施設は、運営形態が多様で中々その道のプロでないと分からないことも多いので、実査の際の依頼者の説明は大変参考になりました。

ただし、その施設の運営者は当然、その施設に愛着がありますので、第三者よりも高く評価しがちです。

これは、仲介の査定の際、売り主の話がメリットばかりでデメリットがないのと似ています。

鑑定士としては、第三者として最善の利用方法を提案しなければいけませんので、冷静に立地のデメリットや設備の機能低下をあぶりださなければなりません。

ちょっといやらしいですが、こちらは心証を害しない範囲で管理者からデメリットとなりうることを聞き出します。なぜなら物流のプロでない鑑定士が思い込みや勘違いで評価してしまう可能性があるからです。

素人と思われると本当のことを話してくれないので、事前に色々と勉強が必要です。

ロールアップが近いので、今週末も一生懸命勉強します。

 少しでも役に立ったら、ここをクリックして、人気blogランキング応援お願いします



にほんブログ村 住まいブログ 土地・不動産へ
にほんブログ村

ロジスティクス・SCMの実際―物流の進化とグローバル化―

ロジスティクス・SCMの実際―物流の進化とグローバル化―

  • 作者: 長沢 伸也
  • 出版社/メーカー: 晃洋書房
  • 発売日: 2018/07/01
  • メディア: 単行本



nice!(0)  コメント(0) 

監査法人からの質問 [海外業務]

今週は、業務が落ち着いていたにもかかわらず、突然上期末の財務諸表用に提出していた評価書への質問が監査法人から届き、対応に追われました。
BaanKhanitha.jpg
中でも一番大変だったのは、タイの評価書に対しての質問です。
通常、国内の評価書への質問はせいぜい5つくらいで、一体減価や規模格差の根拠などお決りのものがほとんどなのですが、タイの評価書への質問はA4用紙2ページにもわたり、しかも全て英文で書かれています。
質問の中には、担当鑑定士の履歴書を提出しろというものまであり大変驚きました。
海外の評価書の鑑定士の署名欄には、鑑定士登録番号や卒業大学、専攻などを記載していますが、それでも不足だということです。

東南アジアのビジネス社会で痛感するのは、日本よりも超学歴社会だということです。

企業の入社時の選考条件に普通に大学卒だけでなく専攻科目まで列挙されています。
大学卒だけではなく修士課程を修了していることが望ましいと書かれているのも珍しくありません。

これは日本のように誰でもある程度の能力のある均質的な社会ではなく、社会の格差が大きいのが原因なのだと思います。

同じバンコクの街中でも何億円もする高級住宅街もあれば、トタン屋根に隙間だらけの壁の細長い家がひしめく地域もあります。

私の交流のある東南アジアの友人も全て上流階級の人たちばかりで、所得格差が何倍もあるはずなのに高級レストランで私にごちそうするくらいの経済的余裕もあります。
でもこれは、その国のほんの一部の人たちだという事実を認識していないとマーケットを見誤ってしまいます。

 少しでも役に立ったら、ここをクリックして、人気blogランキング応援お願いします



にほんブログ村 住まいブログ 土地・不動産へ
にほんブログ村



D16 地球の歩き方 東南アジア 2018~2019

D16 地球の歩き方 東南アジア 2018~2019

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: ダイヤモンド・ビッグ社
  • 発売日: 2018/03/24
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)



nice!(0)  コメント(2) 

減損目的の評価 [鑑定実務]

10月も終わり、上期末関連の業務ももう終わりだと思っていたら、大至急の依頼があり実査に行って来ました。
nokogiriyama.jpg
対象は、都内の小規模な自用物件でしたので、評価作業自体は簡単だったのですが、依頼目的が減損でちょっとロジックを考えるのが興味深い案件でした。

築後数年しか経っていない建物ですが、用途や設計が特殊で、今のオーナーだからこそ利用価値があるという物件ですが、今回事業の再編により、その不動産を利用することがなくなるため、減損する必要が生じたということです。

古い物件なら即、取り壊しを想定して、更地価格から取り壊し費用を控除するのですが、築後数年で、かつ、土地価格がさほど高くはないので、土地建物全体に対する建物価格のインパクトが大きく、なかなか取り壊し最有効という結論にはなりませんでした。

ストーリーとしては、間取りを変更する、そのままでの利用を想定するが、余分な設備や建物面積部分は減価する、今の建物取り壊して更地化するという3通りを教科書通り想定しました。

結果、そのまま利用するが、不必要な部分は価格から除くというのが、最も価格が高くなるという結論になりました。

もう上期決算がどんどん発表されていますので、これが上期末の滑り込み最後の会計絡みの評価になると思いますが、もう3月末に向けての会計絡みの見積もり依頼が来ていますので、なかなかのんびりできる時間がありません。

 少しでも役に立ったら、ここをクリックして、人気blogランキング応援お願いします



にほんブログ村 住まいブログ 土地・不動産へ
にほんブログ村


不動産の時価評価―新会計基準における鑑定評価の具体例

不動産の時価評価―新会計基準における鑑定評価の具体例

  • 作者: 黒沢 泰
  • 出版社/メーカー: プログレス
  • 発売日: 2010/02/25
  • メディア: 単行本



nice!(0)  コメント(0) 

海外業務の営業 [海外業務]

今週は、実務がひと段落したので、海外評価の見込み顧客の訪問に行って来ました。
bkk.jpg
鑑定業界では、ほとんどの顧客が既存客で新規顧客というのは非常に少ないのですが、海外評価に関しては、まだまだ評価できる鑑定会社の絶対数が少ないので、新規獲得のチャンスも少なくありません。

日本国内企業の海外進出の歴史は、すでに長いのですが、会計基準等の厳格化に伴い海外不動産の評価が必要となったのは最近のことです。

特に非上場企業で国際展開している企業は、まだまだ不動産の管理が未整備で、大きなフロンティアが広がっているように感じました。

ただし、相手のニーズと鑑定評価でできる内容には、多少のずれを感じるので、評価書プラスアルファの調査や提案が必要だと感じました。

日本国内の評価でも単なる価格の算出だけでは、喜んで依頼をくれる企業はないので、国内の業務にも大きなヒントとなりました。

海外業務営業の中で最も受けがよかったのが、海外研修で得た人脈の話です。

今年末にかけて、いくつも研修参加のチャンスがありそうなので、何とかすべるこめるよう、上手くきっかけをつかみ取りたいと思います。


 少しでも役に立ったら、ここをクリックして、人気blogランキング応援お願いします



にほんブログ村 住まいブログ 土地・不動産へ
にほんブログ村


CRE戦略 企業不動産を活かす経営

CRE戦略 企業不動産を活かす経営

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 日本経済新聞出版社
  • 発売日: 2009/07/21
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)



nice!(0)  コメント(0) 

秋の実務修習同期会 [その他]

今週は、久しぶりに実務修習同期会に行って来ました。
ota.jpg
2年コースの私でも鑑定士2年目となり、もう修習や試験の話はほとんどありません。
もっぱらの話題は結婚や転職などの生活の変化です。資格取得後、転職や結婚ができるということは、それだけ資格に信用力があるといことが言えるでしょう。

私自身は生活自体にあまり変化はありませんが、日本国内だけでなく海外にも出張できるようになりました。また、信用力という面でも、不動産会社社員とは比較にならないものを感じます。

昨日には論文式試験の合格発表がありましたが、合格者数が117名と平成23年の水準にまで回復しました。
私の合格した年と比べると、33人も増えていますので、たった100数十人でも多くなったと感じてしまいます。

合格された方は、これから実務修習がありますが、苦労して覚えた基準もあっという間に忘れてしまいますので、すぐに実務修習に入られることをお勧めします。

実務修習は、修習が目的ではありますが、不動産鑑定士試験に合格できるほど努力のできる人とつながることのできる機会が得られます。

今後もこの修習同期とのつながりを大切にしていきたいと思います。

 少しでも役に立ったら、ここをクリックして、人気blogランキング応援お願いします



にほんブログ村 住まいブログ 土地・不動産へ
にほんブログ村

不動産鑑定士の仕事図鑑 (【先輩に聞いてみよう!】)

不動産鑑定士の仕事図鑑 (【先輩に聞いてみよう!】)

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 中央経済社
  • 発売日: 2018/04/28
  • メディア: 単行本



nice!(0)  コメント(2) 

訪日外国人パートナーと会食 [海外業務]

今週は、タイから提携先のパートナーが来日し、会食に行って来ました。
tsukiji .jpg
会食と言っても高級和食料亭でも高級和牛焼き肉店でもなく、焼き肉、すし、カニ食べ放題の店で、相手は提携先とその同行者で、50人ほどの訪日不動産スタディツアー参加者です。

全ての人とは名刺交換はしませんでしたが、名刺交換した10人ほどは皆一流企業の管理職や企業オーナーでした。

タイでは最近不動産の供給が過剰気味で、他社との差別化を図るため、日本の技術を取り入れたいということわざわざこのツアーに参加しています。

50人の中には、昨年もツアーに参加し、知り合いになった経営者や私の元勤務先とタイでJVマンション開発を行っている会社の人もいて、大変有意義な時間が過ごせました。

日泰両国を多くの人が行き来することで、ますます親日家やタイ好きが増えそうです。

今回会食したところの食べ放題の料理はとても日本を代表する味ではないので、是非次回は普通のおいしいレストランか居酒屋に案内したいものです。

先月タイに行ったばかりなのに、タイの人たちに会うとまた行きたくなりますね。

ハワイとは違って、気候や雰囲気がそうさせるわけではなく、タイ人の人柄が私を呼んでいるのだと思います。

 少しでも役に立ったら、ここをクリックして、人気blogランキング応援お願いします



にほんブログ村 住まいブログ 土地・不動産へ
にほんブログ村

ASEANを知るための50章 (エリア・スタディーズ)

ASEANを知るための50章 (エリア・スタディーズ)

  • 作者: 黒柳 米司
  • 出版社/メーカー: 明石書店
  • 発売日: 2015/12/02
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)



nice!(0)  コメント(2) 

下町の商業地の評価 [鑑定実務]

今週は、下町の商業地の評価を行いました。
hotel.jpg
今年はやや収まってきたとはいえ、ここ数年は下町の商業地は宿泊特化型のホテル用地としてのニーズが非常に強く地価の上昇が激しい状況です。

下町エリアは、駅からの距離が近く、容積率も高い割に地価が安いことから以前はマンションデベロッパーがコンパクトマンション用地として好んで購入していました。

しかし最近は駅近物件は、ほとんどホテル開発業者に買い負けてしまい、ホテルに向かないようなやや駅遠エリアでやっと買えるという状況です。

今回の対象物件も駅徒歩5分という、ホテルにしては微妙に駅遠のため、最有効使用はマンションと思われる立地です。

取引事例を調査してみると、ホテル用地、マンション用地は路線価の4倍前後、規模の小さい事例は2倍弱とかなりの差があります。

一般的には、土地の規模が大きくなると需要者が限定される、宅地分譲向き土地など土地の有効率が劣るなどの理由で土地の規模が大きくなるほど単価は下がる傾向にありますが、常にそうとは限りません。

いろいろな考え方があるとは思いますが、路線価は規模の大きな土地を標準として価格を決めている訳ではないので、土地の容積率を使い切る前提ではない、さらには、敷地が小さいと階段やエレベーターなどの共用部に割かれる面積割合が大きくなるという理由で、ホテルやマンションが最有効使用となるような土地で、かつ、需要が強い地域では、規模が大きい方が高いということです。

それにしても下町の商業地は高くなりました。

 少しでも役に立ったら、ここをクリックして、人気blogランキング応援お願いします



にほんブログ村 住まいブログ 土地・不動産へ
にほんブログ村

ホテル・商業施設・物流施設の鑑定評価

ホテル・商業施設・物流施設の鑑定評価

  • 作者: 村木信爾
  • 出版社/メーカー: 住宅新報社
  • 発売日: 2011/05/06
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)



nice!(0)  コメント(0) 

上期末の業務 [海外業務]

今週は、上期の最終週ということもあり休日出勤もして追い込みました。
airport.jpg
バンコクの商業施設の評価書の翻訳、米国のマンションの検証報告書作成、日本の評価書の英訳、日本の評価書の作成と、やっていると、だんだん日本語と英語の区別がつかなくなってくるほどです。

その中でも、もっとも大変だったのが、バンコクの商業施設の翻訳です。
土地の権利が借地権で、しかも地主が複数、かつ、期間ごとに地代が異なるということに加えて、英語がおかしく、同じページで内容が矛盾するため、内容の確認から始めないといけないのです。

幸い現地の担当鑑定士とLINEを交換していましたので、一般的な借地の仕組みから書こうとしていた内容まで、しっかり把握出来、何とか期限内に仕上げることが出来ました。

こういうやり取りを通じて思うのは、日本人の真面目さが世界有数だということです。
その話を聞いた他のタイ人鑑定士は、翻訳業務なら書いてあることをそのまま翻訳すればいいという考えで、内容の確認までする必要がないと言います。

私が、翻訳家ではなく鑑定士が翻訳するのだから、内容まで確認すべきと言ったら驚いていました。

こういう状況だからこそ、まだまだ私の仕事がありそうです。

 少しでも役に立ったら、ここをクリックして、人気blogランキング応援お願いします



にほんブログ村 住まいブログ 土地・不動産へ
にほんブログ村

英語で読む証券化対象不動産の鑑定評価の実務

英語で読む証券化対象不動産の鑑定評価の実務

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 住宅新報社
  • 発売日: 2011/06/30
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)



nice!(0)  コメント(0) 

3度目の海外出張の成果 [海外業務]

今週は、日曜日から水曜までタイに出張に行って来ました。
one bangkok.jpg
今回の出張の主な目的は、減損目的の工場の実査です。
前回出張時に訪問した顧客からの紹介なので、気合が入ります。
タイの工場は非常に広大で、かつ、今回は機械設備の評価もあったため、お昼休憩もいれると何と6時間もかかってしまいました。

この間日本人の依頼者とずっと一緒でしたので、大変親しくなることが出来ました。
もちろん、同行したタイ人鑑定士とは、実査前の打ち合わせ、実査中、業者ヒアリング、実査後の打ち合わせと10時間以上一緒に過ごしましたので、さらに信頼関係を築くことが出来ました。

今回の実査で最もエキサイティングな経験だったのが、業者ヒアリングです。
タイでは事例収集は、業者ヒアリングのみで協会の事例はありません。
私が日系企業の工場進出調査担当者、タイ人鑑定士が仲介業者という設定で、工業団地の開発業者に乗り込みました。

担当いただいたのは、きれいな英語を話す女性の営業担当。
私は仲介業の経験があるので、まずはあやしまれないよう、簡単な自己紹介とどんな不動産を希望しているかを説明したところ、結構なつっこみが来ました。

ちょっと想定外でしたが、今回の依頼者の話を思い出し、何とかうまく信用させ情報を引き出すことが出来ました。

仕事終わりには、タイ人鑑定士2名と私の3人で、高級タイ料理店で打ち上げをしました。
restaurant .jpg

また、予定通り社員旅行でちょうど来ていた前職の同僚、高校時代の友人にも会うことが出来、大変充実した出張になりました。

今までの出張の成果が出て、いくつも案件の問い合わせが出てきているので、近々また出張ができそうです。

 少しでも役に立ったら、ここをクリックして、人気blogランキング応援お願いします



にほんブログ村 住まいブログ 土地・不動産へ
にほんブログ村


nice!(0)  コメント(0) 

海外出張前の業務 [海外業務]

今週は、週末からの海外出張の準備と出張明けの業務の前倒し作業のため、一生懸命働きました。
monitor .jpg
今回の出張では、実査が100キロ以上離れた遠方も含めて4カ所、訪問先が4カ所もあるにもかかわらず、9月の繁忙期であるためコンパクトに4泊4日にまとめあげました。

また、通常業務への影響を最小限にするため、連休中の日曜日に出発し、水曜の深夜便を利用することにより、火・水は不在ですが最悪木曜の朝から出社できるという超効率的なスケジュールです。

海外出張というと楽しそうですが、その前後の業務の厳しさと、現地での外国人とのやりとり、さらにはその準備とアフタフォローまで考えると、決して楽しいものではありません。

私は自身の外国人とのネットワークが広がることに喜びを感じてやっているので頑張れますが、そうでないとあまり行きたいものではありません。

今回の楽しみと言えば、偶然、以前の勤務先の同僚が社員旅行でほぼ同じ日程でバンコクにいるというので、数年ぶりに会えることです。

また、現地に長年駐在する私の中高の同級生にも今回も会えるのでこれまた楽しみです。

不動産鑑定士になってからは、様々なところで再会がありますので、サラリーマン後半の人生で不動産鑑定士として働くのも悪くはないと思います。

 少しでも役に立ったら、ここをクリックして、人気blogランキング応援お願いします



にほんブログ村 住まいブログ 土地・不動産へ
にほんブログ村


D18 地球の歩き方 バンコク 2018~2019 (地球の歩き方 D 18)

D18 地球の歩き方 バンコク 2018~2019 (地球の歩き方 D 18)

  • 作者: 地球の歩き方編集室
  • 出版社/メーカー: ダイヤモンド・ビッグ社
  • 発売日: 2018/06/21
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)



09 地球の歩き方 Plat バンコク (地球の歩き方ぷらっと9)

09 地球の歩き方 Plat バンコク (地球の歩き方ぷらっと9)

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: ダイヤモンド・ビッグ社
  • 発売日: 2016/07/23
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)



nice!(0)  コメント(0) 
前の10件 | -