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依頼者からの電話 [鑑定実務]

今週はなぜか以前評価を行った依頼者からの電話が多い週でした。
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依頼者からの電話は、そのかかってくる時期により嬉しくもあり、悲しいこともあるものです。

今回は評価書のドラフトから数日後の微妙な時期で、すんなり納品か詳しく説明がほしいかのどちらかです。

今回はいずれの案件も評価額が顧客にとって重要な経営判断材料となるものであったため、納品ではなく、説明を求めるものでした。

依頼者は通常ある程度の価格の予測をもって依頼してくることが多いのですが、一般の事業会社の場合、間違った認識をされていることも多く、説明を求められることが少なくありません。

今回は、案件が難しいものであったため、結果が自分の腑に落ちるまでいろいろな専門書を読んだり、研修資料や実務指針を勉強したりしたので、自信をもって説明することができました。

同じことを言うにも、自信があるかないかで相手への伝わり方が大きく異なります。

ここは、不動産営業で培った経験が役立ちます。相手を説得するには、まず、自分が納得しなければ始まりません。

来週も別の案件で顧客訪問がありますので、しっかりと勉強して臨みます。

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事業収益からの不動産評価 [鑑定実務]

今週は、医療施設等事業用不動産の評価を行いました。
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事業用不動産で一番悩ましいのが利回りの設定。
オフィスやマンションなどの一般的な賃貸物件では、JREIT等の公表資料で取引利回りや鑑定利回りが公開されているため、利回りの把握が比較的容易ですが、事業用物件、特に医療施設は情報が少なく社内の過去の実績や関係者ヒアリング等から導き出すしかありません。

医療関係の市場分析をして感じたのが、地方の高齢化の加速化とそのニーズに応えきれない医療関係者の人手不足。需要が増えるのに利益が下がっていきます。

不動産的に言うと、箱があるのに設備投資が不足し貸し出し可能床が減っているようなものです。

話は変わりますが、最近復活させた企業評価の勉強も900ページ中ようやく半分まできて類似会社比較法がようやく終わったところです。

当たり前ですが、業種により利益水準、成長率が異なるうえ、企業の成長段階によっても将来の収益性が大きく異なるので、なかなか単純な比較が難しいということです。

ホテルなどの賃貸運営が比較的一般的な不動産では、利回り事例もあるので、事業収益から賃貸負担能力を出して、賃貸収益から不動産価格を導き出すというのがよく行われています。

この場合も事業収益から不動産以外の経営や資本に帰属する利益を控除した後に安全率を考慮するという作業をしますが、これがまさに事業のリスクを考えることになります。

ホテルは、以前、稼働率が低く不安定な業種でしたが、今やインバウンド需要で閑散期の稼働率も上昇しリスクが大きく下がっています。

医療業界も同じように外部環境の変化により収益の安定化が図られるかもしれません。でもそれには、業界自体が市場に合わせて変化しなければいけません。

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  • 出版社/メーカー: Wiley
  • 発売日: 2012/04/17
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年収1億円超の顧客 [鑑定実務]

今週は、税務関係の評価のロールアップに行って来ました。
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対象不動産は都心部の鉄筋コンクリート造の一戸建で、評価額は約5億円もしました。

私の経験から得た、人は年収の5倍前後の住宅を購入するという原則に当てはめれば、その豪邸の持ち主の年収は1億円ということになります。しかも、年収が増えるほどその倍率は下がる傾向にありますので、1億円は超えていると思います。

依頼は税理士経由でしたので、詳細なプロフィールは分かりませんが、複数の企業を経営している方のようでした。

税理士の方の話で印象的だったのは、その顧客のお金に対する考え方。
今回の評価はきっと節税目的かと思い聞いてみると、節税がメインではなく、まずどこに将来住むかという暮らし方があって、それに沿って資産を組み替えるというのです。

節税は、一番の目的ではなく、自分の暮らし方が一番優先順位が高いというのです。

よく考えると当たり前のようですが、お金の悩みから解放されると、そういう自由な暮らしができるのかと、深く感心しました。

複数の住みやすい国に何億もする住宅を所有している、年収1億円以上というプロフィールにも驚きましたが、生き方にも感心しました。

不動産鑑定士という職業は、普段なかなか話を聞けないような人の話を聞けることもすばらしいところです。

今週もお金に困らない境地を目指して、しっかり勉強します。


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THE RESIDENCE 高雅な邸宅

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  • 出版社/メーカー: ハースト婦人画報社
  • 発売日: 2016/09/10
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依頼者へのインタヴュー [鑑定実務]

今週も日帰りで地方出張へ行ってきました。
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今回は対象がフルサービス型のホテルだったので、依頼者立会いのもと長時間の実査とインタヴューがありました。

実査で2時間、インタヴューで1時間と3時間も依頼者と顔を合わせていることになるので、入念に準備をして向かいました。

ホテルと言うと最近の訪日外国人の増加で大いに盛り上がっているかと思いきや、宿泊の売り上げ割合は、ほんの3割程度で残り7割は宴会やレストラン売り上げが占めており、厳しい売り上げ状況が続いていました。

地方のフルサービス型ホテルでは、企業生産設備の海外移転により、企業による会合の需要が大きく減っている上、少子高齢化と結婚式の簡素化による単価下落のトリプルパンチで毎年大きく売り上げが減っています。

他方、宿泊特化型のホテルは、インバウンド需要による稼働率アップで大きく収益が改善していて、まったく状況が異なります。

今回評価したホテル以外にも競合ホテルを見学したところ、宴会場をレストランに転換して、宿泊特化型にかじを切るところもあり、時代の流れを感じました。

今回の対象は、宴会場スペースが大きすぎて、営業形態を変えることもできないため、厳しいものがありました。

私個人としては、最近の宿泊特化型のチープな造りのホテルはあまり好きではないので、是非、イベントなどに工夫を凝らし継続して頑張って欲しいものです。

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高級住宅地の鑑定評価 [鑑定実務]

今週は、久しぶりに都心の高級住宅地の実査に行って来ました。
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住宅営業時代、特に仲介営業時代は、徒歩でくまなく都心部を歩き、どこからどこまでが高台の高級住宅地で、同じ地名でもこの通りより下は地位(じぐらい)が低いかを熟知していました。

20年以上たった今でも、土地の地勢を覚えていて、何となくですが、地図で対象不動産周辺を眺めるだけで街並みがイメージできます。

もちろん、20年以上たって大きく街並みが変わった地域もありますが、本当の富裕層は、その土地の由来を大変重視するので、昔お墓や工場だったような高級住宅地の物件は決して買いません。
結果、見た目は高級住宅地でも新興高級住宅地は、決してエリア一番の高級住宅地にはなりえません。

今回は、ギリギリ昔からある高級住宅地の範囲内で、北側の低い土地には元町工場の新興高級住宅地が広がっていました。価格水準で言えば、対象不動産エリアは、200万円/㎡程度ですが、新興高級住宅地の方は150万円/㎡程度と大きく水準が異なります。

事例選択の際に最寄り駅からの距離と規模や道路だけで選んでしまったら、とんでもない価格差が出てしまいます。
実際、同じくらいの駅距離で、取引事例は、100万円台前半から200万円台までありました。
商業地なら路線価で格差をイメージできますが、道路幅員が同等の住宅地では、あまり価格差がないことも多く不動産屋としての経験が大変役に立ちます。

話は変わりますが、先週から企業評価の本を読み直して新たに感じたことも少なからずあったので、今週もしばらく企業評価の勉強をしてみようと思います。

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Investment Valuation: Tools and Techniques for Determining the Value of any Asset, University Edition (Wiley Finance Series)

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  • 発売日: 2012/04/17
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地方での取引事例取得 [鑑定実務]

今週は、またまた日帰りで新潟まで出張してきました。
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地方都市ではよくあることなのですが、新潟は新幹線の止まる駅から少し離れたところにオフィス街があり、取引事例取得のために行く県の鑑定士協会へは歩くと20分、バス利用でも10分くらいかかります。

対象不動産が市の中心部なら大した問題ではないのですが、今回は県南部まで行く必要があったため、少しの時間のロスも許されないため、分刻みのスケジュールで動きました。

まずは、9時半に協会に着くために東京発7時の新幹線に乗車。

9時半から入室開始で、乗るべき新幹線は10時17分。やむをえず少しフライイング気味で入室し、何とか新幹線に間に合いました。

その後、車に乗り換え、行政調査も建築主事のいない自治体であったため、何キロも離れた役所を3つも回りお昼を食べたのは午後3時過ぎです。

東京ならば、ネット情報でほとんどの調査が終わりますが、まだまだ地方都市では窓口に出向く必要があります。

さらには、役所の方も個人情報が何とかと言って、調査に非協力的で非常に時間がかかりました。

出張鑑定にも大分慣れてきたものの、私にもまだまだ改善の余地がありますが、不動産鑑定士に行政調査特権でも認めていただき、全てオンラインで情報を提供いただきたいものです。

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不動産鑑定士の仕事図鑑 (【先輩に聞いてみよう!】)

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  • 出版社/メーカー: 中央経済社
  • 発売日: 2018/04/28
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日帰り地方都市出張 [鑑定実務]

今週は、GWの連休前であわただしい中、甲府に日帰り出張に行って来ました。
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車で通りすぎることはあっても、これまで機会がなく初めての訪問です。

新宿から8時発のあずさ2号ではなく8時半の7号に乗って2時間弱と程よい距離です。
武田信虎の開府から間もなく500年を迎えるだけあって、人口が20万人に満たないにもかかわらず町のあちこちに歴史ある建物や寺社があり、歩いているだけで楽しい町でした。

肝心の対象物件は、共同住宅で、埋蔵文化財、用悪水路、私道と調査項目が盛りだくさんで、4つも役所を回らせられました。

しかしながら、地方にしては役所の職員の対応がよく気持ちよく仕事ができました。

地方による役所の対応の違いが見えるのも全国を回る不動産鑑定士ならではの面白さですね。

GW前にやるべきことは全て終えられたので、連休中は久しぶりに家でゆっくり勉強をします。

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甲府盆地に残る虚構(うそ)と真実ほんと) 戦国時代から明治まで

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甲府市の昭和 (昭和シリーズ)

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  • 作者: 齊藤 康彦
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不動産鑑定士の日帰り出張 [鑑定実務]

今週は週初めから腰痛が発症し、しんどい週でした。
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不動産鑑定士の仕事の良さは、実査で外に出る活動的な仕事と評価書を作成する事務仕事のバランスがよく健康的なことだと思っていました。

が、しかし今週生まれて初めて腰に激痛が走り歩くのすらままならない腰痛になってしまいました。

特に重いものを持ったわけでもなく、唯一思い当たるのは広島への日帰り出張です。

飛行機で行く手もあったのですが、朝一番の飛行機が7時発とかなり早かったので、新幹線で4時間かけて行ってきました。

帰りも同じ道のりを新幹線で帰ったので、一日に合計8時間も座っていたことになります。

対象不動産が大規模な商業施設だったので、実査も2時間歩きっぱなしであったのも影響があったかもしれません。

来週からのバンコク出張でも在来線電車で4時間かけて工業団地に行こうかと企画していましたが、中止しなくてはいけません。

電車のいいところは、ゆくりと風景を眺められるところなのですが、ひたすら高速道路を2時間走る方が腰にはいいには違いありません。

今週末は、リハビリのためゆっくりウォーキングをして、来週の海外出張に備えます。

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ホテル・商業施設・物流施設の鑑定評価

ホテル・商業施設・物流施設の鑑定評価

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  • 発売日: 2011/05/06
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ヘルスケア施設の事業・財務・不動産評価 -高齢者住宅・施設および病院の価値の本質-

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不動産鑑定士登録1周年 [鑑定実務]

昨年の実務修習修了考査合格から1年が経過し、間もなく不動産鑑定士登録1周年を迎えます。
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鑑定士登録直後は、それまで出来なかった多くのことが可能となり、世界が大きく広がったような気がしましたが、1年たってみるとそれにも慣れて段々そのありがたみが分からなくなってきました。
あれほど楽しみにしていた出張も今では体力と時間を奪われるのでなるべく避けるようになってしまいました。

国内外には、まだまだ未知の土地、未知の不動産も多いのに既に守りの姿勢とは何とも情けないことですが、実際出張に行ってみると、対象不動産の実査、役所調査、地方の協会での事例取得等限られた時間の中でやることが多く、失敗も許されないので大変緊張感があります。

それでもこの1年間は北は北海道から南は九州、さらに海外まで行くことができ、学生時代の旧知の友人とも多くの再会をすることができました。

特に海外出張では、今まで想像でしか語ることることのできなかった現地の情報を具体的かつ深く語ることができるようになったこと、気軽に問い合わせのできる友人ができて何でも相談できるようになったことは大きな財産です。

お陰様で海外関連の仕事量も大きく増え、売り上げで言えば自身の仕事の3分の1を超えるまでにまでになりました。

ただ、ほぼ毎日海外とのやり取りがあるので、不断の勉強と努力が必要です。

今週は、先週末から持ち越されてた修了考査の合格発表がありましたが、新しく不動産鑑定士になられる方も是非、資格に安住することなく研鑽を継続してほしいと思います。

また、残念ながら合格できなかった方についても、他の合格者の方よりも何かが足りなかったことは間違いのない事実だと思って、頑張って欲しいです。

ここであきらめてしまう人も中にはいるようですが、特に不動産鑑定士という資格は、登録後でないと経験できないことが多いので是非ともあきらめず最後までやり通して欲しいです。

私もこの1周年を機に気持ちを入れ替えて新たな気持ちで日々新しいことに挑戦していきたいと思います。

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香港と中国における不動産評価の理論と実務―公開のための評価

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  • 作者: BMI Appraisals
  • 出版社/メーカー: アドスリー
  • 発売日: 2010/05
  • メディア: 単行本
図解 ASEANを読み解く 第2版

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  • 作者: みずほ総合研究所
  • 出版社/メーカー: 東洋経済新報社
  • 発売日: 2018/02/09
  • メディア: 単行本

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再評価の依頼 [鑑定実務]

今週は3年前に実査に訪問した同じ不動産の評価に行って来ました。
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不動産鑑定評価の依頼は再評価の割合が非常に多く、証券化不動産、財務諸表関連、担保、公的評価等多くの依頼目的の評価が定期的に再評価があります。

もちろん、3年前は鑑定士にまだなってなかったので評価はできませんでしたが、役所調査や付属資料の作成等初めて本格的に評価に関わった物件の再評価でしたので、懐かしさとともに3年間という月日があっという間だったと感じました。

再評価は対象不動産確定・確認、行政調査や地域分析、個別分析等一度やったものの見直しなので非常に楽ですが、今ひとつ面白みはありません。

ただ、以前採用した事例にどのようなものが建っているか、賃料相場や空室率は予想通りになっているかという別の視点を持って再度確現地認に行くと少しは楽しめます。

また、依頼者や管理者からここ3年間の変化をうかがうのも大変参考になります。

対象不動産は都心部の築浅物件だったので、物件自体にはあまり変化はありませんでしたが、自分自身3年間で物件を見る目が進歩しているかを確認できるいい機会となりました。

繁忙期もあと1か月で終わりますので、気合を入れなおして頑張ります。

そういえば、昨日の幻の実務修習修了考査合格発表を楽しみにしていた方も、もう1週間ばかり準備期間が増えたと前向きにとらえ、申請に必要な公的書類の取得等をしておきましょう。

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コンクリート構造物の維持管理

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  • 作者: 小林 一輔
  • 出版社/メーカー: 森北出版
  • 発売日: 2006/12/18
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)

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