So-net無料ブログ作成
  • ブログをはじめる
  • ログイン
海外業務 ブログトップ
前の10件 | -

営業ツールの作成 [海外業務]

今週は、業務が少し落ち着いてきたので、海外評価の営業ツールの作成をしました。
ajisai.jpg
不動産営業時代は、まず物件のメリットを最低100考え、そこから最も強いセールスポイントを導き出して、それをどのように伝えるかという形で、モデルルームの住戸タイプの選定、パネルやシアター、接客ツールの作成をしていました。

メリットを100も考えると、それだけで、どんなに厳しい物件でもいい物件に見えてくるのが不思議です。

自分がいいと思ったものは、自然と勧めたくなり、いい結果につながります。
営業で何よりも大切なのは、セールストークや知識ではなく、売り物に対する自信です。
自信があると、強く相手の印象に残る言葉が出ます。

資料を作っていて思ったのは、まだまだ行ったことすらない国、全く知り合いのいない国がまだまだたくさんある一方、このわずか3年半の間に世界の多くの鑑定士や不動産のエキスパートに知り合えたということです。

行ったことがある国や知り合いのある国の説明では、自信あるツールができますが、そうでない国は、なかなかいいものはできません。

また、国土交通省等の資料を参照しても情報が古く、ネットで収集できる資料だけで作成したツールは、現地に精通した顧客にとっては、信頼できない印象をもたれるかもしれません。

より多くの地域で自信をもった対応ができるよう、今後もしっかり実績を作って、より広く深いネットワークを築いていきたいものです。

 少しでも役に立ったら、ここをクリックして、人気blogランキング応援お願いします



にほんブログ村 住まいブログ 土地・不動産へ
売れないモノの9割は売れるモノに変えられる

売れないモノの9割は売れるモノに変えられる

  • 作者: 佐藤 昌弘
  • 出版社/メーカー: アスコム
  • 発売日: 2012/10/22
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)

nice!(1)  コメント(0) 
共通テーマ:住宅

外国人不動産鑑定士とのネットワーク [海外業務]

今週は、海外案件についての問い合わせが多い週でした。
bkk.jpg
最近は積極的に海外鑑定の営業をしていることもあり、直接依頼につながらないことも含めて問い合わせがちょくちょくきます。

問い合わせの一つでは、タイでの不動産登記について聞かれました。
登記については、昨年末の出張の際に実際に現地の土地局に行っていましたので、手続きにかかる時間も含めて詳細に説明することが出来ました。

他には、カンボジアの工場地のマーケットや米国の投資市場についてなど、範囲が広範囲でとても自分の知見では及ばないため、現地の知り合いに教えてもらいました。

これもまた、海外出張や訪日時のアテンドなどで築いた人脈が役に立ち、満足な回答ができたと思います。

日本国内で翻訳や検証作業ばかりしていては、今週は乗り切れなかったと思いますので、少しお金がかかっても現地に赴く価値は大きいと実感した週でした。

人に聞いてばかりでは相手にされなくなってしまうので、今週末は教わった話の復習もかねて知人からもらった世界各地のマーケット情報を読み返してみようと思います。

 少しでも役に立ったら、ここをクリックして、人気blogランキング応援お願いします



にほんブログ村 住まいブログ 土地・不動産へ
不動産鑑定士の仕事図鑑 (【先輩に聞いてみよう!】)

不動産鑑定士の仕事図鑑 (【先輩に聞いてみよう!】)

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 中央経済社
  • 発売日: 2018/04/28
  • メディア: 単行本
図解 ASEANを読み解く 第2版―ASEANを理解するのに役立つ70のテーマ

図解 ASEANを読み解く 第2版―ASEANを理解するのに役立つ70のテーマ

  • 出版社/メーカー: 東洋経済新報社
  • 発売日: 2018/02/09
  • メディア: Kindle版

nice!(0)  コメント(0) 
共通テーマ:住宅

鑑定評価の根拠 [海外業務]

今週は、米国内の収益不動産の鑑定評価書の翻訳を行いました。
karuizawa.jpg
これまでも米国内の不動産の自用の住宅の評価書の翻訳は少しづつやっていましたが、収益不動産は今回が初めてです。

今回の収益不動産の評価では、原価法は採用されず、土地建物一体の取引事例比較法(床面積単価と戸当たり2種類)と直接還元法が採用されていました。

日本では、マンション以外で土地建物一体の取引事例比較法が採用されることはあまりありませんが、米国では市場が土地建物一体で取引判断を行うため、通常、原価法ではなく取引事例比較法が選ばれます。日本でも不動産業者の取引判断では、賃貸面積当たりの単価やホテルや賃貸マンションなどでは部屋当たりの単価も取引判断の大きな材料とされるので、市場を反映した手法として採用されてもおかしくないと思います。

また、対象不動産は、ほぼ満室稼働でしたが、収益還元法の貸室賃料を導き出す際には、現行賃料を採用せず、わざわざ全ての区画の賃料を査定していました。

AIのテキストでは、しきりに「market derived(市場から導き出された)」という言葉が出てきますが、ここまで徹底しているものかと大変感心しました。

米国では、住宅のみ評価を行う住宅鑑定士と住宅以外の商業施設の評価も含むすべての不動産の評価を行える総合不動産鑑定士にはっきり分かれており、住宅と商業施設では評価書の厚みも3倍くらい違います。

日本の鑑定士にも大きなレベル差がありますが、制度上は全て同じ鑑定士で、評価できる対象に制限はありません。

「総合」鑑定士として恥ずかしくないよう今週末もしっかり勉強します。

 少しでも役に立ったら、ここをクリックして、人気blogランキング応援お願いします



にほんブログ村 住まいブログ 土地・不動産へ
米国鑑定業務統一基準〈2004年版〉

米国鑑定業務統一基準〈2004年版〉

  • 作者: 米国鑑定財団
  • 出版社/メーカー: プログレス
  • 発売日: 2007/10
  • メディア: 単行本

nice!(0)  コメント(0) 
共通テーマ:住宅

タイEEC東部経済回廊視察 [海外業務]

今週は、日曜日にタイから帰ったばかりでしたが、月曜日からフルに1週間働きました。
station.jpg
週初めには滞在中お世話になった提携先やクライアントへのお礼メール、セミナー出席、東部経済回廊EEC視察など出張報告などであっという間に終わってしまいました。

先週末視察したタイ東部経済回廊EECは、バンコク東部のチョンブリ県、チャ チュンサオ県、ラヨン県の3県を対象とする地域で、EEC開発とは、「イノベーション」、「生産性」、「サービス貿易」をキーワードとして持続的な付加価値を創造できる経済社会を目指す、タイランド4.0を実現 するための集中的な地域開発です。

先月には、EECの主要プロジェクトである、スワンナプーム、ドンムンアン、ウタパオの主要3空港間の高速鉄道建設計画に関し、民間企業向けの公聴会が開催されるなど大きな動きがありました。

今の鉄道事情はというと、バンコク中心部の鉄道駅「ファランポーン」駅からウタパオ空港近くの「Ban Plu Ta Luang」駅までは何と約4時間25分もかかるうえ、一日1往復しかないという非常に不便な状況です。これを高速鉄道で1時間以内で結ぶというのですから画期的です。

今の鉄道事情に大変興味があったので、バンコクからウタパオ空港手前のパタヤまでの3時間40分かかる在来線電車に乗って東部経済回廊の視察に行ってみました。エアコンなしの3等車のみの編成で運賃は110円ほどと格安です。
車中では日本人は一人もおらず地元の旅行者や帰省者などと交流を深めることができました。

パタヤから工業団地までは公共交通機関がタクシーしかないので、タクシーで向かうとバンコクよりも大幅に高く40分ほどの道のりで2,000円近くかかりました。

シラチャの工業団地で提携先のバスツアーに合流すると、何と偶然にも3年前にスタディツアーで東京の物件案内をした上場デベロッパーの経営者親子に再会することができました。また、セミナで一緒だった仲間も3名ほどいて、思ったほど随分早く再会を果たせました。

視察ツアー後、彼らとは、次回日本かバンコクでの再会を誓い別れました。

今回の出張も前回よりも、さらに有意義だったので、また近いうちにバンコクへ行けるよう一生懸命営業活動にいそしみます。

 少しでも役に立ったら、ここをクリックして、人気blogランキング応援お願いします



にほんブログ村 住まいブログ 土地・不動産へ
タイ経済の基礎知識

タイ経済の基礎知識

  • 作者: 若松 勇
  • 出版社/メーカー: 日本貿易振興機構
  • 発売日: 2015/02/25
  • メディア: 単行本
タイ・プラス・ワンの企業戦略 (ERIA=TCERアジア経済統合叢書)

タイ・プラス・ワンの企業戦略 (ERIA=TCERアジア経済統合叢書)

  • 作者: 石田 正美
  • 出版社/メーカー: 勁草書房
  • 発売日: 2017/04/15
  • メディア: 単行本

nice!(0)  コメント(0) 
共通テーマ:住宅

2度目の海外出張で得たもの [海外業務]

今週は、丸々一週間バンコクに滞在しています。
91DD7165-92D1-4FD8-8708-9A21791A5E72.jpeg
楽しみにしていた研修も想像以上に充実し、アジアやヨーロッパなど他の地域から参加した多くの鑑定のプロフェッショナルと文字通り寝食をともにし、鑑定について議論もしたので、お互いの国の状況や仕事について深く理解が出来ました。

少し心配した地元企業顧客訪問も、研修の成果が大きく出て、それなりにプロフェッショナルな仕事が出来たと思います。

訪問時には、予期せず会計や鑑定について突っ込んで質問されましたが、納得できるだけの説明が出来ました。

また、今日からは、EEC東部経済回廊の視察に行きますが、知識だけなく、しっかり実情を理解し、顧客の信頼を得られるようしっかり深い実査をしてきます。

 少しでも役に立ったら、ここをクリックして、人気blogランキング応援お願いします



にほんブログ村 住まいブログ 土地・不動産へ
ホテル・商業施設・物流施設の鑑定評価

ホテル・商業施設・物流施設の鑑定評価

  • 作者: 村木信爾
  • 出版社/メーカー: 住宅新報社
  • 発売日: 2011/05/06
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)
ヘルスケア施設の事業・財務・不動産評価 -高齢者住宅・施設および病院の価値の本質-

ヘルスケア施設の事業・財務・不動産評価 -高齢者住宅・施設および病院の価値の本質-

  • 作者: 松田 淳 編著
  • 出版社/メーカー: 同文舘出版
  • 発売日: 2017/01/24
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)

nice!(0)  コメント(0) 
共通テーマ:住宅

2度目の海外出張 [海外業務]

今週は、年度末ということと月初からの出張の準備で一生懸命働きました。
EE3D66CF-E001-4B06-9C92-61BD91C66373.jpeg
先程出張先のバンコクに無事到着し、今はホテルに向かうタクシーの中です。
今回は、2回目の出張でかつ一人なので気楽ではありますが、何も成果なく帰ると全て自己責任になるので、しっかり準備して来ました。
この期末の忙しい中、隙間時間を見つけてMRICS、英国王勅許不動産鑑定士の資格の申請もして、ギリギリMRICSとして、出張に臨むことが出来ました。
また、機内で自己紹介や顧客訪問の際のネタも考えたので、有効に時間を使うことができました。
うちの奥さんさえも本当に仕事をしに行くのか疑っているようなので、しっかり成果を出す出張にします。
特に今回参加する研修には、ASEANだけでなくアフリカや中東からも参加者があるようなのでネットワークを広げていきたいと思います。
9C25E46B-9EEB-4D52-8333-8A03FE17A370.jpeg
夕食は、大好きなTaling Plingでパッタイをいただきました。

 少しでも役に立ったら、ここをクリックして、人気blogランキング応援お願いします



にほんブログ村 住まいブログ 土地・不動産へ
ホテル・商業施設・物流施設の鑑定評価

ホテル・商業施設・物流施設の鑑定評価

  • 作者: 村木信爾
  • 出版社/メーカー: 住宅新報社
  • 発売日: 2011/05/06
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)
ヘルスケア施設の事業・財務・不動産評価 -高齢者住宅・施設および病院の価値の本質-

ヘルスケア施設の事業・財務・不動産評価 -高齢者住宅・施設および病院の価値の本質-

  • 作者: 松田 淳 編著
  • 出版社/メーカー: 同文舘出版
  • 発売日: 2017/01/24
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)

nice!(0)  コメント(0) 
共通テーマ:住宅

二度目の海外出張決定 [海外業務]

今週は、ようやく決算期末の業務も先が見えてきたところに朗報が入ってきました。
Wat Alun.jpg
昨年末に続き二度目のバンコク出張が決まったのです。

今回も、もちろんクライアント回りはするのですが、主な目的は提携先で行われる研修会への参加です。研修会には、アジアはもちろん、中東やアフリカなどからも鑑定士が集まり、様々な種類のアセットの評価について学びます。

特殊なアセットの評価の仕方にも興味はありますが、私はむしろ、どのような人たちと出会えるのかの方が楽しみです。

私は日本から唯一の参加者となるので、日本の鑑定評価制度や日本の評価手法についての説明ができるよう資料を作成するとともに、昨年末行ったタイ国鑑定士との共同でのリゾート物件の評価やこれまで行ってきた日本独特のアセットの評価についての資料を作成してみようと思います。

今回のクライアント回りにはタイ側の社員は同行するものの日本人は私一人になるので、やや心細いですが、自分の好きなように話を進められるので、むしろ気が楽です。

また、前回と同じクライアントを訪問するのに同じ話では意味がないので、クライアント向けの資料もリニューアルしてみようと思います。

海外出張は大変勉強になり楽しみなのですが、やはり準備と帰国後の業務が大変ですね。

 少しでも役に立ったら、ここをクリックして、人気blogランキング応援お願いします



にほんブログ村 住まいブログ 土地・不動産へ
特殊な不動産の鑑定評価実例集

特殊な不動産の鑑定評価実例集

  • 作者: 吉野 伸
  • 出版社/メーカー: プログレス
  • 発売日: 2006/07/25
  • メディア: 単行本
不動産の価格がわかる本

不動産の価格がわかる本

  • 出版社/メーカー: 日経BP社
  • 発売日: 2016/04/18
  • メディア: Kindle版

nice!(0)  コメント(0) 
共通テーマ:住宅

翻訳家と不動産鑑定士の英文レポートの違い [海外業務]

今週も引き続き日本国内の不動産の英文レポート作成に取り組みました。
salescomparison.jpg
私は英語を日本でしか学んだことはないので、できる限り日本人が書いた英文レポートではなくネイティブが書いたものを参考としています。
それでも、一般的要因や業界動向などはどうしても自分で一から作るようは、おそらく翻訳家が書いたであろう既成のものを活用しないと多大な時間がかかってしまうので、そうしていますが、この正しいはずの英文が、最終チェックをお願いしている米国の鑑定士からの評判がよくありません。
意味は分かるが鑑定用語的に間違っているというのです。
再調達原価と置換原価など鑑定用語にはよく似た内容でもしっかりと区別しなくてはならない用語が少なからずあります。
これらはやはり英語で鑑定用語を学んだ人にしかわからないということです。

また、公示地価制度や標準画地など日本の不動産鑑定業界独自の制度や用語などは単純に翻訳しただけでは意味が伝わらず、別途脚注で説明する必要があります。

この説明がやっかいで相手の国の制度が分からないと説明が非常に難しいのです。

この相手の常識と日本の常識を埋める作業もまたレポートを作成する鑑定士の大事な業務です。

今回は心身ともに非常に疲れましたが、非常にやりがいのある仕事でした。

今週は久しぶりに連休かと思ったら親戚に不幸があり、地元に帰省しなければならなくなりました。一般的要因も楽々自分で翻訳できるよう行きかえりの新幹線でも一生懸命勉強します。

 少しでも役に立ったら、ここをクリックして、人気blogランキング応援お願いします



にほんブログ村 住まいブログ 土地・不動産へ
Real Estate Due Diligence: A Guideline for Practitioners (Management for Professionals)

Real Estate Due Diligence: A Guideline for Practitioners (Management for Professionals)

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: Springer
  • 発売日: 2018/01/11
  • メディア: ハードカバー
The Language of Evaluation: Appraisal in English

The Language of Evaluation: Appraisal in English

  • 作者: J. Martin
  • 出版社/メーカー: Palgrave Macmillan
  • 発売日: 2007/09/27
  • メディア: ペーパーバック

nice!(0)  コメント(0) 
共通テーマ:住宅

電話でのコミュニケーション [海外業務]

今週は、アジア企業からの依頼のレポートのドラフトを行うとともに、こちらからもアジアの提携先に評価依頼を行うなど海外とのメールのやりとりを頻繁に行う機会の多い週でした。
bkk.jpg
日本人は、文法中心の英語教育のせいか、どちらかと言えばメールでのコミュニケーションを好む傾向にあると思いますが、会話中心の教育が行われている国ではメールより電話でのコミュニケーションが好まれるようです。
今回のクライアントもメールの文章はいつも一行だけなのに、頻繁に電話をかけてきて30分も長話をします。いちいちメールを打つより直接電話をする方が楽だと思っているようです。

私は、古き良き日本の英語教育を10年間も受けてきているので、Reading, Writing, Listning, Speakingの順番で得意です。電話は下位二つの能力しか使えませんし、瞬時に応答しないと変な雰囲気になるので、もっとも嫌です。

しかしながら、電話の方が相手の年齢や性格なども何となくわかるので、信頼関係を築くには適しているコミュニケーションと言えるでしょう。

最も実際に会って話をするのが、最もいいのは間違いありません。

今回のアジアの提携先への依頼では、昨年末に一緒に北海道出張に行った鑑定士が担当になったお陰で、非常にスムーズに業務が進められました。

対象不動産が区画整理により大きく変わっていたため、今までのようなコミュニケーションでは対象確定すら大変だったと思います。

今回のクライアントとも愚痴を言い合えるくらいすっかり親しくなったので、近日中に是非直接会えるよう、また出張に行けることを願います。

今週は3連休ですが、休日出勤で頑張ります。


 少しでも役に立ったら、ここをクリックして、人気blogランキング応援お願いします



にほんブログ村 住まいブログ 土地・不動産へ
電話英会話まるごとフレーズ

電話英会話まるごとフレーズ

  • 作者: 高橋 朋子
  • 出版社/メーカー: アルク
  • 発売日: 2016/07/21
  • メディア: 単行本
ビジネスパーソンの電話英会話

ビジネスパーソンの電話英会話

  • 作者: 長尾 和夫
  • 出版社/メーカー: 語研
  • 発売日: 2011/03/09
  • メディア: 単行本

nice!(0)  コメント(0) 
共通テーマ:住宅

国際化と原則主義の間 [海外業務]

今週は、昨年末から取り掛かっている海外企業の保有する日本国内不動産の評価にどっぷりつかりました。
hk.jpg
今回は企業会計がらみの評価であるため、クライアントの経理部と監査法人と対象不動産の類型や対象範囲、評価方針等を打ち合わせながら行っています。

海外と日本で最も考え方が異なるのは、類型の確定です。

日本では借地借家法という、国際的には異常に借地・借家人に有利な法律があるため、底地や借地権などの類型が普通にありますが、今回の依頼者の国には借地借家法のような法律がなく、借地に権利を認めていない国々では借地権や底地という類型はありません。

今回は、対象不動産に借地権、底地が含まれていたため、対象不動産の確定に非常に苦労しましたが、最終的には、日本国内の不動産の評価なので、日本での取引慣行として説明して納得してもらいました。

逆に日本の企業の依頼で外国の底地の評価を行った際には、その国では底地はないということで更地として評価を行ったこともありました。

IFRS国際会計基準やIVS国際評価基準は原則主義として、世界各国の多様な法律や慣行を踏まえ、原則だけ定めて細則は定めず各国の法令に準拠することとしています。

はっきりと基準はないデメリットはあるものの、法律や慣行が異なる国際間の取引でも柔軟に業務ができます。

他にもまだまだクリアしなければならないものもありますが、対象さえ確定できれば先に進むことができるので、一安心です。

今後評価書が出来上がれば、あらゆる数字の根拠を聞いてくることが予測されるため、日本国内での評価以上に分かりやすい評価書となるよう頑張ります。

 少しでも役に立ったら、ここをクリックして、人気blogランキング応援お願いします



にほんブログ村 住まいブログ 土地・不動産へ
International Valuation Standards 2017 (IVS 2017)

International Valuation Standards 2017 (IVS 2017)

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: International Valuation Standards Council
  • 発売日: 2017/01/13
  • メディア: ペーパーバック
[レジスタードトレードマーク]基準2017" title="IFRS[レジスタードトレードマーク]基準2017">

IFRS[レジスタードトレードマーク]基準2017

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 中央経済社
  • 発売日: 2017/09/12
  • メディア: 単行本

nice!(0)  コメント(0) 
共通テーマ:住宅
前の10件 | - 海外業務 ブログトップ